창원지방법원 2025타경20370. 함안군 칠원읍 용정리 132-2 일대의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가 792,335,800원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 139,147,000원입니다. 현재 소유자는 강종수이고, 2021.08.11 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 남창원농업협동조합의 채권최고액 480,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 현 경매의 말소기준권리입니다.
권리분석에서 눈에 띄는 것은 2020.02.21 함안군 압류입니다. 날짜만 보면 현 말소기준보다 앞서지만, 갑구 8에는 2021.08.11 기존 임의경매 매각으로 6번 압류등기가 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이를 현 경매에서 다시 매수인이 떠안을 선순위 압류로 보지 않습니다. 현 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20370 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 132-2 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 상업용 건물 및 부속토지 |
| 건물 이용상태 | 근린생활시설(일반음식점) 공실 · 1층 사무실, 2층 일반음식점 공실 |
| 소유자 | 강종수 (2021.08.11 임의경매로 인한 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 792,335,800원 / 139,147,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 남창원농업협동조합 / 410,959,528원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.11 남창원농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 480,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 매수인 인수 0원
2021.08.11 현 소유자가 앞선 임의경매 매각으로 취득하면서 당시 존재하던 삼성카드 가압류·하나은행 경매개시결정·함안군 압류와 기존 근저당권들이 말소됐습니다. 그 직후 설정된 남창원농업협동조합 근저당권 480,000,000원이 현 경매의 말소기준이 되고, 2025.02.17 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
2025.09.18에는 위 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 이는 새로운 선순위 부담이 추가된 것이 아니라 기존 9번 근저당권의 이전입니다. 신고된 임차인은 없고 감정평가상 상업용 건물은 현황 공실입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 유찰·가격 구조 — 감정가 대비 비율을 ‘시세 할인율’로 읽으면 안 된다
현재 회차는 감정가 792,335,800원 대비 139,147,000원, 비율로는 17.56%입니다. 다만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 최저가 비율입니다. 근린시설과 토지가 함께 매각되고, 건물은 공실이며, 농지취득자격증명·소재불명 건물·경계 측량 이슈가 존재하므로 단순히 “감정가에서 많이 떨어졌으니 싸다”고 결론 내리기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 6회 유찰 | 139,147,000원 | 17.56% | 343,601,058원 |
| 7회 유찰 시 | 97,402,900원 | 12.29% | 384,750,352원 |
| 8회 유찰 시 | 68,182,030원 | 8.61% | 413,445,247원 |
③ 예상배당표 (매각가 139,147,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,748,058원 |
| 2. 근저당 · 남창원농업협동조합 | 480,000,000원 | 136,398,942원 |
| 채권 미배당 | 480,000,000원 | 343,601,058원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 2.0% 추정치입니다. 현재 회차에서는 근저당 채권최고액 480,000,000원 중 136,398,942원이 배당되고 343,601,058원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 물건·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 일련번호1은 근린생활시설(일반음식점), 일련번호4는 1층 사무실·2층 일반음식점이며 모두 현황 공실입니다.
- 입지. 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 ‘석전지 소류지’ 서측에 위치하고, 주변은 소규모 공장 및 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(근린형)·가축사육제한구역 일부제한 구역에 해당합니다.
- 토지. 토지정보상 지목은 대, 토지이용상황은 주상용, 면적은 908.0㎡이며 평지·세로장방·세로한면(가) 조건입니다.
- 목록5. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황은 ‘잡종지(부속토지)’이며, 농지취득자격증명이 필요합니다.
- 건물 용도 차이. 목록4 건물은 등기부상 1·2층 모두 ‘찜질방’이나 일반건축물대장상 2018.06.29 1층 사무소, 2층 일반음식점으로 용도 변경된 상태입니다.
- 소재불명 건물. 목록2 지상 등기부상 ‘제나동호’ 건물은 소재불명으로 감정평가에서 제외됐고 멸실 추정입니다.
- 경계 확인. 본건 토지의 정확한 위치와 경계 확인을 위해 측량이 필요한 것으로 조사됐습니다.
- 제시외건물. 제시외건물 2-1~2-6을 포함한 일괄매각입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록5에 대해 농지취득자격증명이 필요하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수됩니다.
- 일괄매각 범위. 제시외건물 2-1~2-6 포함 여부와 각 건물·토지의 현황을 현장에서 다시 맞춰야 합니다.
- 소재불명 건물. 등기부상 제나동호 건물이 감정평가에서 제외된 상태이므로 멸실 여부와 등기 정리 상태를 확인해야 합니다.
- 토지 경계. 정확한 위치·경계 확인에 측량이 필요하다는 조사 내용이 있으므로 현황과 지적 경계를 대조해야 합니다.
- 공실 상업용. 근린생활시설이 현황 공실이므로 실제 사용 가능 상태와 향후 임대·매각 환금성을 별도로 판단해야 합니다.
- 용도 차이. 목록4의 등기부상 ‘찜질방’과 건축물대장상 사무소·일반음식점 용도 차이를 확인해야 합니다.
- 권리 재확인. 2021.08.11 이전 함안군 압류는 당시 경매 매각으로 말소된 내용이므로, 현 등기 원본에서 말소 상태와 2025.09.18 근저당권 이전을 최종 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 17.56%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 상업용·토지의 실제 환금성과 개별 하자를 반영해 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 절차·현장 확인이 먼저”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2021.08.11 남창원농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인 보증금 인수도 잡혀 있지 않아 권리 자체만 놓고 보면 복잡도가 높지 않습니다.
반면 물건 자체는 단순하지 않습니다. 6회 유찰, 공실 상업용 건물, 근린시설과 토지의 일괄매각, 목록5 농지취득자격증명, 미제출 시 매수보증금 몰수, 소재불명 건물, 등기와 건축물대장 용도 차이, 토지 경계 측량 필요가 한꺼번에 존재합니다. 따라서 감정가 792,335,800원에서 139,147,000원까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 승부처는 물건 실사와 환금성입니다.
