부산지방법원 2025타경21761. 부산 연제구 연산동 665-56 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건으로, 감정평가상 건물 1층과 2층은 주택으로 이용 중입니다. 감정가는 380,517,000원이고 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 186,453,000원입니다. 말소기준은 2004년 설정된 연산7동새마을금고 근저당권이며, 그 뒤에 설정된 연제중앙새마을금고 근저당 3건과 김정희 가압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 핵심은 임차인 최월출입니다. 전입신고일은 2023.07.11.로 말소기준권리인 2004.12.16.보다 훨씬 뒤라 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.05.29. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다. 따라서 현재 자료상 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 계산되지만, 입찰 전 매각물건명세서의 보증금·확정일자 기재를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21761 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 665-56 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 1층, 2층 주택으로 이용 중 |
| 토지 | 대 · 96.2㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 서영미 지분 2분의 1 · 서영주 지분 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 380,517,000원 / 186,453,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 135,314,359원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2004년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2004.12.16. 접수된 연산7동새마을금고 근저당권 39,000,000원입니다. 이후 2012년 26,000,000원, 2014년 24,000,000원, 2016년 51,600,000원의 연제중앙새마을금고 근저당권과 2024년 김정희 가압류 29,582,000원은 매각으로 소멸합니다. 2025.04.11. 연제중앙새마을금고의 임의경매개시결정도 같은 흐름에 있습니다.
② 임차인 — 대항력은 없고, 보증금·확정일자는 확인 필요
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최월출 | 미상 | 2023.07.11 | 미상 | 미상 | 2025.05.29 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 최월출의 전입은 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없으며, 현재 계산상 매수인 승계액도 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당순위와 실제 배당액에는 변동 가능성이 있습니다.
③ 가격 — 감정가 49%지만 시세 비교는 불가
감정가 380,517,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 186,453,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 130,517,099원(34.3%), 4회 유찰 시 91,361,969원(24.01%)입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 확정됐다’고 판단해서는 안 됩니다. 특히 기타 + 토지 형태의 개별주택은 토지와 건물 상태, 제시외 건물, 정비·도로계획 등이 가격에 직접 영향을 줄 수 있으므로 현장과 인근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,453,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,410,342원 |
| 1. 근저당 · 연산7동새마을금고 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 2. 근저당 · 연제중앙새마을금고 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 근저당 · 연제중앙새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 근저당 · 연제중앙새마을금고 | 51,600,000원 | 51,600,000원 |
| 5. 가압류 · 김정희 | 29,582,000원 | 29,582,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 12,860,658원 |
현재 회차에서는 채권자 총 170,182,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 12,860,658원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연산초등학교 동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독·공동주택과 근린생활시설이 형성된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 물만골역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 벽돌 및 블록조 슬래브지붕 지상 2층으로, 1층과 2층 모두 주택으로 이용 중입니다. 내부는 폐문부재로 조사하지 못했습니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 도시가스설비, 난방설비 및 자체냉방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 96.2㎡, 지목 대, 평지·가로장방 형태이며 공시지가는 1,841,000원/㎡입니다.
- 계획·규제. 감정요항표에는 제2종일반주거지역·교육환경보호구역으로 기재되어 있고, 토지이용 관련 정보에는 제3종일반주거지역·정비구역·지구단위계획구역·교육환경보호구역 및 중로2류 저촉이 기재되어 있습니다.
- 매각조건. 토지와 건물의 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차 보증금 확인. 최월출은 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서에서 금액과 배당순위를 최종 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되어 있으므로 위치·구조·현황을 현장에서 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 조사하지 못했습니다. 실제 수선 상태와 비용을 별도 점검해야 합니다.
- 토지이용계획 대조. 용도지역과 정비구역·지구단위계획·도로 저촉 내용을 최신 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 연산동 인근 토지·단독주택 거래와 비교해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 문제
이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2004년 연산7동새마을금고 근저당을 기준으로 뒤의 근저당·가압류·경매개시결정이 소멸하고, 최월출도 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 보수적으로 봐야 합니다. 두 차례 유찰되어 380,517,000원에서 186,453,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없어 이 할인율을 곧바로 시세차익으로 해석할 수 없습니다. 더구나 제시외 건물 포함·내부 미확인·토지이용계획 확인 필요라는 현장형 변수가 남아 있습니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격과 현물 확인은 별도입니다.
