울산지방법원 2025타경12588. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 물건의 핵심은 감정가 65,000,000원이 5회 유찰돼 최저가가 10,925,000원까지 내려왔다는 사실이 아니라, 말소기준인 2023.11.27. 압류보다 앞서 전입한 임차인 허유지가 대항력을 갖고 있다는 점입니다. 보증금은 75,000,000원이고 현재 회차 배당 예상액은 10,328,350원뿐이라, 나머지 64,671,650원은 매수인 승계 대상입니다.
이 구조에서는 낙찰가가 더 내려가도 싸지는 효과가 제한적입니다. 현재 회차는 10,925,000원 + 64,671,650원 = 75,596,650원, 6회 유찰 시에는 7,647,499원 + 67,890,156원 = 75,537,655원, 7회 유찰 시에는 5,353,249원 + 70,143,109원 = 75,496,358원입니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 커져 총 실질취득액은 약 75,000,000원 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 4층 418호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 대상면적 | 22.6515㎡ |
| 소유자 | 주식회사미르디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 10,925,000원 (5회 유찰, 감정가의 16.81%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 79,066,112원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 가격을 지배한다
말소기준권리는 2023.11.27. 국의 압류입니다. 이후의 정인티비엠 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 양산시 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 허유지는 2022.12.24. 점유를 시작하고 2022.12.26. 주민등록을 마쳐 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.01.11.이지만, 매각물건명세서에는 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허유지 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 75,000,000원 | 2022.12.26 | 2022.12.22 2024.02.20 경정등기: 2022.12.26 | 대항력 有 우선변제 有 잔액 승계 |
2024.02.20. 을구 1-2번 등기는 기존 임차권의 확정일자 경정 기록으로, 별도의 보증금을 가진 두 번째 실제 임차인으로 합산하지 않았습니다.
② 시세 비교 — 최저가 18.2%가 아니라 실질취득 126.0%를 봐야 한다
양산유림노르웨이아침의 대상 면적과 매칭된 최근 거래에서, 최근 12개월 거래는 3건 모두 60,000,000원입니다. 최신 거래도 2026.01. 60,000,000원입니다. 반면 현재 회차의 실질취득액은 75,596,650원으로 최근 시세의 약 126.0%입니다. 표면 최저가는 최근 시세의 18.2%에 불과하지만, 이 비율은 선순위 임차보증금 승계를 제외한 숫자라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 22.23㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 22.23㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 22.23㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2023.11 | 22.05㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2023.11 | 22.23㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2023.11 | 22.23㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 60,000,000원 |
전체 6건 평균은 71,666,666원이지만, 여기에는 2023.11.의 80,000,000원·85,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 60,000,000원으로 내려왔고, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -28.0% 하락했습니다. 따라서 이 사건은 전체 평균보다 최근 거래와 최신 거래를 기준으로 봐야 하며, 그 기준에서 실질취득액 75,596,650원은 시세보다 높은 가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 596,650원 |
| 1. 임차인 허유지 보증금 | 75,000,000원 | 10,328,350원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 정인티비엠 | 27,804,640원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 79,066,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차인 배당으로 소진됩니다. 허유지 보증금 미배당액 64,671,650원은 매수인이 인수합니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 10,925,000원 | 64,671,650원 | 75,596,650원 |
| 6회 유찰 시 | 7,647,499원 | 67,890,156원 | 75,537,655원 |
| 7회 유찰 시 | 5,353,249원 | 70,143,109원 | 75,496,358원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 증산역 북측 인근. 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트구조 20층 건물 내 4층 418호입니다.
- 도로·용도지역. 남동측 왕복6차선, 북서측 왕복2차선 포장도로에 접하며 중심상업지역·제1종지구단위계획구역입니다.
- 거래 추세. 최근 12개월 거래 3건은 모두 60,000,000원이고, 최근 거래군은 이전 거래군보다 28.0% 낮아진 하락 추세입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득액 확인. 현재 기준 10,925,000원에 낙찰돼도 임차보증금 잔액 64,671,650원을 인수해 총 부담은 75,596,650원입니다.
- 임차권 원본 대조. 허유지의 전입·점유·확정일자, 2024.02.20. 경정 내용, 배당요구 및 매각물건명세서 인수 문구를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 6회·7회 유찰 시 낙찰가는 더 떨어지지만 인수액이 늘어 실질취득액은 약 75,000,000원 수준을 유지합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 71,666,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 60,000,000원을 기준으로 응찰 경제성을 판단해야 합니다.
- 업무시설 환금성 점검. 감정상 업무시설(오피스텔)이고 최근 가격 추세도 -28.0%이므로 재매각 가능성과 가격 하방을 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “낙찰가는 1,092만원, 실제 부담은 7,559만원”
이 사건은 최저가만 보면 감정가 65,000,000원에서 10,925,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 하지만 대항력 있는 실제 임차인 1명의 보증금 75,000,000원이 가격 구조를 완전히 바꿉니다. 현재 배당으로 10,328,350원만 변제되고 64,671,650원을 매수인이 인수하므로 실질취득액은 75,596,650원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 60,000,000원이고, 거래 추세도 -28.0% 하락했습니다. 추가 유찰이 돼도 낙찰가가 줄어드는 만큼 인수액이 늘어 총부담은 거의 변하지 않습니다. 최저가 할인은 크지만 경제적 할인은 없다. 권리·가격·유찰 횟수를 함께 보면 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
