광주지방법원 2025타경32828. 송정크레지움센트럴 7층 701호 아파트입니다. 감정가는 205,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 143,500,000원, 감정가의 70%입니다. 권리분석의 기준점은 2018.05.29 설정된 우리은행 근저당입니다. 같은 날 근저당의 채권최고액은 변경등기를 거쳐 102,000,000원으로 기재되어 있으나, 배당 시뮬레이션은 제공된 우리은행 채권최고액 4,080,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다.
임차권자 김양근은 2019.01.17 전입·점유를 시작했고 임차보증금은 178,000,000원입니다. 그러나 말소기준일 2018.05.29보다 전입일이 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 배당요구도 접수돼 있습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가보다 크더라도 이 사건은 ‘대항력 인수형’이 아니며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32828 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 7층 701호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 광산구 광산로89번길 27-7 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지하1층~지상12층 건물 내 7층 701호 |
| 대상면적 | 73.9539㎡ |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,304,987원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 임차권 보증금 1.78억, 그러나 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김양근 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 178,000,000원 | 2019.01.17 / 2019.01.03 | 없음 | 배당요구 접수 | 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 김양근의 최초 임대차계약일은 2018.12.17, 주민등록·점유개시일은 2019.01.17이며 최초 165,000,000원에 대한 확정일자는 2019.01.03입니다. 이후 2020.06.20 5,000,000원, 2022.06.19 8,000,000원이 증액돼 최종 보증금은 178,000,000원이고, 증액된 13,000,000원에는 2024.03.12 확정일자가 기재돼 있습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 ‘동일 면적 시세’가 아니다
확인되는 송정크레지움센트럴 실거래는 2023.11 전용 84.58㎡ 2층 230,000,000원 1건입니다. 본건 대상면적은 73.9539㎡이고 실거래 면적과 일치하지 않습니다. 따라서 현재 최저가 143,500,000원이 참고 실거래의 62.4%라는 수치는 보이지만, 이를 동일면적의 직접 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
전체 거래 표본도 1건뿐이고 본건 면적과 매칭되지 않습니다. 가격 측면에서 최저가 143,500,000원이 감정가 205,000,000원보다 크게 낮아진 것은 사실이지만, 동일 면적의 최신 거래 근거가 없는 상태에서 ‘시세보다 싸다’고 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 시세 판단의 핵심은 본건과 같은 면적대의 추가 거래 확인입니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 4,080,000,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 185,304,987원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 143,500,000원 가정 시 집행비용 2,809,000원을 제외한 140,691,000원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다. 총 채권 미배당은 4,124,613,987원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 143,500,000원 | 140,691,000원 | 4,124,613,987원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 100,450,000원 | 98,243,700원 | 4,167,061,287원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 70,315,000원 | 68,649,330원 | 4,196,655,657원 | 0원 |
대항력 임차인이 아니므로 매각가가 보증금 178,000,000원 아래로 내려가더라도 낙찰자가 그 차액을 보증금 인수 형태로 부담하는 구조가 아닙니다. 제공된 모든 유찰 시나리오에서 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 송정동 소재 송정공원역 남측 인근이며, 주위는 단독주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 지하철역 및 버스정류장 등이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층~지상12층 건물의 7층 701호이며 위생·급배수설비, 화재탐지·경보설비, 승강기시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 아파트 건부지로 이용 중이며 북측으로 왕복2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 비행안전제5구역, 전통상업보존구역, 중점경관관리구역 등이 기재돼 있습니다.
- 규모·거래. 송정크레지움센트럴은 40세대, 사용승인일은 2018.05.21이며 확인된 실거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 김양근의 전입 2019.01.17이 말소기준 2018.05.29 이후인지 등기부·주민등록·매각물건명세서 원본으로 다시 맞춰보세요.
- 보증금 인수와 배당을 혼동하지 않기. 보증금 178,000,000원이 최저가보다 크지만 대항력 없음으로 분류돼 있어 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.15 기재된 민간임대주택등기의 현재 존속 여부와 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 시세 표본 보강. 현재 확인된 230,000,000원 거래는 84.58㎡이고 본건은 73.9539㎡입니다. 동일 면적·유사 층 실거래를 추가 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 제공된 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기는 확인되지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현재 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — 권리 숫자보다 시세 표본을 더 봐야 한다
이 사건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 임차보증금 178,000,000원입니다. 그러나 전입일 2019.01.17이 말소기준 2018.05.29보다 늦어 대항력이 없고, 제공된 배당·유찰 시나리오에서도 매수인 인수는 모두 0원입니다. 따라서 권리 측면에서는 대항력 보증금 인수형으로 볼 이유가 없습니다.
반대로 가격은 단순하게 결론내리기 어렵습니다. 감정가 205,000,000원에서 한 차례 유찰돼 143,500,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 거래는 2023.11의 84.58㎡ 230,000,000원 1건뿐이고 본건 73.9539㎡와 면적도 일치하지 않습니다. 권리상 인수 0원은 강점, 가격 메리트는 추가 시세 확인이 필요한 사건으로 정리하는 것이 가장 일관됩니다.
