창원지방법원 2025타경20767. 현재 소유자는 비티오씨주식회사이고, 분석 대상 등기 건물은 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 854-10 제3동호입니다. 현 소유권은 2020년 12월 28일 이전됐고, 현재 말소기준은 2022년 4월 21일 설정된 중소벤처기업진흥공단 근저당권 401,000,000원입니다. 그 뒤 우리은행 근저당권과 신용보증기금·제주은행 가압류, 경매개시결정이 이어져 있습니다.
권리관계만 보면 핵심은 단순합니다. 현재 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 임차인도 없습니다. 그러나 매각대금 5,570,182,000원으로는 등기상 채권 전액을 충족하지 못해 2,059,199,272원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 예상배당상 채권자 미회수분으로 잡혀 있고, 매수인 인수액으로 계산되지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20767 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 854-15 |
| 등기 분석 건물 | 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 854-10 제3동호 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제시외건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구 포함 일괄매각 |
| 소유자 | 비티오씨주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 11,367,718,100원 / 5,570,182,000원 (5회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매 청구액 | 6,001,059,189원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 따라서 임차보증금의 대항력·우선변제·승계 문제는 현재 분석에 나타나지 않습니다. 말소기준은 2022년 4월 21일 중소벤처기업진흥공단 근저당권이고, 이후 설정된 우리은행 근저당권과 신용보증기금·제주은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 5회 유찰 — 49%라는 숫자만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없다
현재 회차는 5회 유찰, 최저매각가는 5,570,182,000원으로 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 6회 유찰 4,456,145,600원(감정가 39%), 7회 유찰 3,564,916,480원(감정가 31%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 5,570,182,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 58,101,820원 |
| 2. 을구 18번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 401,000,000원 | 401,000,000원 |
| 3. 을구 21번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 4. 을구 23번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 6,660,000,000원 | 4,751,080,180원 |
| 5. 갑구 15번 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 주식회사제주은행 | 50,279,452원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 7,571,279,452원 중 예상 배당액은 5,512,080,180원, 미배당은 2,059,199,272원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 토지·이용상태 메모 (조사 내용 기준)
- 일괄매각. 제시외건물 3-14~3-21과 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구 3-1~3-13이 포함됩니다.
- 제시외건물. 3-14번 공장(기계실) 98.87㎡는 건축물대장에 등재된 상태입니다.
- 이용상태. 목록5번 부속건물은 등기부상 사무실이지만 현황은 사무실·숙소·샤워실 등으로 이용 중입니다.
- 기계기구. 공장의 미영업 및 단전으로 기계기구의 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 경계. 본건 토지의 정확한 위치와 경계 확인을 위해 측량이 필요한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 확인된 토지는 면적 341.0㎡, 지목·토지이용상황은 답, 평지·사다리형·소로한면이며 공시지가는 150,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 접도구역 저촉, 가축사육제한구역·산업ㆍ유통개발진흥지구·지구단위계획구역·완충녹지 등에 포함되고 공업용지·공공시설용지·중로2류 등에 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 을구 18번 중소벤처기업진흥공단 근저당권 401,000,000원이 기준이며, 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 원본 등기와 다시 대조해야 합니다.
- 기계기구 실사. 미영업·단전 상태에서 정상 작동 여부가 확인되지 않았으므로 실제 사용 가능 여부를 반드시 점검해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외건물과 기계기구가 포함되는 만큼 매각목록과 현황을 각각 대조해야 합니다.
- 측량 검토. 토지의 정확한 위치·경계 확인을 위해 측량 필요성이 조사됐습니다.
- 부속건물 현황 확인. 등기상 사무실과 현황 사무실·숙소·샤워실 등의 이용 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 49%라는 감정가 대비 비율과 실제 자산가치는 같은 개념이 아닙니다. 5회 유찰만으로 가격 메리트를 확정하지 않는 접근이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 임차인 없음, 예상 매수인 인수 0원이고, 말소기준 이후의 현재 등기상 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 반면 가격과 자산 측면에서는 5회 유찰이라는 숫자보다 일괄매각 범위, 기계기구 정상 작동 여부, 부속건물의 실제 이용상태, 토지 경계를 먼저 봐야 합니다.
현재 최저가는 감정가의 49%인 5,570,182,000원이지만, 이 비율만으로 시세 대비 저렴하다고 결론 내릴 근거는 아닙니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수보다 실제 자산가치와 사용 가능 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다. 권리는 인수 0원, 현장 실사는 필수. 이것이 현재 데이터에서 읽히는 가장 중요한 결론입니다.
