15,607,000원
울산지방법원 2025타경12588. 양산유림노르웨이아침 4층 418호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 표면 가격은 감정가 65,000,000원에서 4회 유찰된 15,607,000원입니다. 그러나 이 물건의 기준가격은 최저가가 아닙니다. 임차인 허유지는 말소기준권리인 2023.11.27. 압류보다 앞선 2022.12.26. 전입신고를 갖추고 있으며, 보증금 75,000,000원 중 예상배당 후 남는 60,073,926원을 매수인이 인수하는 구조입니다.
따라서 현재 회차에서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 최저가 15,607,000원과 인수액 60,073,926원을 합한 75,680,926원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 60,000,000원의 126.1%입니다. 최저가가 최근 시세의 26.0%라는 표면 수치만 근거로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12588 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 4층 418호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 전용 22.6515㎡ · 20층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사미르디앤씨 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 15,607,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 79,066,112원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 말소기준권리 | 2023.11.27. 갑구 6번 압류 · 국(양산세무서장) |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 인수
말소기준권리는 2023.11.27. 접수된 국의 압류입니다. 이후의 정인티비엠 가압류, 강제경매개시결정, 양산시 압류 및 주택임차권설정등기는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기가 지워진다는 사실과 임대차보증금 잔액의 인수 여부는 별개입니다. 허유지의 점유·전입은 말소기준권리보다 앞서므로, 이 사건 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유·사용 | 전입·점유 | 계약·확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 허유지 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 점유 2022.12.24 전입 2022.12.26 | 계약 2022.12.22 확정 2022.12.22 2024.02.20. 경정사항 2022.12.26 | 75,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
2024.02.20. 접수된 을구 1-2번은 을구 1번 임차권의 확정일자를 경정한 등기로, 별도의 임차인이 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 허유지 1명입니다. 허유지는 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 매각대금 자체가 보증금보다 작아 전액 회수는 불가능합니다.
③ 시세 비교 — 하락한 최근 거래가를 우선해야 한다
양산유림노르웨이아침의 유사 면적 실거래는 총 6건입니다. 전체 평균은 71,666,666원이지만, 2023.11. 거래 80,000,000원·85,000,000원이 포함돼 있습니다. 최근 12개월 3건과 최신 2026.01. 거래는 모두 60,000,000원이며, 최근 거래는 이전 거래보다 -28.0% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 22.23㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 22.23㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2025.07 | 22.23㎡ | 6 | 60,000,000원 |
| 2023.11 | 22.05㎡ | 5 | 80,000,000원 |
| 2023.11 | 22.23㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 2023.11 | 22.23㎡ | 7 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 60,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 6건 | 71,666,666원 |
현재 실질취득 75,680,926원은 최근 평균·최신 거래보다 15,680,926원 높고, 최근 시세의 126.1%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 71,666,666원과 비교해도 실질취득액이 더 높습니다. 최근 하락 추세를 우선하면 가격 메리트는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,607,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 680,926원 |
| 1. 임차인 허유지 보증금 | 75,000,000원 | 14,926,074원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 정인티비엠 | 27,804,640원 | 0원 |
| 3. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 79,066,112원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 허유지의 보증금 미배당액 60,073,926원은 매수인이 인수합니다. 가압류 및 신청채권자의 청구 합계 106,870,752원은 전액 미배당으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 낙찰가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰 · 감정가 24% | 15,607,000원 | 60,073,926원 | 75,680,926원 |
| 5회 유찰 시 감정가 17% | 10,924,900원 | 64,671,748원 | 75,596,648원 |
| 6회 유찰 시 감정가 12% | 7,647,429원 | 67,890,225원 | 75,537,654원 |
5회 유찰 시 낙찰가는 10,924,900원으로 낮아지지만 인수액은 64,671,748원으로 늘어 실질취득은 75,596,648원입니다. 6회 유찰 시에도 실질취득은 75,537,654원입니다. 즉 낙찰가가 내려간 만큼 임차인의 미배당 보증금이 늘어나므로, 총부담은 75,000,000원대에서 거의 변하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양산시 물금읍 증산역 북측 인근으로 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 4층 418호이며 공동 위생·급배수·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남동측 왕복 6차선 포장도로와 북서측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로1류와 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 1,657.5㎡, 공시지가 2,485,000원/㎡이며 상업용으로 이용 중입니다.
- 환금성. 108호 규모, 사용승인일은 2018.12.21.입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 4.3회이고 매각률은 4.17%로, 신속한 재매각을 전제하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 응찰가가 아니라 총부담 확인. 현재 기준 실질취득은 75,680,926원입니다. 최저가 15,607,000원만 자금계획에 반영하면 안 됩니다.
- 임차보증금 인수. 허유지의 배당 부족분 60,073,926원이 매수인 인수 대상임을 전제로 자금과 명도 계획을 세워야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 5회·6회 유찰 시에도 실질취득은 각각 75,596,648원·75,537,654원으로 거의 유지됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 71,666,666원보다 최근 12개월 평균과 최신 거래 60,000,000원을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래가 이전 거래보다 -28.0% 하락했습니다. 과거 80,000,000원·85,000,000원 거래를 현재 가격 상한으로 삼기 어렵습니다.
- 임차권 경정 확인. 확정일자 원기재와 2024.02.20. 경정사항을 임차권등기 원문에서 대조해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 당해세·최우선변제·미납 관리비 등 실제 배당과 추가 부담에 영향을 주는 항목을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “15,607,000원짜리 물건이 아니다”
이 물건의 최저매각가는 15,607,000원이지만, 그 가격으로 취득할 수 있는 물건은 아닙니다. 임차인 허유지의 미배당 보증금 60,073,926원을 더하면 현재 실질취득은 75,680,926원입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 60,000,000원이고 거래 추세도 -28.0%이므로, 실질취득액은 현재 시세보다 높습니다.
더 유찰돼도 상황은 달라지지 않습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가해 5회 유찰 시 75,596,648원, 6회 유찰 시 75,537,654원의 총부담이 남습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 75,000,000원대의 고정된 실질취득과 60,000,000원의 최근 시세 사이의 차이입니다. 권리와 가격을 함께 보면 현재 조건에서는 보수적 판단이 필요합니다.