울산지방법원 2025타경12464. 울산 남구 무거동 신복현대아파트 102동 10층 1006호, 전용 59.76㎡ 아파트입니다. 숫자만 보면 감정가 149,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 35,775,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 이 경매의 가격은 최저매각가만으로 판단할 수 없습니다. 임차인 신종현은 2022.04.07 전입·점유와 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2025.09.04 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 있습니다.
임차보증금은 145,000,000원입니다. 현재 최저가에서 집행비용 1,043,950원을 먼저 공제하면 임차인 예상배당은 34,731,050원에 그치고, 남는 보증금 110,268,950원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득액은 146,043,950원입니다. 감정가의 24%라는 표면 할인율은 실제 취득비용을 설명하지 못합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12464 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 무거동 1553 신복현대아파트 제102동 제10층 제1006호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.76㎡ · 22층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김유자 (2022.03.21 매매, 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 35,775,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,975,389원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 등기사항 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 핵심은 선순위 임차보증금
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 임차 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 신종현 주거 · 임차권등기 | 102동 10층 1006호 전부 | 2022.04.07 2022.04.07 | 145,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 110,268,950원 |
신종현은 2022.03.23 임대차계약을 체결하고 2022.04.07 전입·점유 및 확정일자를 갖췄습니다. 2024.04.12에는 보증금 145,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 확인됩니다. 전입일이 강제경매개시결정일 2025.09.04보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당으로 전액 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
실제 임차인은 신종현 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사는 별도 채권자로 표시되며, 임차인 수나 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득액은 최근 거래보다 높다
신복현대 전용 59.76㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 가격 판단은 과거 거래를 넓게 섞은 수치보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 비교했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.76㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 11 | 130,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 6 | 125,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2026.06 | 59.76㎡ | 7 | 122,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 12 | 138,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2026.05 | 59.76㎡ | 5 | 120,000,000원 |
| 2026.04 | 59.76㎡ | 14 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 13 | 110,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.76㎡ | 12건 | 126,000,000원 |
최근 거래 범위는 100,000,000원~150,000,000원, 최근 12개월 평균은 126,000,000원, 최신 거래는 2026.07의 130,000,000원입니다. 현재 회차 실질취득액 146,043,950원은 최근 평균보다 20,043,950원 높고, 평균의 115.9%입니다. 최신 거래보다도 16,043,950원, 12.3% 높습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차보증금 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 24.01% | 35,775,000원 | 110,268,950원 | 146,043,950원 |
| 5회 유찰 시 감정가 16.81% | 25,042,500원 | 120,808,265원 | 145,850,765원 |
| 6회 유찰 시 감정가 11.76% | 17,529,750원 | 128,185,786원 | 145,715,536원 |
낙찰가가 35,775,000원에서 17,529,750원까지 내려가도 실질취득액은 146,043,950원에서 145,715,536원으로 소폭만 줄어듭니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차보증금 미배당액이 늘기 때문입니다. 이 유형의 실질취득비용은 사실상 보증금 145,000,000원 부근에 고정됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 35,775,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,043,950원 |
| 1. 임차인 신종현 보증금 | 145,000,000원 | 34,731,050원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | - | 110,268,950원 |
| 주택도시보증공사 청구 | 155,975,389원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 임차인 미배당액 110,268,950원은 매수인 인수액입니다. 신청채권자의 미배당 청구액은 매수인이 그 채권 자체를 인수한다는 의미가 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신복초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 규모. 신복현대는 651세대이며 준공일은 1996.04.22입니다. 대상 호수는 철근콘크리트 벽식조 22층 건물의 10층입니다.
- 도로·토지. 사다리형 완경사지의 공동주택 부지로, 단지 북동측·남동측 소로와 북서측 중로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 공시지가는 2,145,000원/㎡입니다. 광장 저촉과 교육환경 보호구역 사항이 있습니다.
- 건물 상태. 기본적인 위생·급배수·승강기·소방·난방 설비가 있으며, 위반건축물 및 공부와의 차이는 확인되지 않습니다.
- 거래성. 전용 59.76㎡ 실거래 12건이 2026.03~2026.07에 확인되지만 가격 범위가 100,000,000원에서 150,000,000원까지 넓습니다.
- 경매 통계. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회이며 낙찰률은 0%로 집계돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담액 계산. 응찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 반드시 더해 실질취득액을 산정해야 합니다.
- 유찰 효과 착시 주의. 추가 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 인수액이 늘어 총부담액은 약 145,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 배당요구·배당표 확인. 임차인 배당액과 미배당 잔액은 실제 배당표, 당해세 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
- 임차권등기 말소 조건. 임차보증금 잔액 정산과 임차권등기 말소 절차를 낙찰대금 외 비용·일정에 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 임차권등기가 있어 현재 점유 상태와 인도 대상은 현장조사·전입세대 열람으로 재확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택 공용부분 체납 관리비의 승계 가능성을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰 횟수가 아니라 인수 후 총액을 보라”
이 물건은 감정가 149,000,000원에서 네 차례 유찰돼 최저가가 35,775,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 미배당액 110,268,950원이 매수인에게 승계돼 현재 회차 실질취득액은 146,043,950원입니다. 이는 최근 12개월 평균 126,000,000원과 최신 거래 130,000,000원을 모두 웃돕니다.
추가 유찰을 가정해도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 증가해 실질취득액은 약 145,000,000원 부근에 고정됩니다. 과거 근저당은 말소돼 별도 인수 대상이 아니지만, 선순위 임차보증금 하나가 가격 구조 전체를 지배합니다. 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 최근 시세 이상이며, 현재 조건에서 가격 메리트가 없는 대항력 인수형 물건입니다.