울산지방법원 2025타경12654. 울주군 삼동면 조일리 814 소재 건물과 여러 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 사건의 용도 표기는 연립·다세대와 토지의 결합이지만, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 조적조 슬래브지붕 단층 건물로 사용승인일은 1992.04.15이고, 위생·급배수·난방설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
가격은 감정가 1,045,727,450원에서 3회 유찰돼 358,684,000원까지 내려왔습니다. 할인율만 보면 강하게 끌릴 수 있지만, 이 사건은 최저가보다 매각조건과 현황 확인이 먼저입니다. 목록 3~7은 맹지이면서 농지취득자격증명 제출 대상이고, 목록 3에는 일부 불법전용과 원상회복명령 가능성이 명시돼 있습니다. 건물 지붕 일부 소실과 등기상 창고의 현황 멸실 문제도 별도로 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12654 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼동면 조일리 814 · 울산광역시 울주군 삼동면 조일2길 3 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 일괄매각 · 감정상 단독주택 이용 |
| 건물 | 조적조 슬래브지붕 단층 · 사용승인 1992.04.15 · 관리상태 보통 |
| 소유자 | 최유라 (2020.03.03 최영숙 명의로 취득 후 개명) |
| 감정가 / 최저가 | 1,045,727,450원 / 358,684,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사의 승계인 에이치에프엔삼일유동화전문유한회사 / 919,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 주요 매각조건 | 일괄매각 · 목록 3~7 농지취득자격증명 제출 필요 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수 0원
현재 말소기준권리는 2020.03.03 접수된 농협은행 근저당권 720,000,000원입니다. 같은 날 이후 설정된 농협은행 199,200,000원 근저당과 조영환·민관식· 김신미의 근저당, 김명숙·메리츠캐피탈·KB국민카드의 가압류, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
말소기준보다 앞선 2010년 가처분과 2011년 웅상새마을금고 가압류는 각각 2011.08.11과 2011.10.14 이미 말소됐습니다. 2001년 하북농업협동조합 근저당은 2018.03.13, 2018년 삼남농업협동조합 근저당은 2020.03.03 말소된 기록이 확인됩니다. 따라서 이 말소완료 권리들을 매수인이 별도로 떠안는 것으로 볼 수는 없습니다.
② 물건 위험 — 농취증·맹지·불법전용·멸실
| 확인 항목 | 기재 내용 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 일괄매각 | 건물과 목록 토지를 함께 매각 | 일부 목록만 분리 취득할 수 없음 |
| 지붕 소실 | 목록 2 건물의 지붕 일부가 소실된 상태 | 복구비·안전성 현장 확인 필요 |
| 창고 멸실 | 등기상 단층 창고 14.62㎡가 있으나 현황상 멸실 | 등기·건축물대장 정리 상태 확인 |
| 맹지 | 목록 3~7 토지는 맹지 | 진입로·통행권·활용성 제약 |
| 농취증 | 목록 3~7 농지취득자격증명 제출 필요 | 미제출 시 전체 매각불허가·보증금 미반환 |
| 불법전용 | 목록 3 토지 일부 불법전용 | 향후 원상회복명령 가능성 |
③ 예상배당표 (매각가 358,684,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 산식상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,821,576원 |
| 2. 하북농업협동조합 근저당 | 400,000,000원 | 352,862,424원 |
| 3. 웅상새마을금고 가압류 | 20,582,620원 | 0원 |
| 4. 삼남농업협동조합 근저당 | 592,800,000원 | 0원 |
| 5. 농협은행 근저당 | 720,000,000원 | 0원 |
| 6. 농협은행 근저당 | 199,200,000원 | 0원 |
| 7. 조영환 근저당 | 200,000,000원 | 0원 |
| 8. 민관식 근저당 | 450,000,000원 | 0원 |
| 9. 김신미 근저당 | 200,000,000원 | 0원 |
| 10. 김신미 근저당 | 100,000,000원 | 0원 |
| 11. 김명숙 가압류 | 63,000,000원 | 0원 |
| 12. 메리츠캐피탈 가압류 | 54,455,340원 | 0원 |
| 13. KB국민카드 가압류 | 14,537,974원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
산식상 총 채권액은 3,014,575,934원, 채권자 배당액은 352,862,424원, 미배당액은 2,661,713,510원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 조일경로당 북동측 인근으로, 단독주택·근린생활시설·농경지·자연림이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 일련번호 1은 차량 접근과 진출입이 용이하고, 나머지 토지는 인근까지 차량 접근이 가능한 것으로 조사됐습니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지 현황. 확인된 대표 토지는 650㎡, 지목 대, 단독 이용, 평지·사다리형·세로한면(가)이며 공시지가는 213,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이 중심이며 일부는 자연취락지구, 목록 3~6은 하천구역에 포함됩니다. 가축사육제한구역과 공장설립승인지역도 중첩됩니다.
- 환금성 제약. 여러 토지의 일괄매각, 맹지, 농취증, 불법전용 가능성, 건물 훼손과 멸실 정리 문제가 매수층을 제한하는 요소입니다.
- 시세 판단. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 목록 3~7 전부에 대해 관할 주무관서의 발급 요건과 제출기한을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 보증금 몰취 위험. 농취증 미제출 시 전체 매각불허가와 매수신청보증금 미반환 조건을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 불법전용·원상회복. 목록 3의 전용 상태, 원상회복명령 가능성, 복구 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 맹지 통행 문제. 목록 3~7의 실제 진입로, 법정 통행권, 인접 토지 사용승낙 여부를 지적도와 현장에서 대조해야 합니다.
- 건물 상태. 지붕 소실 범위와 구조 안전성, 수리비, 등기상 14.62㎡ 창고의 말소·멸실 정리 절차를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소된 선순위 근저당과 변경된 채권최고액이 배당 산식에 다르게 반영돼 있으므로 최신 등기부와 배당 관련 원본을 재검토해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 사업자등록과 명도 가능성을 조사해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 할인율 대신 농취증·복구·원상회복·진입로 확보 비용을 합산해 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 무서운 물건 자체의 조건
현재 살아 있는 권리만 보면 말소기준은 2020.03.03 농협은행 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인과 매수인 인수액도 없습니다. 권리 인수만 떼어 보면 비교적 단순한 구조입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리가 아닙니다. 목록 3~7 농취증을 제때 제출하지 못하면 전체 매각불허가와 보증금 미반환이 가능하고, 같은 토지들은 맹지입니다. 목록 3의 불법전용과 원상회복 가능성, 지붕 일부 소실, 등기상 창고 14.62㎡의 현황 멸실도 해결해야 합니다. 예상배당표 역시 이미 말소된 근저당과 변경 전 채권액을 반영한 흔적이 있어 원본 대조가 필수입니다.
최저가 358,684,000원은 감정가의 34.3%지만, 싸다고 결론낼 근거는 없습니다. 권리상 인수는 0원이어도 토지 이용과 농취증, 진입로, 불법전용, 건물 복구비를 잘못 판단하면 할인 폭보다 더 큰 비용과 절차 손실이 발생할 수 있습니다. 이 사건은 가격보다 농취증 발급 가능성·현황 복구비· 토지 활용 가능성을 먼저 확정해야 하는 고난도 일괄매각입니다.