창원지방법원 2026타경9. 함안군 칠원읍 구성리 ‘칠원동성아파트’ 101동 12층 1204호입니다. 소유자 이현배는 2017.06.30 거래가액 68,113,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 삼칠농업협동조합 명의 채권최고액 68,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 근로복지공단 가압류, 유한회사 우담자산관리대부 가압류, 국 압류와 경매개시결정은 모두 말소기준 뒤 권리로 매각 시 소멸합니다.
점유관계에서는 주의할 이름이 하나 있습니다. TURASHEVA ZULKHUMORKHON JALOLIDDIN KIZ가 본건 전부를 점유하며 2025.06.24 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준 2017.06.30보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 분석상 낙찰자가 승계할 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당관계 확인을 위해 매각물건명세서와 임대차 원자료를 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경9 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 구성리 950-4 칠원동성아파트 101동 12층 1204호 |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 13층 건물 · 12층 |
| 소유자 | 이현배 · 2017.06.30 거래가액 68,113,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 72,000,000원 / 50,400,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 48,755,453원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
핵심 기준일은 2017.06.30입니다. 이날 설정된 삼칠농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 2021년 가압류 2건, 2024년과 2025년 국 압류, 2026년 임의경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 등기부상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판단 |
|---|---|---|---|---|
| TURASHEVA ZULKHUMORKHON JALOLIDDIN KIZ | 본건 전부 | 2025.06.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 거래대 아래
칠원동성 동일 면적 59.41㎡의 최근 12개월 실거래는 12건이며 평균은 65,941,666원입니다. 최근 거래는 2026.06의 63,000,000원, 최근 거래 범위는 55,000,000원~81,000,000원입니다. 현재 최저매각가 50,400,000원은 최근 12개월 평균의 76.4%이고 최근 거래 최저가 55,000,000원보다도 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.41㎡ | 1 | 63,000,000원 |
| 2026.05 | 59.41㎡ | 1 | 67,000,000원 |
| 2026.05 | 59.41㎡ | 1 | 67,000,000원 |
| 2026.05 | 59.41㎡ | 9 | 67,000,000원 |
| 2026.05 | 59.41㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 59.41㎡ | 1 | 55,000,000원 |
| 2026.03 | 59.41㎡ | 3 | 81,000,000원 |
| 2026.02 | 59.41㎡ | 3 | 67,500,000원 |
| 2026.02 | 59.41㎡ | 7 | 67,000,000원 |
| 2026.02 | 59.41㎡ | 6 | 77,000,000원 |
| 2026.01 | 59.41㎡ | 3 | 59,000,000원 |
| 2026.01 | 59.41㎡ | 6 | 65,800,000원 |
| 평균 | 59.41㎡ | 12건 | 65,941,666원 |
③ 예상배당표 (매각가 50,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,200원 |
| 2. 근저당권 · 삼칠농업협동조합 | 68,400,000원 | 49,092,800원 |
| 3. 가압류 · 근로복지공단 | 4,810,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 유한회사 우담자산관리대부 | 7,901,705원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 50,400,000원 가정 시 집행비용 1,307,200원을 제외한 49,092,800원이 말소기준 근저당에 배당되는 계산입니다. 채권 합계 81,111,705원 대비 미배당액은 32,018,905원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 함안군 칠원읍 구성리에 위치하며 주위는 주택, 공장, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 지역 내 대중교통 등의 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)로 이용 중이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 북측에 위치하는 도로를 통해 차량 출입이 이루어집니다.
- 토지. 계획관리지역이며 대지권 목적 토지는 부정형 토지로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 성장관리계획구역과 가축사육제한구역이 확인되며 공시지가는 209,800원/㎡입니다.
- 단지·거래. 칠원동성은 450세대이며 준공일은 2003.11.14입니다. 동일 면적 최근 12개월 실거래는 12건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차관계 재확인. 확인된 점유자는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 원자료를 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 내부조사가 이루어지지 않았습니다. 실제 내부 이용상황과 관리상태를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국 압류가 존재하고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 원문서로 다시 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가 50,400,000원은 최근 12개월 평균 65,941,666원의 76.4%입니다. 감정가보다 최근 실거래를 우선해 응찰가를 판단하세요.
- 추가 유찰 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 35,280,000원, 3회 유찰 시 24,696,000원으로 제시돼 있으므로 자금계획과 경쟁강도를 함께 비교하세요.
맺으며 — 권리보다 현장 확인이 남는 물건
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2017.06.30 삼칠농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 확인된 임차인의 전입도 2025.06.24로 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 1회 유찰 후 50,400,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 65,941,666원의 76.4% 수준입니다.
다만 보증금·확정일자와 내부 상태가 확인되지 않았다는 점은 남습니다. 따라서 이 물건은 권리상 승계 위험은 낮고 가격도 최근 거래대보다 낮지만, 입찰 전 임대차와 내부 상태 확인을 끝내야 하는 유형으로 정리하는 것이 적절합니다.
