창원지방법원 2026타경20. 이 사건의 핵심은 근저당보다 먼저 전입한 임차인 여유경입니다. 여유경의 전입일은 2024.02.08이고, 말소기준인 국민은행 근저당권은 2025.02.25 접수됐습니다. 따라서 이 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인입니다. 이후 2025.09.24 임차권등기까지 마쳤고, 보증금은 270,000,000원, 확정일자는 2023.12.29입니다.
중요한 것은 선순위 임차인이 있다고 해서 현재 회차에서 곧바로 2.7억을 추가 인수하는 것은 아니라는 점입니다. 현재 최저가 319,900,000원을 매각가로 놓은 배당표에서는 집행비용 5,278,600원을 제외한 뒤 임차인 보증금 270,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 교방동 535 창원푸르지오더플래티넘 201동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) · 26층 건물 내 12층 1202호 |
| 소유자 | 최재혁 (2021.05.08 매매 · 거래가액 344,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 319,900,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 여유경 / 270,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심
말소기준권리는 2025.02.25 국민은행 근저당권 264,000,000원입니다. 그러나 임차인 여유경은 그보다 앞선 2024.02.08 전입 및 점유를 갖추고 있어 대항력 있는 선순위 임차인입니다. 등기부상 임차권등기는 2025.09.24에 이루어졌지만, 매각물건명세서도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 여유경 | 건물 전유부분 전부 | 2024.02.08 | 2023.12.29 | 270,000,000원 | 대항력 우선변제 미배당 승계 |
현황조사와 임차권등기에 같은 여유경이 각각 나타나지만 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로, 중복 합산하지 않고 실제 임차인 1명, 보증금 270,000,000원으로 봅니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 시세의 68.5%
비교 단지는 창원푸르지오더플래티넘1단지, 비교 면적은 84.9㎡이며 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 466,916,666원입니다. 최신 거래는 2026.08 · 470,000,000원입니다. 현재 최저가 319,900,000원은 최근 12개월 평균의 68.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.03㎡ | 10 | 470,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 3 | 445,000,000원 |
| 2026.07 | 84.9㎡ | 5 | 471,000,000원 |
| 2026.07 | 84.31㎡ | 15 | 480,000,000원 |
| 2026.07 | 84.81㎡ | 13 | 464,000,000원 |
| 2026.06 | 84.03㎡ | 24 | 480,000,000원 |
| 2026.06 | 84.03㎡ | 23 | 485,000,000원 |
| 2026.06 | 84.81㎡ | 9 | 455,000,000원 |
| 2026.05 | 84.81㎡ | 9 | 455,000,000원 |
| 2026.05 | 84.31㎡ | 20 | 458,000,000원 |
| 2026.05 | 84.9㎡ | 15 | 470,000,000원 |
| 2026.04 | 84.03㎡ | 11 | 470,000,000원 |
| 평균 | 84.9㎡ | 12건 | 466,916,666원 |
최근 표본의 최저 거래는 445,000,000원, 최고 거래는 485,000,000원입니다. 현재 최저가 319,900,000원은 이 범위보다 낮습니다. 특히 이 회차에서는 임차보증금이 배당표상 전액 변제되므로 실질취득도 319,900,000원으로 볼 수 있어, 시세 비교 역시 현재 최저가를 기준으로 할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,278,600원 |
| 1. 임차인 여유경 보증금 | 270,000,000원 | 270,000,000원 |
| 2. 국민은행 근저당권 | 264,000,000원 | 44,621,400원 |
| 3. 경매개시결정 · 여유경 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 임차인 보증금 270,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수는 0원입니다. 국민은행 근저당에는 44,621,400원이 배당되고 미배당이 발생합니다.
④ 유찰 시나리오 — 보증금 인수의 ‘바닥’이 생긴다
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 319,900,000원 | 270,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 223,930,000원 | 219,994,980원 | 50,005,020원 |
| 3회 유찰 · 34% | 156,751,000원 | 153,756,486원 | 116,243,514원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 경상남도 창원시 마산합포구 교방동에 위치하며, 부근은 아파트·주택·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 제반 교통사정은 보통이며, 대지권 목적 토지는 서측·북측·북서측·북동측·동측·남측·남동측·남서측으로 포장도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 26층 건물 내 12층 1202호이며 급배수 위생설비·난방설비·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역이며 공시지가는 1,099,000원/㎡입니다.
- 비교 단지. 창원푸르지오더플래티넘1단지는 372세대, 준공일 2024.10.08이며 최근 12건 거래가 445,000,000원~485,000,000원에 형성돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금부터 확인. 여유경의 보증금 270,000,000원은 선순위 대항력 임차보증금입니다. 낙찰가가 내려가면 미배당분이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
- 현재 회차와 다음 회차를 분리. 현재 319,900,000원 가정에서는 인수 0원이지만, 223,930,000원 회차에서는 50,005,020원, 156,751,000원 회차에서는 116,243,514원의 인수가 계산됩니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 여유경이 본건 채권자이기도 하므로 임대차계약서, 보증금 지급자료, 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 소재지·대지권 확인. 구분건물 공부상 소재지는 교방동 535, 536, 537번지이고 대지권 목적 토지는 교방동 536번지이므로 입찰 전 원본을 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 시 폐문부재로 내부 이용상태를 조사하지 못해 공부자료·건축물현황도·외부관찰을 통해 평가됐습니다.
맺으며 — “선순위 임차인이 있지만, 현재 회차는 인수 0”
이 사건은 선순위 대항력 임차인이 존재한다는 점 때문에 겉보기보다 권리분석이 중요합니다. 그러나 현재 최저가 319,900,000원을 기준으로 한 배당표에서는 보증금 270,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액은 0원입니다. 동시에 최근 12개월 실거래 평균 466,916,666원과 최신 거래 470,000,000원보다 현재 최저가가 낮아 가격 측면의 여유도 확인됩니다.
반면 다음 유찰부터는 해석이 완전히 달라집니다. 223,930,000원 회차에는 50,005,020원, 156,751,000원 회차에는 116,243,514원의 보증금 잔액을 매수인이 인수하는 계산입니다. 따라서 이 물건은 “유찰될수록 무조건 싸지는 물건”이 아닙니다. 현재 회차에서는 배당으로 임차보증금이 해소되는지가 핵심이고, 이후 회차에서는 낙찰가 + 미배당 보증금을 실질취득가로 보아야 합니다.
