133,000,000원
부산지방법원 2025타경21598. 부산 동래구 온천동 ‘온천더휴’ 2층 201호, 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 감정가는 190,000,000원, 현재 최저매각가는 133,000,000원이며 4회 유찰된 회차입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 등기상 후순위 가압류나 압류가 아니라 보증금 190,000,000원의 임차권입니다. 방성원의 전입일은 2022.05.25., 확정일자는 2022.04.15.로 말소기준권리인 2024.04.09. 우리카드 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원칙적으로는 대항력이 인정되는 구조입니다.
원칙만 적용하면 현재 최저가 133,000,000원에서 집행비용 2,662,000원을 공제한 뒤 임차인에게 130,338,000원이 배당되고, 보증금 중 59,662,000원이 남습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 유형이므로 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 매수인의 실질취득 부담이 사실상 보증금 190,000,000원 수준에 고정되는 구조입니다.
* 확약 적용에 따른 분석입니다. 배당계산 자체의 룰상 미배당액과 매수인에게 실제 승계되는 금액은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21598 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 1412-10 온천더휴 2층 201호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 아시아드대로220번길 7 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 제2층 제201호 · 사용승인 2018.06.25. |
| 소유자 | 이창규 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 195,909,261원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 처리
말소기준은 2024.04.09. 접수된 우리카드 가압류 15,656,182원입니다. 2019.12.30. 사직1동새마을금고 근저당권 156,000,000원은 2020.05.06. 이미 말소됐습니다. 이후 동래구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
그러나 임차인 방성원의 권리 발생 시점은 다릅니다. 임대차계약과 확정일자는 2022.04.15., 전입·점유개시는 2022.05.25.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 2024.05.31. 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 대항력 有·우선변제권 有인 임차인이지만, 2026.05.11. 제출된 확약으로 대항력과 잔존 보증금 반환청구권을 포기한 것이 이 사건의 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 방성원 | 건물 전유부분의 전부 주거(임차권등기) | 2022.05.25. 2022.04.15. | 190,000,000원 | 有 확약으로 포기 | 有 배당요구 | 실질 0원* |
③ 가격 판단 — 4회 유찰만 보고 싸다고 할 수 없다
감정가 190,000,000원에서 현재 최저가는 133,000,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차 표기는 감정가의 70%입니다. 다만 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균, 최신 실거래, 가격 추세를 비교할 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 70%”라는 이유만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
특히 확약을 제외한 원칙적 권리구조에서는 현재 낙찰가 133,000,000원에 룰상 인수액 59,662,000원이 붙는 구조였습니다. 대항력 인수형은 최저가만 내려가는 모습을 보고 판단하면 안 되는 이유입니다. 본건은 확약으로 그 승계 위험이 해소됐지만, 가격 경쟁력은 별도로 실거래 원본을 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 방성원 보증금 | 190,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 우리카드 | 15,656,182원 | 0원 |
| 3. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 195,909,261원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 방성원 보증금 부족분은 59,662,000원입니다. 다만 2026.05.11. 확약으로 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 매수인의 실질 인수액은 0원*으로 분석합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 건물은 총 1개동 45호의 오피스텔로 구성되어 있습니다.
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 금강초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 3·4호선 미남역이 소재해 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층이며 사용승인일은 2018.06.25.입니다. 승강기·도시가스 개별난방·위생 및 급배수·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외 도로에 접하며 기계식 주차설비가 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 3,091,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.11. 확약의 당사자·대상 임차권·대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 방성원 명의 주택임차권은 등기상 존재하므로 매각 후 확약에 따른 말소 절차를 확인해야 합니다.
- 룰상 미배당과 실제 인수 구분. 현재 회차 계산상 미배당 59,662,000원은 존재하지만, 확약 적용 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다.
- 실거래 확인. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 기계식 주차. 오피스텔 환금성에 영향을 줄 수 있으므로 실제 이용조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 체납 관리비와 실제 점유 상태, 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 2026.05.11. 확약서를 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “59,662,000원 인수형처럼 보이지만, 확약이 판을 바꾼다”
이 사건을 숫자만 보면 보증금 190,000,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 133,000,000원에서 59,662,000원이 미배당되는 위험형입니다. 더 유찰되면 룰상 미배당액은 85,889,600원, 106,812,160원으로 커집니다. 원칙대로라면 최저가가 내려가도 실질취득 부담이 크게 줄지 않는 구조입니다.
하지만 2026.05.11. 확약서가 결론을 바꿉니다. 주택도시보증공사가 대항력과 매수인 상대 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약이 그대로 적용되는 한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 다만 권리 문제가 해소됐다고 곧바로 가격까지 좋은 것은 아닙니다. 현재 4회 유찰·133,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다. 결론은 “확약 확인이 권리의 핵심, 실거래 확인이 가격의 핵심”입니다.
