54,390,000원
부산지방법원 2025타경21526. 부산진구 범천동 대동레미안센트럴시티5 20층 건물 중 17층 1709호 아파트입니다. 현재 최저매각가는 54,390,000원으로 감정가 111,000,000원의 49%입니다. 권리의 기준점은 2019년 11월 29일 설정된 우리은행 근저당권 78,960,000원이며, 이후 강제경매개시결정과 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 반현진의 보증금은 60,000,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 주민등록·점유개시일이 2022년 4월 8일로 말소기준권리인 2019년 11월 29일보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 보증금이 낙찰가보다 크더라도 실질취득액이 보증금으로 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 산정하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21526 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 17층 1709호 도로명: 부산광역시 부산진구 범일로192번길 10 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 공부상 공동주택(아파트) 이용 · 현장조사 당시 폐문부재로 내부 이용상태 미확인 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 17층 · 사용승인 2019.11.05 |
| 소유자 | 황의순 지분 100분의 95 · 김미향 지분 100분의 5 |
| 감정가 / 최저가 | 111,000,000원 / 54,390,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 62,218,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 정리
2019년 11월 13일 동래농업협동조합 근저당권 6,000,000,000원이 설정됐지만 2019년 11월 29일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 같은 날 설정된 우리은행 근저당권 78,960,000원입니다. 2025년 4월 24일 국의 압류 역시 2025년 9월 1일 해제돼 9월 2일 말소됐습니다.
임차인 분석 — 보증금 6,000만원이지만 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 반현진 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2022.04.08 | 2022.03.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 임대차계약일은 2022년 3월 9일, 확정일자는 2022년 3월 14일, 주민등록 및 점유개시는 2022년 4월 8일입니다. 임차권등기는 2024년 4월 15일 접수됐고 배당요구도 신고돼 있습니다. 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크지만 같은 면적 거래가 아니다
대동레미안센트럴시티5는 2019년 11월 5일 사용승인된 187세대 단지입니다. 제공된 실거래는 총 3건이며, 최근 12개월 거래는 2025년 5월 245,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 245,000,000원이고, 이전 거래 대비 최근 추세는 -8.4%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 44.17㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2023.03 | 53.06㎡ | 8 | 265,000,000원 |
| 2022.05 | 44.17㎡ | 8 | 270,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 260,000,000원 |
원자료상 현재 최저가 54,390,000원은 최근 12개월 평균 245,000,000원의 22.2%, 전체 실거래 평균 260,000,000원의 20.9%로 계산됩니다. 하지만 분석 대상 비교면적은 22.8892㎡이고 실제 거래면적은 44.17㎡·53.06㎡로 서로 맞지 않습니다. 따라서 이 비율을 그대로 ‘시세 대비 77~79% 할인’으로 읽거나 가격 가점으로 쓰는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 54,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,379,020원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 78,960,000원 | 53,010,980원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 62,218,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액 141,178,931원 중 53,010,980원이 배당되고, 미배당은 88,167,951원으로 산정됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 62,218,931원은 현재 시나리오에서 배당 0원입니다. 매수인 인수는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 남동측 인근으로, 주위는 근린생활시설·공동주택·오피스텔·숙박시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 범내골역과 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 2019.11.05 사용승인, 철근콘크리트구조 20층 건물 중 17층입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·옥내소화전·도시가스·주차타워 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·방화지구이며 북동측 약 18m, 남동측 약 8m 포장도로에 접합니다. 토지 공시지가는 5,396,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 폐문부재로 내부 이용상태와 내부마감은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대항력 오판 금지. 보증금 60,000,000원이 최저가보다 크지만 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금 전액을 매수인 인수액으로 더하면 안 됩니다.
- 시세 비율 과신 금지. 최저가가 최근 12개월 평균의 22.2%라는 계산은 존재하지만, 대상 비교면적 22.8892㎡와 거래면적 44.17~53.06㎡가 달라 직접 할인율로 사용할 수 없습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래는 245,000,000원, 최근 대비 과거 거래 추세는 -8.4%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 260,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 민간임대주택등기 대조. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 매각물건명세서를 입찰 전 원문으로 확인하세요.
- 배당 구조 확인. 현재 매각가에서는 우리은행도 전액 배당되지 않고 신청채권자 주택도시보증공사는 0원 배당으로 산정됩니다. 채권 미배당과 매수인 인수는 별개입니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부 이용상태와 마감재를 확인하지 못했습니다. 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격 평가는 보수적으로
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 보증금 60,000,000원의 임차권이 있지만 전입·점유가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수도 0원이라는 점입니다. 최저가보다 보증금이 크다는 이유만으로 ‘실질취득 6,000만원 고정’ 구조로 보면 안 됩니다.
둘째, 가격은 숫자만 보면 강하게 할인된 것처럼 보이지만 비교 실거래의 면적이 대상과 다릅니다. 원자료상 최저가가 최근 12개월 평균의 22.2%라는 비율이 있어도 동일 면적 시세 할인율로 확정할 수 없고, 최근 거래 추세 역시 -8.4%입니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원으로 단순하지만, 가격 메리트는 동일 면적 실거래 확인 전까지 보수적으로 판단하는 것이 맞습니다.
