창원지방법원 2026타경24. 창원시 마산합포구 창포동3가 리치클하우스 2층 204호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(근린생활시설)입니다. 대상면적은 139.24㎡이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 2층에 위치합니다. 현재 소유자는 청송조경개발주식회사입니다.
등기상 현행 권리의 기준은 2021.06.25. 설정된 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 설정 당시 채권최고액은 154,800,000원이었고, 2023.05.10. 변경계약으로 채권최고액이 169,200,000원으로 변경됐습니다. 이후 2024.03.25. 주식회사경남은행 근저당권 165,000,000원과 2026.02.20. 임의경매개시결정이 뒤따릅니다. 이 후순위 등기들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경24 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 창포동3가 6-1 리치클하우스 2층 204호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 도시형생활주택(근린생활시설) |
| 대상면적 | 139.24㎡ |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 내 2층 204호 |
| 소유자 | 청송조경개발주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 103,390,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남단감원예농업협동조합 / 140,125,586원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기 후순위는 소멸, 임차관계는 미상
등기만 보면 말소기준 이후의 주식회사경남은행 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권은 등기 순위만으로 끝나는 문제가 아닙니다. 실제 점유자와 전입 시점이 2021.06.25. 말소기준권리보다 앞서고 주택임대차보호법상 요건을 갖췄다면 인수 문제가 생길 수 있으므로, 현재 배당 시뮬레이션의 인수 0원은 확정값이 아니라 계산상 전제로 봐야 합니다.
② 시세 비교 — 숫자만 보면 208.9%, 그러나 면적이 맞지 않는다
리치클하우스의 최근 12개월 거래 평균은 49,500,000원, 최신 거래는 2026.08. 49,000,000원입니다. 현재 최저가 103,390,000원은 최근 12개월 평균의 208.9%로 계산돼, 이 지표만으로는 “시세보다 싸다”라고 평가할 수 없습니다. 최근 거래 추세도 이전 구간 대비 -1.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 19.55㎡ | 6 | 49,000,000원 |
| 2026.07 | 18.4㎡ | 3 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 18.23㎡ | 6 | 48,500,000원 |
| 2025.12 | 20.15㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 20.15㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 20.15㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 20.15㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 18.4㎡ | 6 | 49,000,000원 |
| 2025.10 | 18.4㎡ | 3 | 51,000,000원 |
| 2025.09 | 18.4㎡ | 5 | 49,000,000원 |
| 2025.09 | 18.4㎡ | 5 | 49,000,000원 |
| 2025.07 | 20.15㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 11건 | 49,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 103,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,247,460원 |
| 2. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 154,800,000원 | 101,142,540원 |
| 3. 근저당 · 주식회사경남은행 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 총 채권액 319,800,000원 중 101,142,540원이 배당되고, 미배당은 218,657,460원입니다. 매수인 인수는 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 임차관계 역시 대항력 가능·미상입니다. 또한 을구 13번은 2023.05.10. 채권최고액이 169,200,000원으로 변경돼 있으나 위 배당표는 154,800,000원 기준입니다.
④ 회차별 배당 — 더 내려가도 채권 미배당만 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 103,390,000원 | 101,142,540원 | 218,657,460원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,373,000원 | 70,670,286원 | 249,129,714원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 50,661,100원 | 49,349,200원 | 270,450,800원 |
신청채권자의 청구액은 140,125,586원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자에게 101,142,540원이 배당되는 시나리오이고 청구액을 전부 충족하지 못합니다. 3회 유찰 시 70,670,286원, 4회 유찰 시 49,349,200원으로 배당액이 더 줄어듭니다. 이 구조 자체가 매수인의 인수로 전환된다는 뜻은 아니지만, 미확인 임차관계가 별개로 남아 있다는 점은 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 창포동3가에 위치하며, 주위는 주택 및 상가 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 지역 내 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(근린생활시설)로 이용 중이며, 위생·급배수·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 소로1류 도로가 소재합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 해당하며, 공시지가는 1,120,000원/㎡입니다.
- 단지. 리치클하우스 128세대, 사용승인 관련 기준일은 2011.02.23.으로 표시되어 있습니다.
- 경매 통계. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 집계되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계부터 확정. 현황 점유자, 전입 시점, 보증금, 확정일자를 확인해 “대항력 가능·미상”을 실제 인수 여부로 바꿔야 합니다.
- 말소기준일 대조. 대항요건이 2021.06.25.보다 앞서는지 여부가 핵심입니다.
- 근저당 변경액 확인. 을구 13번은 154,800,000원에서 169,200,000원으로 변경된 이력이 있으므로 배당표와 등기 원본의 기준금액을 대조해야 합니다.
- 동일면적 실거래 확보. 본건 139.24㎡와 현재 거래 표본 18.23㎡~20.15㎡는 면적이 맞지 않아 현 거래표만으로 적정 낙찰가를 정하기 어렵습니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 대지, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(근린생활시설)이므로 실제 사용·수익 형태를 확인해야 합니다.
- 배당 외 변수 확인. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 먼저 볼 것이 있다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 211,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 103,390,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 결론은 할인율만으로 정해지지 않습니다. 매각물건명세서가 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 직접 남겨두고 있어 인수위험이 미확정입니다.
가격 역시 현재 자료만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 최근 12개월 평균은 49,500,000원, 최신 거래는 49,000,000원이고 추세는 -1.0%입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 208.9%이지만 거래 표본의 면적이 본건과 일치하지 않으므로 이 비율을 그대로 적정가 판단에 쓰는 것도 위험합니다. 가격 우위는 확인되지 않았고, 권리 위험은 아직 닫히지 않았습니다. 2회 유찰이라는 사실보다 임차관계 확인과 동일면적 시세 확보가 먼저인 사건입니다.
