💰 최저가 11,367,718,100원 🧾 인수 0원 📉 미배당 17,271,327,933원 🏭 3회 유찰
창원지방법원 2025타경20767. 함안군 칠원읍 용정리 소재 기타·토지 물건입니다. 소유자는 비티오씨주식회사이고, 신청채권자는 에프더블유2506유동화전문유한회사, 청구금액은 6,001,059,189원입니다. 임차인은 없고, 배당 산정상 매수인이 떠안는 금액도 0원입니다. 하지만 이 물건을 “권리 깨끗한 저가 물건”으로만 보면 위험합니다. 매각 대상이 토지·건물만이 아니라 제시외건물과 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록의 기계기구까지 묶인 대형 일괄매각형이기 때문입니다.
가격도 단순하지 않습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 11,367,718,100원입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득도 같은 금액입니다. 즉 이 사건의 가격 판단은 “최저가가 얼마냐”가 아니라, 113.68억을 투입해도 공장·토지·기계의 사용성과 환금성이 받쳐주느냐에 달려 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20767 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 854-15 |
| 등기상 부동산 | [건물] 경상남도 함안군 칠원읍 용정리 854-10 제3동호 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 현황 | 계획관리지역 · 지목 답 · 토지면적 341.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 매각 포함 | 제시외건물 3-14~3-21, 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구 3-1~3-13, 수목·울타리 등 부합물 |
| 소유자 | 비티오씨주식회사 (2020.12.28 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 11,367,718,100원 / 11,367,718,100원 |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2506유동화전문유한회사 / 6,001,059,189원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 그러나 이력은 복잡하다
임차인 없음. 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 이슈는 없습니다. 배당 산정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기 흐름에는 과거 근저당, 전세권, 압류, 이전 경매와 말소가 다수 등장합니다. 이 사건은 주거용 집합건물처럼 말소기준 하나만 보고 끝내기보다, 공장재단·공동담보·말소된 과거 권리와 현재 매각대상을 원본으로 대조해야 하는 유형입니다.
② 가격 기준 — 최저가가 곧 실질취득액
이 사건은 실거래 평균으로 바로 비교하기 어려운 기타 + 토지 물건입니다. 따라서 “3회 유찰” 표기만으로 싸다고 볼 수 없습니다. 현재 회차의 매각가 산정은 감정가 100%, 최저가도 11,367,718,100원입니다. 인수액이 0원이므로 매수인의 실질취득 기준 역시 11,367,718,100원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 100%) | 11,367,718,100원 | 11,251,640,919원 | 17,271,327,933원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 80%) | 9,094,174,480원 | 9,000,832,735원 | 19,522,136,117원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 64%) | 7,275,339,584원 | 7,200,186,188원 | 21,322,782,664원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 낙찰자의 부담액은 줄지만, 채권자 미배당은 커집니다. 중요한 점은 이 미배당이 매수인 인수액으로 전환되는 구조가 아니라는 점입니다. 매수인 기준 핵심은 낙찰가 자체이고, 현재 기준으로는 113.68억을 투입하는 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 11,367,718,100원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 116,077,181원 | 송달·공고·감정·집행관 매각수수료 누진 추정치 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 2,460,000,000원 | 2,460,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 393,000,000원 | 393,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 1,200,000,000원 | 1,200,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 6번 전세권 · 이현의 | 250,000,000원 | 250,000,000원 | 전세금 기준 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 4,020,000,000원 | 4,020,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사경남은행 | 203,000,000원 | 203,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 갑구 4번 가압류 · 전경택 | 150,000,000원 | 150,000,000원 | 청구금액 기준 |
| 을구 11번 근저당권 · 배병태 | 350,000,000원 | 350,000,000원 | 채권최고액 기준 |
| 갑구 7번 가압류 · 강성남 | 14,689,400원 | 14,689,400원 | 청구금액 기준 |
| 을구 14번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 3,180,000,000원 | 660,951,519원 | 미배당 발생 |
| 을구 15번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 401,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 16번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,180,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 18번 근저당권 · 중소벤처기업진흥공단 | 401,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 19번 근저당권 · 중소기업은행 | 3,600,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 21번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 을구 23번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 6,660,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 15번 가압류 · 신용보증기금 | 100,000,000원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 갑구 16번 가압류 · 주식회사제주은행 | 50,279,452원 | 0원 | 미배당 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
총 채권액 28,522,968,852원 중 현재 회차 채권자 배당은 11,251,640,919원, 미배당은 17,271,327,933원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정됩니다.
④ 물건·환금성 메모 (감정 및 매각 비고 기준)
- 일괄매각. 제시외건물 3-14~3-21 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구 3-1~3-13이 포함됩니다. 수목, 울타리 등의 부합물도 토지에 포함하여 평가됐습니다.
- 제시외건물. 제시외건물 중 3-14번 공장(기계실, 98.87㎡)은 건축물대장에 등재된 상태입니다.
- 현황 이용. 목록5번의 부속건물은 등기부상 사무실이나, 현황은 사무실·숙소·샤워실 등으로 이용 중입니다.
- 기계 리스크. 공장의 미영업 및 단전 등으로 기계기구의 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다. 장부가치보다 실제 사용가치가 낮을 수 있습니다.
- 경계 확인. 본건 토지의 정확한 위치와 경계 확인을 위해 측량이 필요한 것으로 조사됐습니다.
- 토지 규제. 계획관리지역, 산업ㆍ유통개발진흥지구, 지구단위계획구역, 접도구역, 가축사육제한구역, 완충녹지 등이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 인수액은 0원이므로 실질취득은 최저가 11,367,718,100원입니다. 최저가만 보고 싸다고 판단하지 말고 공장·토지·기계의 실제 회수 가능성을 먼저 계산해야 합니다.
- 기계기구 현장 확인. 미영업 및 단전 상태에서 정상 작동 여부가 확인되지 않았으므로, 기계 목록 3-1~3-13의 존재·상태·가동 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 제시외건물 확인. 제시외건물 3-14~3-21의 구조, 사용 상태, 철거·수선 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 토지 위치와 경계 확인에 측량이 필요합니다. 인접 토지·도로 접면·완충녹지 저촉 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 배당 후순위 확인. 현재 회차 미배당은 17,271,327,933원이고 신청채권자 배당은 0원입니다. 미배당 자체가 매수인 인수는 아니지만, 이해관계인이 많아 절차 리스크와 지연 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·기계기구 목록을 직접 대조하고, 공장재단·공동담보 범위를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 사용성과 환금성
이 사건의 권리 결론은 단순합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원. 그러나 투자 판단은 단순하지 않습니다. 최저가 11,367,718,100원이 곧 실질취득액이고, 물건은 공장·토지·제시외건물·기계기구가 얽힌 일괄매각형입니다. 특히 공장 미영업 및 단전, 기계기구 정상 작동 여부 미확인, 경계 측량 필요는 가격을 크게 흔들 수 있는 요소입니다. 권리는 합격, 물건 실사는 고난도. 입찰 전 현장과 원본 서류를 확인하지 않으면 113.68억이라는 가격의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
