울산지방법원 2025타경12628. 울산 울주군 삼남읍 교동리 1561-8, 도로명주소 교동로 133-1의 토지와 3층 근린생활시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(휴게음식점)이며 토지면적은 309㎡입니다. 소유자 정광식 명의로 2018년 소유권보존등기가 이뤄졌고, 같은 날 부산은행의 채권최고액 456,000,000원 근저당권이 말소기준권리가 됐습니다.
그 뒤 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있습니다. 따라서 등기상 매수인이 승계할 금전 권리는 없고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 등기상 임차권이 없다는 사실과 실제 현장 점유자가 없다는 사실은 구분해 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12628 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1561-8 · 울산광역시 울주군 삼남읍 교동로 133-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 철근콘크리트구조 3층 · 근린생활시설(휴게음식점) |
| 토지 | 대 309㎡ · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 광대로한면 · 공시지가 1,691,000원/㎡ |
| 소유자 | 정광식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,084,902,000원 / 372,121,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 부산은행의 승계인 유에이치케이제육차유동화전문 유한회사 / 1,268,271,808원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 옥상 태양광발전설비는 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
확인된 실제 임차인은 0명입니다. 등기상 임차권이나 보증금 승계 항목도 없으며, 예상배당에서 계산된 매수인 인수액 역시 0원입니다. 말소기준은 2018.06.15 부산은행 근저당권 456,000,000원이고, 같은 날 접수번호 86060으로 설정된 두 번째 근저당권부터는 후순위입니다.
2023년과 2024년에 설정됐던 을구 5번·6번 근저당권은 2024.07.09 해지를 원인으로 말소됐습니다. 2024.08.12 부산은행이 신청한 임의경매개시결정도 2025.05.20 각하 후 2025.06.04 말소됐고, 2025.10.01 부산은행 승계인이 새로운 임의경매개시결정을 등기했습니다.
② 가격 판단 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 372,121,000원으로 감정가 1,084,902,000원의 34.3%입니다. 감정가 대비로는 65.7% 내려왔지만, 비교 가능한 근린시설 실거래 평균이나 최신 거래가 확인되지 않아 이 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 372,121,000원 | 34.3% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 260,484,699원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 182,339,289원 | 16.81% | 0원 |
③ 매각 제외 — 옥상 태양광설비는 따라오지 않는다
이 사건은 토지와 건물을 일괄매각하지만, 목록 2 건물 옥상에 있는 발전용량 19kW·패널 45개 및 부대설비는 매각 대상에서 제외됩니다. 따라서 낙찰가에 태양광설비의 소유권이나 수익가치가 포함된다고 전제해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 372,121,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,009,694원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 456,000,000원 | 366,111,306원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 23,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 4번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 5번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 110,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 6번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 66,000,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 울산신용보증재단 | 111,016,652원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 16,395,560원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중앙농업협동조합 | 51,082,583원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 1,913,494,795원, 채권자 예상배당 합계는 366,111,306원이며 미배당액은 1,547,383,489원입니다. 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당권 일부 배당으로 모두 소진되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 이 미배당은 채권자 측 손실 또는 별도 채무관계이며 매수인이 승계하는 금액은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울산보람병원 북서측 인근이며, 주변은 각종 근린생활시설과 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로, 위생·급배수·승강기·냉난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 감정평가상 남측·북측으로 폭 약 15m 이상, 서측·동측으로 폭 약 12m 이상의 포장도로에 접합니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역이며 대로3류에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 거래로 가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 3회 유찰 이력과 실제 임대수익·공실 가능성을 함께 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현장 점유. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 영업자와 점유자를 확인하세요.
- 태양광 제외. 옥상 19kW 태양광설비 45개와 부대설비가 매각에서 제외됩니다. 소유·사용·철거 관계를 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 34.3%라는 이유만으로 저평가라 단정하지 말고 토지·건물·임대수익을 분리 검토하세요.
- 배당 원문. 2024.07.09 말소된 근저당권과 예상배당 채권 항목의 차이를 배당요구서·채권계산서로 대조하세요.
- 이용상태. 감정평가의 건물 이용상태는 근린생활시설(휴게음식점)이며 토지 관련 기재도 원문과 현황을 함께 확인하세요.
- 규제 확인. 제2종일반주거지역·상대보호구역·가축사육제한구역 등 토지이용 제한이 향후 영업과 증·개축에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행 내역을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 소멸형, 가격은 검증형”
이 물건은 말소기준권리 이후의 등기상 권리가 소멸하고, 확인된 실제 임차인도 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점이 가장 큰 장점입니다. 그러나 3회 유찰로 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론낼 수는 없습니다.
근린시설은 임대수익과 공실, 건물 상태, 토지가치가 가격을 좌우하고, 이 사건은 옥상 태양광발전설비까지 매각에서 제외됩니다. 배당 시뮬레이션과 등기상 말소 내역 사이의 차이도 원문 확인이 필요합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격·점유·제외설비 검증 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
