부산지방법원 2025타경20603. 부산 금정구 남산동 976-1, 금강로709번길 9의 3층 305호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 비고에는 현칭 ‘석산2차아파트’로 기재돼 있습니다. 소유자는 성난희이며 2015.03.23. 증여로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2024.01.25. 설정된 금샘새마을금고 근저당권 90,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 조사된 임차인은 없습니다.
가격 쪽은 권리보다 조금 더 신중해야 합니다. 감정가와 최저가는 모두 139,000,000원으로 신건이며, 실질취득도 인수액이 없어 같은 139,000,000원입니다. 실거래 전체 평균 149,000,000원만 보면 할인폭이 커 보일 수 있지만, 가격 판단은 최근 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 148,000,000원이고, 현재 최저가는 그 93.9%입니다. 다만 최근 거래 추세는 -0.8%로 하락 방향이며, 최근 12개월 표본도 1건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경20603 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 금강로709번길 9, 3층305호 |
| 물건종류 | 근린주택 · 현칭 ‘석산2차아파트’ |
| 소유자 | 성난희 (2015.03.23. 증여로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 139,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 합자회사 일류상사 / 18,659,447원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계로 인한 매수인 인수액은 없습니다. 말소기준은 2024.01.25. 금샘새마을금고 근저당권입니다. 이후의 주식회사오케이파이낸셜대부 근저당권, 2025타경20603 강제경매개시결정, 합자회사일류상사 근저당권은 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 가처분·압류·가압류 및 종전 근저당도 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 93.9%지만 하락 추세는 반영해야 한다
석산2차의 실거래 표본은 8건이며 전체 평균은 149,000,000원입니다. 그러나 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표가 중요합니다. 최근 12개월 평균은 148,000,000원, 최신 거래도 2023.10. 148,000,000원이고, 현재 실질취득 139,000,000원은 이 기준의 93.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 65.62㎡ | 2 | 148,000,000원 |
| 2022.05 | 68.9㎡ | 5 | 149,000,000원 |
| 2022.03 | 69.03㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2021.09 | 68.9㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2021.07 | 68.9㎡ | 5 | 145,000,000원 |
| 2021.07 | 65.62㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2021.07 | 69.03㎡ | 3 | 145,000,000원 |
| 2021.07 | 68.9㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 149,000,000원 |
거래가격 범위는 135,000,000원~165,000,000원입니다. 현재 139,000,000원은 최신 거래 148,000,000원보다 9,000,000원 낮고 최근 12개월 평균 대비 93.9%입니다. 다만 가격 추세가 최근 구간에서 -0.8%이므로, 단순히 전체 평균 149,000,000원 대비 싸다는 이유만으로 가격 매력을 크게 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 139,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,746,000원 |
| 1. 근저당 · 금샘새마을금고 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이파이낸셜대부 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 합자회사 일류상사 | 18,659,447원 | 18,659,447원 |
| 4. 근저당 · 합자회사일류상사 | 21,600,000원 | 14,594,553원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권 미배당액은 7,005,447원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 139,000,000원 | 7,005,447원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 111,200,000원 | 34,416,247원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 88,960,000원 | 56,300,727원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 이 사건에서는 그 부족분이 매수인에게 넘어가는 구조로 계산되지 않습니다. 따라서 가격이 내려갈 경우 실질취득액도 매각가와 동일하게 내려갑니다. 현재 회차 139,000,000원, 1회 유찰 시 111,200,000원, 2회 유찰 시 88,960,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모
- 규모. 석산2차는 총 20세대이며 준공일은 1990.03.06.입니다.
- 토지. 토지면적 786.5㎡, 지목은 대, 제2종일반주거지역이며 토지이용상황은 아파트로 조사돼 있습니다.
- 접면·형상. 완경사·세로장방 형상이며 소로각지에 접합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,759,000원입니다.
- 거래 표본. 확인된 실거래는 8건이며 최신 거래는 2023.10. 148,000,000원입니다. 전체 평균 149,000,000원보다 최근 기준 148,000,000원이 낮고 추세도 -0.8%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.01.25. 금샘새마을금고 근저당권이 기준이며, 이후 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 임차관계 확인. 현재 자료상 임차인은 없지만 실제 점유자와 점유 원인은 매각기일 전 현황조사·현장 확인으로 재점검하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 149,000,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래인 148,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -0.8%이므로 93.9%라는 숫자만으로 가격 메리트를 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 채권 미배당 7,005,447원은 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린주택이고 현칭은 ‘석산2차아파트’입니다. 실제 이용상태와 공부상 용도를 원본 서류와 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원으로 권리 쪽 부담은 크지 않고, 기준권리 이후의 근저당과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 139,000,000원입니다.
가격은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 148,000,000원의 93.9%라 일정한 할인은 있습니다. 다만 최근 12개월 거래가 1건이고 거래 추세가 -0.8%라는 점을 함께 봐야 합니다. 따라서 전체 평균 149,000,000원 대비 저렴하다는 이유만으로 높은 가격 가점을 주기보다, 권리 안정성은 긍정적이되 가격 매력은 제한적이라고 평가하는 것이 데이터에 더 충실합니다.