울산지방법원 2025타경12380. 양산시 물금읍 가촌리 서영프라자 1층 101호, 감정평가상 근린생활시설입니다. 현황은 공실이고 내부에는 사무집기 등이 소재하는 것으로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사서영씨앤디이며, 현재 최저매각가는 감정가 696,000,000원의 약 12% 수준인 81,884,000원까지 내려왔습니다.
권리 구조의 기준점은 2024.07.15. 설정된 대신저축은행 근저당권 420,000,000원입니다. 이후 2025.08.21. 경상남도정치망수산업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고가 없고 현황조사상 공실이어서, 현재 배당 시뮬레이션에서 낙찰자가 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12380 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 58 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 696,000,000원 / 81,884,000원 (6회 유찰) |
| 청구금액 | 577,876,308원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준은 대신저축은행 근저당
말소기준권리는 2024.07.15. 을구 2번 대신저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 420,000,000원이고, 채무자는 주식회사서영씨앤디입니다. 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
임차인 없음. 감정평가상 현황은 공실이고, 매각물건명세서 비고에도 현황상 공실로 기재되어 있습니다. 다만 내부 사무집기 등이 소재하므로 응찰 전 현장 확인이 필요합니다.
② 가격 구조 — 6회 유찰, 감정가 12% 수준
감정가 696,000,000원에서 6회 유찰돼 현재 최저매각가는 81,884,000원입니다. 다음 회차 시나리오는 57,318,800원, 그 다음은 40,123,160원입니다. 하지만 이 수치는 감정가 대비 할인폭일 뿐, 실제 시장가 대비 저평가를 뜻하지는 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11.76% | 81,884,000원 | 339,989,912원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 57,318,800원 | 364,112,938원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 40,123,160원 | 380,999,057원 |
현재 판단에서 중요한 점은 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 확정하지 않는 것입니다. 1층 근린시설은 아파트와 달리 임대수익, 공실기간, 업종 수요, 상권 유동성에 따라 가치 편차가 큽니다. 이 물건은 이미 6회 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 보수적인 평가를 보여주는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,884,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,873,912원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 80,010,088원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 81,884,000원 가정 시 대신저축은행 채권에서 339,989,912원이 미배당됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 가촌리 증산고등학교 북측 인근이며, 근린생활시설·교육시설·대규모 아파트단지가 혼재한 상가지대입니다.
- 이용상태. 서영프라자 4층 건물 중 1층 101호의 근린생활시설이며 현재 공실입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 대중교통 등 일반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 건물 북동측으로 약 20m, 남서측으로 약 12m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류와 중로3류에 접합니다.
- 토지. 평지의 세로장방형 토지로 상업용이며 토지면적은 1,562.4㎡, 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물로 공동위생·급배수·소화전·스프링클러·승강기 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 재확인. 을구 1번 근저당권의 말소 표시와 2025.09.09. 이전등기의 관계를 최신 등기사항전부증명서로 대조하세요.
- 현장 확인. 현황은 공실이나 내부에 사무집기가 소재합니다. 잔존 물품의 소유관계와 인도 상태를 확인하세요.
- 임대수요 확인. 1층 근린시설의 업종 적합성, 예상 임대료, 공실기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 12%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 실제 임대수익과 재매각 가능성에 맞춰 응찰가 상한을 정하세요.
- 6회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 문제인지, 상권·면적·동선·임대수요 등 구조적 환금성 문제인지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 6회 유찰에는 이유가 있다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2024.07.15. 대신저축은행 근저당이고, 임차인은 없으며 현황도 공실, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다.
그러나 감정가 696,000,000원이 6회 유찰 끝에 81,884,000원까지 내려왔다는 사실은 그 자체로 투자매력을 보장하지 않습니다. 대상은 1층 근린시설이고, 이미 반복 유찰된 만큼 실제 임대수요와 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다. 권리는 통과, 가격은 시장 검증 후 판단. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 ‘공실 상가를 얼마에 임대하고, 다시 얼마에 팔 수 있느냐’입니다.
