창원지방법원 2025타경21103. 함안군 산인면 송정리의 토지와 공장 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공장으로 이용 중이고 제시외 건물과 공장·광업재단 관련 기계기구 목록도 일괄매각에 포함됩니다. 현재 소유자는 이명규이며, 말소기준은 2007년 4월 11일 설정된 경남은행 근저당권 72,000,000원입니다.
권리관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 경남은행 근저당, 신용보증기금·서울보증보험 가압류, 경남은행의 후순위 가압류, 국의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 공장 자체는 2025년 화재로 일부 피해가 확인됐고, 매각 대상 기계기구의 작동 여부도 입찰 전 확인이 요구됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경21103 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 산인면 송정리 377 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등 이용 |
| 소유자 | 이명규 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,039,352,760원 / 509,283,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 688,166,241원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 공장용지 · 2,441㎡ · 계획관리지역 · 공업용 |
| 건물 | 일반철골구조 판넬지붕 단층 · 공장 및 사무실 등 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2006년 12월 21일 이명규가 소유권을 취득한 뒤, 2007년 4월 11일 경남은행의 채권최고액 72,000,000원 근저당권이 설정됐고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2008년 120,000,000원, 2010년 200,000,000원의 경남은행 근저당권과 2025년 이후 가압류·압류가 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으며, 현재 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%까지 내려온 2회 유찰
감정가 1,039,352,760원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 509,283,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 할인율만으로 ‘싸다’고 판단할 근거는 부족합니다. 특히 공장 건물 일부 화재 피해와 기계기구 상태가 최종 가치에 직접 영향을 줄 수 있어 감정가 대비 할인율보다 현물 상태 확인이 우선입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 509,283,000원 | 484,209,830원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 356,498,100원 | 635,292,873원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 249,548,669원 | 740,745,012원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 배당 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 총 채권 986,000,000원 중 501,790,170원이 배당되고 484,209,830원이 미배당으로 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 509,283,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,492,830원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 경남은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당 · 경남은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 을구 6번 근저당 · 경남은행 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 4. 갑구 5번 가압류 · 신용보증기금 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 319,000,000원 | 19,790,170원 |
| 6. 갑구 8번 가압류 · 경남은행 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 채권자 총 청구액 986,000,000원 중 501,790,170원이 배당되고, 484,209,830원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 공장·토지 실사 — 이 사건의 진짜 핵심
- 화재 피해. 건물은 2025년경 화재로 일부 피해가 있는 것으로 확인돼 내부 상태와 복구 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 관련 기계기구 목록이 매각에 포함되며, 기계기구 작동 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 3-1~3-11이 일괄매각에 포함됩니다.
- 폐자재·생활쓰레기. 지상에 폐자재 및 생활쓰레기가 장시간 방치돼 있는 것으로 탐문돼 현황 확인이 필요합니다.
- 면적 차이. 목록 1·2 토지의 토지대장상 면적 합계는 2,888㎡이고 일반건축물대장상 대지면적은 2,916㎡로 차이가 있습니다. 2019년 9월 11일 분할·협의보상 이후 건축물대장 대지면적이 미정리된 것으로 확인돼 감정평가는 토지대장 면적을 기준으로 했습니다.
⑤ 입지·용도 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 송정마을 남동측 인근으로 소규모 공장, 주택, 전·답 농경지 및 임야가 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 토지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 주건물은 공장, 제시외 건물은 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 공장용지, 계획관리지역, 공업용, 완경사·부정형, 세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 배출시설설치제한지역에 포함됩니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 전기설비가 구비돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 화재 현장 확인. 2025년 화재의 피해 범위, 구조체·판넬·전기설비 상태를 직접 확인하세요.
- 기계기구 실사. 매각에 포함된 기계기구의 존재 여부, 작동 여부와 활용 가능성을 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상이므로 실제 공장·사무실 점유자를 확인하세요.
- 토지·건축물대장 대조. 2,888㎡와 2,916㎡의 면적 차이 및 2019년 분할·협의보상 내용을 원본 서류로 대조하세요.
- 폐자재·쓰레기. 현장에 방치된 폐자재·생활쓰레기의 양과 정리·처리 부담을 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물뿐 아니라 제시외 건물과 기계기구 목록까지 실제 매각 대상과 현황을 일치시켜 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기만 놓고 보면 매수인 인수 0원이고 말소기준 이후 권리가 소멸하는 비교적 정리된 구조입니다. 하지만 투자 판단의 중심은 권리가 아니라 현물 상태입니다. 감정가 1,039,352,760원에서 두 차례 유찰돼 509,283,000원까지 내려왔지만, 2025년 화재 일부 피해, 기계기구 작동 여부, 폐자재·생활쓰레기, 토지·건축물대장 면적 차이, 임대관계 미상이 동시에 존재합니다. 권리는 통과, 현장 실사는 필수. 이 물건은 할인율보다 실제 복구·가동 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
