울산지방법원 2025타경12588. 양산유림노르웨이아침 4층 418호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가서의 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기부상 소유자는 주식회사미르디앤씨이며, 2023년 11월 27일 양산세무서장의 압류가 말소기준입니다. 이후 정인티비엠 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 양산시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 허유지의 임차보증금 75,000,000원입니다. 전입일 2022년 12월 26일은 말소기준인 2023년 11월 27일보다 앞서고, 확정일자와 배당요구도 있어 원칙적으로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 현재 회차 배당표만 보면 44,281,000원이 배당되고 30,719,000원이 남지만, 신청채권자가 잔존 보증금반환청구권과 대항력을 포기하고 임차권 말소에 동의한 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 4층 418호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사미르디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 45,500,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 79,066,112원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
| 시세 비교 면적 | 22.6515㎡ · 비교 거래 22.05㎡~22.23㎡ |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약이 핵심
허유지의 임대차계약일은 2022년 12월 22일, 점유개시는 2022년 12월 24일, 주민등록일은 2022년 12월 26일입니다. 등기된 임차권 보증금은 75,000,000원이며 건물 전부를 대상으로 합니다. 확정일자는 등기부상 2024년 2월 20일 경정등기를 통해 2022년 12월 26일로 경정되었습니다. 전입이 말소기준 압류보다 앞서므로 대항력은 존재합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 보증금 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허유지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.26 | 75,000,000원 | 대항력 有 우선변제 | 확약 반영 0원* |
* 현재 회차 배당표상 미배당액은 30,719,000원이지만, 신청채권자의 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 확약을 반영하면 실질 인수는 0원입니다. 을구 1-2는 별도 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 확정일자 경정등기입니다.
② 시세 비교 — 싸지만, 시장 자체가 내려왔다
양산유림노르웨이아침의 비교 대상 면적은 22.6515㎡이며, 최근 12개월 거래 3건은 모두 60,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026년 1월 60,000,000원입니다. 현재 최저가 45,500,000원은 최근 12개월 평균의 75.8%로 가격상 할인 폭은 있습니다. 다만 최근 거래 수준은 이전 거래보다 28.0% 하락했습니다. 전체 6건 평균 71,666,666원보다 현재 최저가가 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 22.23㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 22.23㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 22.23㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2023.11 | 22.05㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2023.11 | 22.23㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2023.11 | 22.23㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 60,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 45,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,219,000원 |
| 1. 임차인 허유지 보증금 | 75,000,000원 | 44,281,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 정인티비엠 | 27,804,640원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 79,066,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 미배당액은 30,719,000원입니다. 다만 확약으로 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 증산역 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 4층 418호입니다. 공동 위생·급배수, 승강기, 소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 왕복 6차선 포장도로, 북서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 대로1류와 중로2류에 접합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 시장 흐름. 최근 12개월 거래 3건은 모두 60,000,000원이지만, 이전 거래 80,000,000원~85,000,000원 대비 최근 가격 수준이 낮아졌습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 실질 인수 0원의 핵심 근거이므로 신청채권자의 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권 말소 동의 범위를 매각물건명세서 원문에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 1-2 경정등기로 확정일자가 2022.12.26으로 정리돼 있으므로 등기부 최신본과 대조하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 60,000,000원이지만 최근 거래 수준은 과거 대비 28.0% 하락했습니다. 전체 평균 71,666,666원만으로 상한가를 잡지 않는 것이 중요합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 현재 6회 유찰, 단지 경매 평균도 4.2회입니다. 내부 상태·점유·수요·재매각 난도를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 주거용 아파트와 동일한 환금성을 전제로 판단하면 안 됩니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 부담 요소를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건의 가장 큰 권리 리스크였던 보증금 75,000,000원의 대항력 임차권은 신청채권자의 확약으로 실질 인수 0원으로 정리됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득 기준은 최저가 45,500,000원으로 볼 수 있고, 이는 최근 12개월 평균 60,000,000원의 75.8%입니다. 가격만 놓고 보면 할인 구간입니다.
그러나 시장 신호는 가볍지 않습니다. 이미 6회 유찰됐고, 같은 단지 경매물건 평균 유찰도 4.2회이며, 최근 거래가는 이전 거래 대비 28.0% 하락했습니다. 용도 또한 근린시설·업무시설(오피스텔) 성격입니다. 결론은 권리는 확약으로 정리됐지만, 가격 메리트가 실제 환금성까지 보장하는 것은 아니다. 확약 원문과 현장 수요를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.
