울산지방법원 2025타경12380. 양산시 물금읍 가촌리 서영프라자 1층 101호로, 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현황은 공실입니다. 소유자는 주식회사서영씨앤디이고, 2016년 4월 소유권보존 뒤 같은 해 5월 경상남도정치망수산업협동조합 명의의 채권최고액 660,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
이후 설정된 압류와 후순위 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 1순위 근저당권은 경매개시 뒤 수협엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 권리의 순위 자체가 바뀌는 것은 아닙니다. 등기상 인수권리는 없고 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12380 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1269-9 서영프라자 1층 101호 |
| 도로명주소 | 경상남도 양산시 물금읍 백호로 58 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설 · 현황 공실 · 4층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 주식회사서영씨앤디 |
| 감정가 / 최저가 | 696,000,000원 / 167,110,000원 (4회 유찰·감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경상남도정치망수산업협동조합 / 577,876,308원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준권리는 2016.05.03. 접수된 경상남도정치망수산업협동조합의 근저당권입니다. 2018년 국가 압류와 2024년 양산시 압류는 말소기준보다 늦을 뿐 아니라 각각 해제돼 말소됐습니다. 2024년에 설정된 대신저축은행 근저당권과 2025년 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 감정가 24%는 시세가 아니다
현재 최저매각가는 167,110,000원으로 감정가 696,000,000원의 24.01%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 167,110,000원 | 24.01% | 916,029,540원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 116,977,000원 | 16.81% | 965,460,678원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 81,883,900원 | 11.76% | 999,990,010원 | 0원 |
추가 유찰로 낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 커지지만, 후순위 권리가 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 즉 권리상 실질취득액은 낙찰가와 동일하게 움직입니다. 다만 4회 유찰은 시장이 감정가뿐 아니라 앞선 최저가 구간에서도 응찰을 주저했다는 신호이므로, 상가의 실제 매매가·임대료·공실 지속 가능성을 확인하지 않고 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 167,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(매각가의 1.9% 추정) | - | 3,139,540원 |
| 1. 근저당 · 경상남도정치망수산업협동조합 | 660,000,000원 | 163,970,460원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 420,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권최고액 1,080,000,000원 중 예상배당은 163,970,460원이며, 미배당은 916,029,540원입니다. 근저당권은 매각으로 소멸하고 매수인이 미배당액을 인수하지는 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 증산고등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설·교육시설·대규모 아파트단지가 혼재한 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통을 포함한 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 101호이며, 공동위생·급배수·소화전·스프링클러·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 건물 북동측 약 20미터 도로와 남서측 약 12미터 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 2,138,000원/㎡입니다. 토지면적은 1,562.4㎡이고 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 근린시설·현황 공실·4회 유찰이라는 조합은 주거용 물건보다 매수층과 금융 접근성이 제한될 수 있음을 보여줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유 확인. 현황은 공실이나 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 매각기일 전 현장 점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 사무집기 확인. 내부 사무집기의 소유자, 반출 일정, 낙찰 후 처리 책임을 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 대비 24.01%라는 비율보다 인근 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 우선 확인해야 합니다.
- 공실 수익성. 현재 임대수익이 없는 상태이므로 예상 임대료와 공실 기간을 반영해 취득가격 상한을 정해야 합니다.
- 후순위 권리. 대신저축은행 근저당권과 경매개시결정은 소멸하지만, 입찰 전 최신 등기사항전부증명서로 변동 여부를 대조하세요.
- 배당 변동. 당해세와 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 검증 전
이 사건은 말소기준권리가 분명하고, 후순위 권리가 소멸하며, 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 권리분석만 보면 복잡한 물건은 아닙니다. 그러나 근린시설이 현황 공실인 상태로 4회 유찰됐고, 현재 최저가를 비교할 실거래 시세도 확인되지 않습니다.
따라서 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적 검증입니다. 감정가의 24.01%라는 숫자를 가격 메리트로 곧바로 바꾸지 말고, 실제 점유와 사무집기, 인근 매매가·임대료, 공실 해소 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.