부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준 이후 권리는 모두 소멸하고 임차인도 대항력 없음으로 확인되는 물건입니다. 현재 최저가는 감정가의 35.8%까지 내려왔지만, 대주빌라는 6세대 규모의 1989년 준공 다세대입니다. 가격보다 중요한 것은 낙찰 후 환금성과 실제 관리 상태입니다.

감정가

355,000,000원

다세대 감정평가액

최저가

127,232,000원

4회 유찰 · 감정가 35.8%

실거래 평균

351,250,000원

최근 4건

매수인 인수

0원

임차인 대항력 없음

창원지방법원 2025타경20543. 경상남도 창원시 마산합포구 문화동 대주빌라 3층 202호 다세대입니다. 말소기준권리는 2021년 6월 14일 설정된 울산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 낙찰자가 부담하는 권리는 없습니다.

물건 개요

사건번호	창원지방법원 2025타경20543
소재지	경상남도 창원시 마산합포구 문화동 12-3 대주빌라 3층202호
용도 / 이용상태	다세대 · 연립주택으로 이용 중
소유자	하미선
감정가 / 최저가	355,000,000원 / 127,232,000원
신청채권자 / 청구	유진크레딧밸류전문투자형사모부동산모투자 유한회사 / 271,872,008원
매각기일	2026.07.02

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 을구 11번 울산중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 하승조 근저당권과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 기존 선순위 근저당권들은 모두 소멸된 등기가 아닌 인수 표시가 있으나, 현재 경매 매각 기준에서는 말소기준 이전 권리로 검토되어야 하므로 원본 등기 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석

임차인	점유	보증금	대항력	우선변제	승계
박경림	본건 전부	30,000,000원	없음	해당 없음	없음

✅ 임차인 결론 박경림은 2021.10.19 전입했으며 말소기준권리(2021.06.14) 이후 전입으로 대항력 없음입니다. 보증금 30,000,000원은 매수인 인수 대상이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 가격은 충분히 낮아졌지만 환금성 확인

대주빌라맨션 동일 면적 최근 거래는 4건이며 평균 거래가는 351,250,000원입니다. 현재 최저매각가는 실거래 평균 대비 약 36.2% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2022.01	152.18㎡	2	350,000,000원
2021.12	152.18㎡	2	350,000,000원
2021.06	152.18㎡	3	355,000,000원
2021.06	152.18㎡	3	350,000,000원
			351,250,000원

⚠️ 가격보다 중요한 점 현재 가격은 충분히 낮아졌지만 대주빌라는 총 6세대 규모이고 1989년 준공입니다. 소규모 다세대는 매도 시 수요층이 제한될 수 있어 내부 상태·관리 상태 확인이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 127,232,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,581,248원
한국주택은행 근저당	84,500,000원	84,500,000원
국민은행 근저당	110,000,000원	40,150,752원
후순위 권리	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 최저가

4회 유찰 후 최저가는 감정가의 35.8%입니다.

✅ 권리 관점 임차인 대항력 없음, 매수인 인수액 0원으로 권리상 부담은 낮습니다.

⛔ 확인할 위험 낙찰가 자체보다 이후 매도 가능성이 중요합니다. 소규모 노후 다세대는 거래량이 적어 수리비·관리상태·주차 여건 확인 없이 접근하면 환금성이 떨어질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 말소기준권리와 선순위 근저당 관계는 입찰 전 등기 원본 재확인.
현장 확인. 현황조사 당시 내부 확인이 불가능했으므로 내부 상태 점검 필요.
임차인 확인. 박경림은 대항력 없음이나 실제 점유 관계는 확인 필요.
환금성 판단. 6세대 규모 다세대 특성상 매도 기간을 보수적으로 산정.
관리비 확인. 체납 관리비 여부를 관리사무 관련 자료로 확인.

맺으며 — “싸진 가격, 남는 것은 환금성”

이 물건은 4회 유찰을 거치며 가격 매력이 크게 생겼고, 권리상 인수 부담도 없습니다. 다만 다세대 경매의 핵심은 낙찰 순간이 아니라 팔 때의 시장성입니다. 대주빌라 202호는 가격은 매력적이지만 소규모 노후 주택이라는 특성을 고려해야 합니다. 권리는 안정, 가격은 매력, 환금성은 확인 필요.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-11-13	유찰	3억 5,500만원
2	2025-12-18	유찰	2억 8,400만원
3	2026-02-05	유찰	2억 2,720만원
4	2026-03-19	유찰	1억 8,176만원
5	2026-07-02	대기	1억 2,723만원

부동산임의경매

4회 유찰로 가격은 내려왔지만, 작은 빌라의 환금성을 봐야 한다 — 창원 2025타경20543

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

② 임차인 분석

③ 시세 비교 — 가격은 충분히 낮아졌지만 환금성 확인

④ 예상배당표 (매각가 127,232,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸진 가격, 남는 것은 환금성”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (8장)

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