광주지방법원 2025타경7272. 광주광역시 북구 동림동 37-18외 1필지의 건물과 토지가 대상입니다. 용도 표시는 도시형생활주택 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용은 1·2종 근린생활시설인 식당·교회·작업장 등과 단독주택이 섞인 구조입니다. 별도 건물은 차고이나 현황 창고로 이용되고, 다른 건물은 변소입니다.
등기 흐름의 기준점은 2015.10.05. 정다운새마을금고 근저당권 216,000,000원입니다. 이어 2020.08.27. 같은 정다운새마을금고의 근저당권 36,000,000원이 설정됐고, 2023.11.15. 압류와 2025.12.24. 임의경매개시결정도 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경7272 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 동림동 37-18 |
| 등기 부동산 | [건물] 광주광역시 북구 동림동 37-18외 1필지 |
| 용도 | 도시형생활주택 + 토지 · 감정평가상 근린생활시설·단독주택·창고·변소 이용 |
| 토지 | 대 · 543.0㎡ · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 김성배 7분의 2 · 김성은 7분의 2 · 김성철 7분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 1,339,892,400원 / 937,925,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 172,233,350원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거 등기에는 전세권·근저당·가압류·압류·경매개시결정 등이 다수 존재했지만, 대부분 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2015.10.05. 설정된 정다운새마을금고 근저당권 216,000,000원입니다. 2020년 추가 근저당 36,000,000원, 2023년 압류, 2025년 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 4명, 미상 2명
| 임차인 | 점유 | 보증금 / 차임 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손규석 | 1층 | 보증금 미상 | 2018.02.12 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재일 | 2층 · 교회 | 5,000,000원 / 350,000원 | 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김점희 | 3층 · 작업실 | 15,000,000원 / 150,000원 | 미상 | 2026.02.24 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이주희 | 알수없음 | 보증금 미상 | 2024.04.30 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
손규석은 2018.02.12., 이주희는 2024.04.30. 전입으로 모두 2015.10.05. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이재일과 김점희는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 특히 김점희는 보증금 15,000,000원으로 2026.02.24. 배당요구를 했지만, 전입일과 확정일자는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 937,925,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,779,250원 |
| 1. 정다운새마을금고 근저당 · 을구 10번 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 2. 정다운새마을금고 근저당 · 을구 12번 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 674,145,750원 |
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 현재 회차 배당표의 채권 총액은 252,000,000원, 예상 배당도 252,000,000원이며 미배당액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 등기상 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 937,925,000원 | 252,000,000원 | 674,145,750원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 656,547,500원 | 252,000,000원 | 395,582,025원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 459,583,250원 | 252,000,000원 | 200,587,418원 | 0원 |
정다운새마을금고의 두 근저당 채권최고액 합계 252,000,000원은 현재 회차는 물론 2회·3회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 계산입니다. 따라서 시뮬레이션상 미배당 채권이 매수인에게 넘어가는 구조는 없습니다. 다만 이 결론과 별개로 대항력 판정이 끝나지 않은 임차인 2명의 사실관계 확인은 필요합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 동림동 ‘삼호가든아파트’ 북측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량통행이 용이한 도로변에 위치하고 시내버스승강장이 인근에 있어 일반적인 교통조건은 무난한 편입니다.
- 현황 이용. 본건(가)은 식당·교회·작업장 등 제1종·제2종 근린생활시설 및 단독주택, 본건(나)은 차고이나 현황 창고, 본건(다)은 변소입니다.
- 건물. 본건(가)은 시멘트벽돌조·철근콘크리트조 3층 건물이며, 주택 부분에는 난방시설, 건물에는 급·위생설비·화재경보시설, 옥상에는 가정용태양광발전시설이 있습니다.
- 토지. 토지면적 543.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 721,400원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 비행안전제3구역(전술), 중점경관관리구역이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이재일의 점유시점 확인. 2층 교회, 보증금 5,000,000원·차임 350,000원이나 전입신고일이 없어 대항력 판정이 불가합니다.
- 김점희의 대항력·배당관계 확인. 3층 작업실, 보증금 15,000,000원·차임 150,000원, 2026.02.24. 배당요구가 있으나 전입일·확정일자는 확인되지 않습니다.
- 손규석·이주희의 보증금 확인. 두 사람은 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 보증금 자체는 확인되지 않습니다.
- 혼합 용도 확인. 표면상 도시형생활주택 + 토지이지만 실제 감정 이용은 식당·교회·작업장·단독주택·창고·변소가 섞여 있습니다.
- 배당표의 미반영 항목 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서와 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내기엔 임차관계가 남아 있다
이 사건의 등기부 구조는 비교적 선명합니다. 2015.10.05. 정다운새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션도 현재 회차 937,925,000원부터 3회 유찰 시 459,583,250원까지 모두 매수인 인수 0원입니다.
하지만 현장 점유관계는 완전히 정리됐다고 보기 어렵습니다. 실제 임차인 4명 중 손규석·이주희는 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없지만, 이재일·김점희는 전입일 자체가 미상입니다. 따라서 이 사건은 “등기상 소멸형”이라는 장점과 “임차관계 미확정”이라는 확인 과제가 함께 있는 물건입니다. 등기는 비교적 명확, 임차관계는 보완 확인. 입찰 판단의 핵심은 이 두 점유자의 대항력 여부를 원본 서류와 현장에서 확정하는 데 있습니다.
