울산지방법원 2025타경12557. 양산시 주진동 623 소재 연립·다세대와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 이용상태는 주택이고, 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 2층 건물입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함으로 기재돼 있으며, 목록 2 토지는 공부상 지목이 도로이나 현황상 목록 1 토지와 일단의 주택부지로 이용 중입니다.
등기상 말소기준은 2015.01.15. 설정된 웅상새마을금고 근저당권 74,100,000원입니다. 같은 날 뒤이어 설정된 근저당권 94,900,000원과 2024년 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 현재 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12557 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 주진동 623 · 경상남도 양산시 주진3길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택 · 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 2층 건물 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록 2 토지는 현황상 주택부지로 이용 |
| 소유자 | 노승갑 (단독소유) |
| 토지 | 175.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 감정가 / 최저가 | 302,789,500원 / 148,367,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 437,028,515원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 실제 점유자와 점유 원인은 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 임차인의 보증금·전입일·확정일자 등 구체적인 권리자료는 확인되지 않으므로 대항력을 단정할 수 없습니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 점유자가 있을 경우 명도 절차는 별개의 문제입니다.
② 가격 판단 — 감정가의 49%지만 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 148,367,000원으로 감정가 302,789,500원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 148,367,000원입니다.
하지만 이 사건에는 직접 비교할 수 있는 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 특히 감정 이용상태가 주택이고, 연립·다세대와 토지 및 제시외 건물이 함께 매각되며, 인근은 단독주택·소규모 공장·농경지가 혼재한 지역입니다. 표준화된 공동주택보다 개별 물건의 건물 상태, 토지 형상, 도로 조건과 이용현황이 가격에 미치는 영향이 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,367,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,877,138원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 웅상새마을금고 | 74,100,000원 | 74,100,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 웅상새마을금고 | 94,900,000원 | 71,389,862원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 삼성카드 | 7,286,846원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · KB국민카드 | 15,183,167원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 387,180,042원 | 0원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 하나은행 | 10,878,090원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 국민은행 | 34,054,839원 | 0원 |
| 8. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 9. 경매개시결정 관련 청구 | 437,028,515원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,060,611,499원 중 예상배당액은 145,489,862원이고, 예상 미배당액은 915,121,637원입니다. 두 번째 웅상새마을금고 근저당부터 일부 미배당이 발생하며 후순위 채권자와 소유자에게 돌아갈 금액은 0원입니다. 국의 압류는 금액과 우선순위 판단자료가 확인되지 않아 위 계산에 반영되지 않았으며, 당해세·최우선변제 등도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 물건 특성·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 평산동 소재 신명초등학교 북측 인근이며, 주변은 단독주택·소규모 공장·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕의 2층 건물로 외벽은 몰탈 위 사이딩 및 목재 치장마감, 내벽은 벽지 등 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 위생·급배수 및 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 175.0㎡, 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 372,800원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 모든 축종이 제한되는 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 목록 2 토지는 지목이 도로이나 현황상 목록 1 토지와 일단의 주택부지로 이용 중입니다.
- 위반 여부. 감정자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 재검증. 감정가의 49%라는 할인율만 보지 말고 인근 단독·다세대주택과 토지의 실제 거래가격을 확인해 입찰가 상한을 산정하세요.
- 점유자 확인. 임대관계가 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서·전입세대확인 및 현장 방문을 통해 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물의 위치·면적·사용상태를 감정도면 및 현장에서 대조하세요.
- 도로 지목 토지. 목록 2 토지는 공부상 도로이나 현황상 주택부지로 이용 중이므로 경계, 출입 동선과 실제 이용관계를 확인하세요.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 2층 주택의 누수·균열·설비 상태와 수선비를 입찰가에 반영하세요.
- 국세 압류. 국의 압류가 등기돼 있으므로 세금의 종류·법정기일과 배당요구 내용을 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 변경된 매각조건을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 현황은 단순하지 않다
등기 권리만 보면 구조는 명확합니다. 2015년 웅상새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 최저가와 실질취득액도 모두 148,367,000원입니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 비교할 실거래 자료가 없어 감정가의 49%라는 수치만으로 저가 매수라고 결론 낼 수 없고, 임대관계도 미상입니다. 여기에 연립·다세대와 토지의 일괄매각, 제시외 건물, 공부상 도로인 토지의 현황 이용 문제가 함께 있습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 가격 메리트와 현황 위험은 추가 검증”입니다. 권리 할인보다 현장조사와 개별 시세조사가 입찰 성패를 좌우하는 물건입니다.
