광주지방법원 2025타경33281. 사건 용도는 근린시설 + 토지입니다. 감정평가 이용상태는 지하1층 노래연습장, 1층 분식점·카페 등, 2층 애터미 광주비전센터, 3층 아지트 스튜디오, 4층 주택으로, 주거 단일용도 물건이 아니라 상업·업무·주거가 섞인 4층 건물입니다. 말소기준권리는 2021.07.30. 설정된 광남새마을금고 근저당권 채권최고액 708,000,000원입니다. 이후의 2025.08.29. 임의경매개시결정과 2025.11.26. 남구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기상 후순위 권리보다 점유와 매각조건입니다. 실제 임차·점유자로 조사된 사람은 주현우·김소라·김영찬·고민수·박정훈 5명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 주현우는 말소기준권리보다 앞서 전입했고 보증금 77,000,000원의 대항력이 인정되어 배당표상 전액 매수인 인수로 처리됩니다. 김영찬과 고민수 역시 전입시점은 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 이 둘은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 뒤는 지워지지만, 점유는 별개다

과거 등기 중 수산업협동조합중앙회 전세권, 농업협동조합중앙회 근저당권, 광주원광신용협동조합 근저당권, 각종 가압류·압류는 이미 말소됐습니다. 2014.06.13. 김미선의 3층 전부 상가건물임차권도 2014.07.04. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2021.07.30. 광남새마을금고 근저당권이며, 현재 경매개시결정과 그 뒤 압류는 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 확정 인수 77,000,000원, 그리고 금액 미상 2명

실제 임차·점유자는 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없어 보증금을 중복 합산할 문제는 없습니다. 다만 주현우의 77,000,000원만 숫자가 확정된 인수액이고, 김영찬·고민수는 말소기준권리보다 앞선 전입 이력에도 보증금이 미상입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득을 단순히 1,068,017,000원으로 끝나는 비용이라고 단정하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 991,017,000원 가정)

주현우 보증금 77,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 김영찬·고민수의 보증금 미상 위험도 위 배당금액에 포함되어 있지 않습니다.

④ 매각조건 — 법정지상권·지분·연동사용을 함께 봐야 한다

• 지분매각. 목록 1은 지분매각이며, 명세서에는 공유자 유경희 지분 42/1140으로 기재되어 있습니다.
• 공유자 우선매수권. 목록 1의 공유자 우선매수권은 적용이 배제된다고 명시되어 있습니다.
• 인접 건물 연동. 목록 2 건물은 인접지인 봉선동 178-3 건물과 연동되어 사용 중입니다.
• 토지 이용. 목록 1 토지는 공부상 지목은 대이지만 현황은 상업용 건부지 및 도로 등으로 이용 중입니다.
• 정정·변경. 위 매각조건 관련 비고는 2026.07.20. 정정·변경 내용입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 남구 봉선동 유안초등학교 북동측 인근. 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 노선 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며 일반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물 이용. 지하1층 노래연습장, 1층 분식점·카페 등, 2층 애터미 광주비전센터, 3층 아지트 스튜디오, 4층 주택입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 4층 난방설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있습니다.
• 토지이용계획. 제3종일반주거지역이며 일부는 중로2류 접합, 상대보호구역에 해당합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성 판단. 근린시설·사무실·주택이 혼합되고 지분매각, 매각제외 건물, 인접 건물 연동사용 및 법정지상권 성립 여지가 함께 존재하므로 단순 주거용 물건과 다른 권리·이용관계 검토가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 주현우 보증금 77,000,000원 반영. 입찰가와 별도로 매수인이 인수하는 확정 비용으로 계산해야 합니다.
• 김영찬·고민수 보증금 확인. 각각 2019.01.17., 2011.03.15. 전입으로 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 실제 임대차 조건을 확인해야 합니다.
• 점유범위 확인. 고민수와 박정훈은 점유 부분이 특정되지 않았고, 건물은 층별로 다른 용도로 이용 중입니다.
• 법정지상권 확인. 목록 1 토지의 매각제외 제시외 건물에 대해 법정지상권 성립 여지가 명시되어 있으므로 토지 사용·수익 범위를 확인해야 합니다.
• 지분매각 구조 확인. 목록 1 지분매각과 공유관계, 실제 도로·상업용 건부지 이용 범위를 확인해야 합니다.
• 인접 건물 연동사용 확인. 목록 2 건물이 봉선동 178-3 건물과 연동되어 사용 중인 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격은 최저가가 아니라 총비용 기준. 현재 회차 확정분 실질취득은 1,068,017,000원이며, 보증금 미상 점유자의 추가 인수 가능성을 별도로 남겨야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 2026.07.20. 정정·변경 내용을 입찰 전 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 인수·토지 이용관계가 먼저다

이 사건은 말소기준권리 자체는 명확합니다. 2021.07.30. 광남새마을금고 근저당권 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 낙찰자가 실제로 부담하는 문제는 그보다 앞선 점유와 토지 이용관계에 있습니다.

주현우 보증금 77,000,000원은 확정 인수이고, 김영찬·고민수는 대항력 가능·보증금 미상입니다. 현재 최저매각가 991,017,000원에 확정 인수액만 더해도 1,068,017,000원이며 미상 보증금 위험은 별도입니다. 여기에 목록 1 지분매각, 매각제외 제시외 건물, 법정지상권 성립 여지, 목록 2 건물의 인접 건물 연동사용까지 겹칩니다.

따라서 “감정가의 70%니까 싸다”는 결론은 금물입니다. 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 최종 인수액을 어디까지 확정할 수 있는지, 법정지상권과 지분·연동사용 구조 속에서 실제 사용·수익이 어떻게 가능한지입니다. 권리관계가 확인되기 전에는 낮은 최저가 자체를 가격 가점으로 볼 수 없는 물건입니다.