104,300,000원
울산지방법원 2025타경12464. 울산 남구 무거동 신복현대아파트 102동 10층 1006호입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”에서 끝나지 않습니다. 임차권자 신종현은 임대차계약일 2022.03.23, 주민등록·점유개시·확정일자 모두 2022.04.07이고, 보증금은 145,000,000원입니다. 경매개시결정은 2025.09.04라 임차권이 그보다 앞서 존재합니다.
따라서 확약을 빼고 기계적으로 계산하면 현재 매각가 104,300,000원에서 집행비용 2,260,200원을 먼저 제하고 임차인에게 102,039,800원이 배당되며, 보증금 중 42,960,200원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 배당으로 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력과 잔존 보증금청구권을 포기하고, 을구 8번 주택임차권등기가 매각으로 말소되는 것에 동의한다는 확약서를 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이 정확도 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 무거동 1553 신복현대아파트 102동 10층1006호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.76㎡ · 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 22층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 김유자 · 2022.04.07 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 |
| 유찰 | 6회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,975,389원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원
이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2025.09.04 강제경매개시결정입니다. 기존의 한국주택은행·경남은행 근저당권은 이미 등기부상 말소됐습니다. 반면 신종현의 주택임차권은 2024.04.12 등기됐고, 그 기초가 되는 전입·점유·확정일자는 모두 2022.04.07이므로 경매개시결정보다 앞섭니다. 등기 데이터상 이 임차권은 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다.
임차인 분석
실제 임차인 1명. 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 항목은 없습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신종현 주거 · 임차권등기 | 145,000,000원 | 2022.04.07 | 2022.04.07 | 2024.04.12 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
② 시세 비교 — 실질취득 104,300,000원 기준
확약을 반영하면 매수인의 실질취득은 최저매각가와 같은 104,300,000원입니다. 동일 평형 59.76㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 128,500,000원이고, 실질취득은 이 평균의 81.2%입니다. 최신 거래는 2026.08의 124,000,000원으로, 현재 실질취득 금액은 최신 거래액보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.76㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2026.08 | 59.76㎡ | 15 | 128,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 15 | 145,000,000원 |
| 2026.07 | 59.76㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 7 | 122,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 12 | 138,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 128,500,000원 |
최근 거래 범위는 100,000,000원~150,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 128,500,000원입니다. 감정가 149,000,000원은 실거래 상단에 가까웠지만 6회 유찰 후 현재 최저가는 104,300,000원까지 내려왔습니다. 확약 효력을 반영하는 한 현재 회차에는 시세 대비 가격 차이가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 |
| 1. 임차인 신종현 보증금 | 145,000,000원 | 102,039,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,975,389원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 42,960,200원입니다. 다만 매각물건명세서의 확약을 반영하면 이 부족분은 매수인의 실질 인수로 보지 않습니다. 신청채권자 청구액 155,975,389원은 현재 가정 배당에서 0원 배당입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 전후가 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 · 감정가 70% | 104,300,000원 | 42,960,200원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 56% | 83,440,000원 | 63,461,920원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 45% | 66,752,000원 | 79,849,536원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 임차인 미배당액이 커져 매수인의 인수액이 증가하는 구조입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 42,960,200원, 7회 유찰 시 63,461,920원, 8회 유찰 시 79,849,536원입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 관한 잔존 보증금청구권·대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있으므로 각 시나리오의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신복초등학교 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 22층 건물의 10층으로, 기본적인 위생·급배수·승강기·소방·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 단지. 신복현대 · 651세대 · 사용승인 기준일 1996.04.22 · 동일 평형 59.76㎡ 거래자료가 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역 · 토지면적 15,610.7㎡ · 완경사 사다리형 · 소로각지 · 공시지가 2,145,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 광장 저촉, 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 중로3류와 소로2류 접합 사항이 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 물건의 권리 결론을 바꾸는 핵심 문서이므로 잔존 보증금청구권·대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 범위를 입찰 전 원문에서 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 8번 주택임차권설정등기와 매각 후 말소 조건을 매각물건명세서·등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 확약 반영 실질취득 104,300,000원은 최근 12개월 평균 128,500,000원의 81.2%이며 최신 거래는 124,000,000원입니다.
- 반복 유찰 경계. 현재 6회 유찰, 단지 평균 유찰 6.0회·낙찰률 0.0%라는 시장 반응을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.
- 점유 현황 확인. 주택임차권등기 상태와 실제 인도·점유 상태는 입찰 전 현장 및 집행기록으로 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권보다 중요한 건 확약의 효력”
표면만 보면 이 물건은 보증금 145,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 104,300,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수형 사건입니다. 실제 배당계산에서도 42,960,200원이 남습니다. 하지만 매각물건명세서에는 바로 그 잔존 보증금청구권과 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약이 있습니다. 이를 정확도 규칙대로 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원, 실질취득은 104,300,000원입니다.
이 금액은 최근 12개월 동일 평형 평균 128,500,000원의 81.2%이고 최신 거래 124,000,000원보다 낮습니다. 가격만 보면 감정가 149,000,000원이던 신건보다 여건이 크게 달라졌습니다. 다만 이미 6회 유찰됐고 단지 경매 통계 역시 평균 유찰 6.0회·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 결론은 “확약 확인 시 권리 부담은 해소, 가격은 시세 아래지만 반복 유찰 리스크는 남는다”입니다.
