광주지방법원 2025타경33281. 광주광역시 남구 봉선동의 근린시설과 토지를 대상으로 하는 경매입니다. 건물은 지하 1층부터 지상 4층까지 노래연습장, 분식점·카페, 사무실 등 근린시설과 주택이 혼재되어 이용되고 있습니다. 감정가 1,415,738,480원에서 3회 유찰되어 최저매각가는 634,252,000원까지 낮아졌습니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 등기상 권리와 실제 점유, 토지 이용관계가 복잡한 사건입니다.
말소기준권리는 2021.07.30 설정된 광남새마을금고 근저당권입니다. 그 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유자가 있고, 특히 주현우의 보증금은 배당받지 못하고 매수인이 인수하는 것으로 산정되어 있습니다. 추가로 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자까지 있어, 등기상 후순위 권리가 소멸한다는 사실만으로 안전하다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33281 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 178-3 |
| 건물 등기 표시 | 광주광역시 남구 봉선동 178-26 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 건물 및 토지 지분매각 포함 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 슬래브 위 강판지붕 · 지하 1층 / 지상 4층 |
| 지하 1층 | 노래연습장 |
| 1층 | 분식점·카페 등 |
| 2층 | 애터미 광주비전센터 |
| 3층 | 아지트 스튜디오 |
| 4층 | 주택 |
| 등기상 소유자 | 유정희 · 단독소유 |
| 감정가 | 1,415,738,480원 |
| 최저매각가 | 634,252,000원 (3회 유찰) |
| 최저가 / 감정가 | 44.8% |
| 신청채권자 | 광남새마을금고 |
| 청구금액 | 594,718,703원 |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 점유권리는 별개
핵심은 을구 12번 광남새마을금고 근저당권입니다. 2021.07.30 설정되었고 채권최고액은 708,000,000원입니다. 건물과 관련 토지를 공동담보로 하는 근저당권이며, 매각 시 말소되는 기준권리로 분석됩니다. 이후 2025.08.29 임의경매개시결정과 2025.11.26 광주광역시 남구의 압류도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
과거 수산업협동조합중앙회의 전세권, 김미선의 상가건물임차권, 기존 근저당권과 압류 등은 등기상 이미 말소된 이력이 있습니다. 2024년에 진행되었던 광남새마을금고의 임의경매 역시 취하 후 등기가 말소되었고, 현재 사건은 2025년에 개시된 별개의 경매입니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수금만 77,000,000원
현황조사 및 매각물건명세서 등에 기재된 임차·점유 관련 인원은 5명입니다. 보증기관의 대위·승계에 따른 중복신고자는 없으나, 점유 공간과 권리관계가 명확하지 않은 사람이 있습니다.
| 성명 / 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구·승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주현우 1층 일부 |
2020.06.23 | 77,000,000원 300,000원 |
대항력 有 | 우선변제 無 | 2025.11.04 배당요구 77,000,000원 인수 승계 없음 |
| 김소라 2층 전부 · 사무실 |
2024.04.25 | 20,000,000원 535,000원 |
대항력 없음 | 미상 | 배당요구 미확인 승계 없음 |
| 김영찬 지하 1층 |
2019.01.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미확인 추가 인수 가능 |
| 고민수 점유 부분 미상 |
2011.03.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 배당요구 미확인 추가 인수 가능 |
| 박정훈 점유 부분 미상 |
2022.07.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 배당요구 미확인 승계 없음 |
김소라는 2024.04.25 전입한 2층 사무실 점유자로, 현재 분석상 말소기준권리 이후 점유에 해당해 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 박정훈 역시 2022.07.28 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 실제 영업점유, 임대차관계와 명도 문제는 별도로 확인해야 합니다. 특히 상가 부분은 전입일 외에 사업자등록 및 실제 인도관계도 확인 대상입니다.
③ 가격 분석 — 감정가 44.8%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가는 1,415,738,480원, 현재 최저가는 634,252,000원입니다. 3회 유찰로 감정가의 44.8% 수준까지 하락했습니다. 하지만 실제 취득 부담은 단순한 낙찰가와 다릅니다.
| 현재 최저매각가 | 634,252,000원 |
|---|---|
| 주현우 보증금 인수 | 77,000,000원 |
| 확인된 실질취득 부담 | 711,252,000원 |
| 김영찬 관련 인수 | 대항력 가능·미상 / 보증금 미상 |
| 고민수 관련 인수 | 대항력 가능·미상 / 보증금 미상 |
| 법정지상권 관련 부담 | 성립 여지 있음 / 범위·금액 미확정 |
| 실거래 시세 | 확인되지 않음 |
현재 확인 가능한 취득 부담은 최저가와 확정적으로 산정된 보증금 인수액의 합계인 711,252,000원입니다. 이는 취득세, 집행 이후 명도비용, 미납 관리비, 추가 임차보증금 및 법정지상권 관련 부담 등을 제외한 금액입니다. 따라서 실질취득액의 확인된 하한 성격으로 보아야 합니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수 위험은 그대로
추가 유찰에 따라 최저매각가와 채권자 배당액은 낮아집니다. 반면 주현우의 보증금 인수액은 모든 제시된 시나리오에서 77,000,000원으로 동일합니다. 미상 임차보증금의 위험도 최저매각가가 낮아진다고 자동으로 사라지지 않습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인된 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 감정가 44.8% |
634,252,000원 | 625,509,480원 | 82,490,520원 | 77,000,000원 |
| 4회 유찰 시 감정가 35.84% |
507,401,600원 | 499,927,584원 | 208,072,416원 | 77,000,000원 |
| 5회 유찰 시 감정가 28.67% |
405,921,280원 | 399,462,067원 | 308,537,933원 | 77,000,000원 |
회차별 수치는 각 회차의 매각가를 가정한 추정치입니다. 확인된 인수액 외의 선순위 점유자 보증금은 산정되지 않았습니다. 채권자의 미배당 잔액 자체를 매수인 인수금으로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 634,252,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,742,520원 |
| 인수 · 주현우 보증금 | 77,000,000원 | 0원 매수인 인수 |
| 1. 근저당 · 광남새마을금고 | 708,000,000원 | 625,509,480원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당권 기준 미배당 | — | 82,490,520원 |
집행비용은 추정치입니다. 근저당권 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 채권 원리금 및 배당액과 다를 수 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다. 주현우의 인수액은 매각대금 배분과 별도로 계산합니다. 김영찬·고민수 관련 미상 보증금도 반영되지 않았습니다.
⑥ 특별매각조건 — 토지·건물 이용에 중대한 변수
목록 1 토지는 공부상 지목이 대이지만, 현황은 상업용 건물 부지 및 도로 등으로 이용되고 있습니다. 토지 일부가 통행 또는 타인 건물 이용에 연결되어 있다면, 단순한 면적이나 감정가격보다 실제 독점적 사용 가능 범위가 중요합니다.
매각물건명세서 비고에는 2026.07.20 정정·변경 내용이 포함되어 있습니다. 입찰 시에는 정정사항이 반영된 최종 매각물건명세서와 매각목록을 반드시 기준으로 확인해야 합니다.
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 봉선동 유안초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설과 단독주택이 혼재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물 이용. 지하 1층 노래연습장, 1층 분식점·카페, 2층 애터미 광주비전센터, 3층 아지트 스튜디오, 4층 주택으로 이용 중입니다. 상업용도와 주거용도가 혼재합니다.
- 건물 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 4층 난방설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지이용 규제. 제3종일반주거지역이며 상대보호구역에 해당합니다. 일부 토지는 중로2류 도로에 접합니다.
- 공부와 현황. 토지는 공부상 대지이나 상업용 건부지 및 도로 등으로 이용되고 있습니다. 실제 이용 범위와 공부상 권리범위를 대조해야 합니다.
- 건물 위반 여부. 감정 관련 사항에서 위반건축물로 표시되어 있지는 않지만, 인접 건물과의 연동사용과 제시외 건물 문제는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 일반 아파트와 달리 근린시설·주택 혼합건물, 공유 토지지분, 미상 선순위 점유자, 법정지상권 가능성이 함께 존재합니다. 매수자가 제한될 수 있어 재매각과 자금회수에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 주현우. 보증금 77,000,000원 전액 인수 산정의 근거를 명세서와 배당요구서, 임대차계약서, 실제 점유상태로 최종 확인하세요.
- 김영찬·고민수. 보증금 미상인 선순위 전입자에 대해 임대차계약, 점유개시, 사업자등록 및 확정일자를 확인하세요. 추가 인수액이 확인되기 전에는 취득자금을 확정할 수 없습니다.
- 나머지 점유자. 김소라와 박정훈의 실제 점유 및 명도관계를 확인하고, 4층 주택의 점유자와 임대차관계도 확인하세요.
- 법정지상권. 매각제외 제시외 건물의 소유자, 위치, 건축 경위 및 법정지상권 성립 여부를 조사하세요.
- 토지 지분. 목록 1의 유경희 지분 42/1140과 건물 소유자 유정희의 등기관계를 구분하여 확인하세요. 실제 매각범위와 공유관계도 원본으로 대조해야 합니다.
- 인접 건물 연동사용. 봉선동 178-3과 178-26 건물의 출입, 통행, 설비 및 공간 이용관계를 실측·확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 할인율 대신 실질취득액, 권리부담, 근린시설 수익성과 해당 지역의 최근 실거래를 기준으로 입찰 상한을 판단하세요.
- 배당 검증. 근저당권 채권최고액 708,000,000원과 신청채권 청구액 594,718,703원을 구분하고, 집행비용·당해세·우선변제 가능성을 반영한 실제 배당 순서를 확인하세요.
- 최종 명세서. 2026.07.20 정정·변경된 매각물건명세서와 건물·토지 등기사항증명서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록의 최종본을 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가 6.34억보다 중요한 것은 무엇을 인수하느냐”
이 사건은 단순히 유찰 횟수가 많고 최저매각가가 낮아진 근린시설이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 점유자, 확정된 임차보증금 인수, 미상 보증금, 제시외 건물의 법정지상권 가능성, 토지 지분매각이라는 핵심 변수가 동시에 존재합니다.
현재 최저가 634,252,000원에 낙찰된다고 가정해도, 주현우 보증금 인수액을 합친 확인된 실질취득 부담은 711,252,000원입니다. 김영찬·고민수 관련 추가 보증금과 법정지상권 관련 부담은 여전히 미확정이며, 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 가격이 유리하다고 결론 내릴 수 없습니다.
종합 결론은 권리 고위험·가격 판단 보류입니다. 유찰이 더 진행되는지를 보는 것보다 선순위 임차인과 제시외 건물, 토지 지분 및 실제 이용관계부터 해결해야 합니다. 이 사건에서 중요한 것은 최저가가 얼마나 낮아졌느냐가 아니라 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하고 어떤 권리와 공간을 확보할 수 있느냐입니다.
