부산지방법원 2025타경21785. 부산진구 개금동 신양아파트 1동, 현칭 A동 4층 408호입니다. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 전용면적 비교대상은 54.74㎡, 단지는 80세대, 사용승인일은 1979.02.24입니다. 소유자 김정현은 2014.01.27 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 90,000,000원입니다.
등기상 말소기준으로 계산된 권리는 2024.09.19 웰컴저축은행 주식회사의 가압류 11,466,976원입니다. 이후의 가압류들과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있고, 임차인은 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21785 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 개금동 614-2 신양 1동 4층408호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 이용 · 5층 건물 내 4층 408호 |
| 면적 / 단지 | 54.74㎡ · 신양(614-2) · 80세대 · 1979.02.24 준공 |
| 소유자 | 김정현 · 2014.01.27 소유권이전 · 거래가액 90,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 대구제일새마을금고 / 94,257,400원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 채권이전 관계는 원본 대조
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 나타나지 않습니다. 말소기준은 2024.09.19 웰컴저축은행 주식회사 가압류이고, 이후 등록된 KB국민카드·서민금융진흥원·삼성생명보험·국민행복기금의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자만 보면 할인폭은 크다
같은 단지 신양(614-2), 비교 면적 54.74㎡의 실거래 표본은 아래 3건입니다. 최신 거래는 2023.10의 158,000,000원, 최근 12개월 평균 지표는 164,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.10 | 54.74㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2023.07 | 54.74㎡ | 5 | 158,000,000원 |
| 2022.12 | 54.74㎡ | 3 | 176,000,000원 |
| 평균 | 54.74㎡ | 3건 | 164,000,000원 |
현재 최저가이자 인수액을 더한 실질취득액은 93,100,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 이 사건에서는 최저가와 실질취득액이 같습니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 지표 164,000,000원 대비 56.8%이고, 최신 거래 158,000,000원보다도 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,075,800원 |
| 2. 가압류 · 웰컴저축은행 주식회사 | 11,466,976원 | 11,466,976원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 17,781,789원 | 17,781,789원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,300,005원 | 12,300,005원 |
| 5. 가압류 · 삼성생명보험주식회사 | 8,654,549원 | 8,654,549원 |
| 6. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 6,491,263원 | 6,491,263원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,329,618원 |
현재 회차에서는 배당 대상 채권 56,694,582원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 34,329,618원으로 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 매각가의 2.2% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 93,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 65,169,999원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 45,618,999원 | 12,296,725원 | 0원 |
4회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 12,296,725원 발생하지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 같은 개념이 아닙니다.
④ 재건축·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 재건축. 신양아파트 소규모재건축사업 구역에 속하며, 용적률 변경 등의 문제로 건축재심의를 준비하고 있습니다.
- 분양신청. 현재 소유자는 현금청산 대상자이며, 추후 낙찰자가 분양신청을 할 수 있는지는 불분명합니다.
- 입지. 주례중학교 북동측 인근으로 대단위 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 4층 408호이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측 폭 약 12m 포장도로와 서측 폭 약 10m 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 상대보호구역이며 공시지가는 1,658,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 재건축 분양신청 가능 여부. 낙찰자가 분양신청을 할 수 있는지 불분명하므로 소규모재건축사업의 현재 단계와 현금청산 대상자의 권리승계 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전관계. 2025.05.15 주식회사안양저축은행으로의 근저당권 이전 기록과 경매개시 채권자 청구 94,257,400원, 배당 계산상 신청채권자 배당 0원의 관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 시세 최신성. 비교 실거래는 2022.12·2023.07·2023.10의 3건입니다. 현재 가격 판단 전 추가적인 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 현재 회차 가격. 최저가 93,100,000원은 최근 12개월 평균 지표 164,000,000원의 56.8%이며 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 추가 유찰 구간. 3회 유찰 시 65,169,999원, 4회 유찰 시 45,618,999원으로 제시되어 있으나 재건축 권리 불확실성이 해소되지 않으면 단순 가격 하락만으로 안전성이 높아지는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 소규모재건축사업 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 재건축 권리의 정체가 먼저”
이 사건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 감정가 190,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 93,100,000원, 최근 12개월 평균 지표 164,000,000원의 56.8%입니다. 임차인은 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격보다 먼저 확인할 것이 분명합니다. 이 아파트는 소규모재건축사업 구역이고, 현재 소유자는 현금청산 대상자이며, 낙찰자가 향후 분양신청을 할 수 있는지 불분명합니다. 여기에 근저당권의 2025.05.15 이전 기록과 배당 계산상 경매개시 채권자 배당 0원이라는 구조도 원본 대조가 필요합니다. 가격은 낮지만, 재건축 권리의 승계 여부가 확인되기 전까지는 할인율만으로 판단하기 어려운 물건입니다.
