창원지방법원 2025타경20753. 함안군 군북면 일대의 토지와 공장·사무실을 함께 보는 물건입니다. 토지면적은 8,182.0㎡이고, 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다. 감정평가 이용상태는 일련번호3이 공장, 일련번호4가 사무실입니다. 말소기준은 1997년 4월 30일 설정된 신한은행 근저당권 1,300,000,000원이며, 이후의 근저당권과 다수 가압류·압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하도록 정리되어 있습니다.
그러나 이 사건은 권리관계만 보고 단순한 공장경매로 접근하기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 제시외 건물과 기계기구를 포함한다고 되어 있지만, 소재불명인 기계기구는 매각에서 제외됩니다. 또 목록3은 등기부 면적과 일반건축물대장 면적이 달라 실제면적인 건축물대장 면적을 기준으로 평가됐고, 공부상 2동이나 현황은 1동입니다. 목록3·4의 등기부상 소재지와 현황 소재범위에도 차이가 명시돼 있어 현장 실사와 매각대상 경계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20753 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 군북면 중암리 743-5 |
| 등기 대상 | [건물] 경상남도 함안군 군북면 덕대리 500-20외 5필지 제에이동호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 |
| 토지 | 공장용지 · 8,182.0㎡ · 준공업지역 · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 소유자 | 주식회사원우성업 |
| 감정가 / 최저가 | 4,077,353,544원 / 1,997,903,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 3,164,035,211원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 1997.04.30 신한은행 근저당권 1,300,000,000원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당권 1,700,000,000원과 500,000,000원, 1998년 설정된 1,500,000,000원, 2016년 설정된 3,380,000,000원도 배당순위상 뒤를 잇지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2022년 이후의 가압류들과 함안군 압류, 2025년 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 가격과 유찰 — 현재 최저가는 감정가의 49%
감정가는 4,077,353,544원, 현재 최저매각가는 1,997,903,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49% 수준입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가정 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 1,997,903,000원 | 1,975,523,970원 | 16,877,660,117원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,398,532,100원 | 1,382,146,779원 | 17,471,037,308원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 978,972,469원 | 966,782,744원 | 17,886,401,343원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각대금은 낮아지고 채권자의 미배당 규모는 더 커집니다. 그러나 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 이 사건의 가격판단은 채권자 미회수액이 아니라 공장·토지·제시외 건물·기계기구의 실제 가치와 매각대상 범위를 확인한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,997,903,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,379,030원 |
| 1. 신한은행 근저당 · 을구 1(전 4) | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 2. 신한은행 근저당 · 을구 2(전 5) | 1,700,000,000원 | 675,523,970원 |
| 3. 신한은행 근저당 · 을구 3(전 6) | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 신한은행 근저당 · 을구 4(전 8) | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 5. 신한은행 근저당 · 을구 7 | 3,380,000,000원 | 0원 |
| 6. 신용보증기금 가압류 · 갑구 4 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 한국무역보험공사 가압류 · 갑구 5 | 1,296,000,000원 | 0원 |
| 8. 신용보증기금 가압류 · 갑구 6 | 1,657,500,000원 | 0원 |
| 9. 국민은행 가압류 · 갑구 7 | 2,384,193,372원 | 0원 |
| 10. 중소기업은행 가압류 · 갑구 8 | 4,790,457,437원 | 0원 |
| 11. 영우코포레이션 가압류 · 갑구 9 | 31,803,210원 | 0원 |
| 12. 농협은행 가압류 · 갑구 11 | 303,230,068원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액은 18,853,184,087원, 채권자 배당액은 1,975,523,970원, 미배당은 16,877,660,117원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 군북면 중암리 소재 군북농공단지 내에 위치하며, 주위는 농경지·공장·단독주택 등으로 형성되어 있습니다. 제반 입지조건은 보통시됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통시됩니다.
- 이용. 일련번호3은 공장, 일련번호4는 사무실로 이용 중입니다.
- 구조. 공장 건물은 철근콘크리트조·철골조·경량철골조가 혼재하며, 사무실은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 급·배수 및 전기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 8,182.0㎡, 공장용지, 준공업지역, 농공단지이며 소로2류에 접합니다. 공시지가는 192,900원/㎡입니다.
- 제한. 가축사육제한구역에 포함됩니다.
⑤ 매각대상·현황 체크리스트
- 일괄매각 범위. 제시외 건물(3-1) 및 기계기구(3-2)가 포함되지만 소재불명 기계기구는 매각제외입니다. 포함·제외 목록을 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물 면적. 목록3은 등기부상 면적과 일반건축물대장상 면적이 상이하고 실제면적인 건축물대장상 면적을 기준으로 평가됐습니다.
- 건물 동수. 목록3은 공부상 2동이나 현황은 1동입니다.
- 소재 범위. 목록3·4는 등기부상 덕대리 500-20, 500-18, 500-22 및 중암리 743-5, 743-8, 743-12로 기재되어 있으나 현황은 덕대리 500-20, 중암리 743-5 양 지상에 소재합니다.
- 점유·임대. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 공장·사무실 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가매수라고 단정하지 말고 토지·건물·기계기구별 가치 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리보다 현황이 어려운 공장경매”
이 사건의 등기 권리는 방향이 비교적 분명합니다. 1997년 신한은행 근저당을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 정리되고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 감정가 4,077,353,544원에서 2회 유찰돼 1,997,903,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하기는 어렵습니다. 실거래 비교자료가 없고, 공장·토지·제시외 건물·기계기구가 함께 얽힌 데다 목록3의 면적·동수와 목록3·4의 소재범위에 현황 차이가 명시돼 있기 때문입니다. 권리는 정리형, 현황은 실사형. 이 물건은 등기부보다 현장에서 승부가 갈립니다.
