창원지방법원 2026타경24. 마산합포구 창포동3가 리치클하우스 2층 204호입니다. 감정평가상 도시형생활주택(근린생활시설)으로 이용되는 집합건물로, 9층 건물의 2층에 위치합니다. 경매 신청채권자는 경남단감원예농업협동조합이며 청구금액은 140,125,586원입니다. 현재 소유자는 청송조경개발주식회사이고, 2018년 강제경매 매각으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다.
등기상 핵심은 2021년 설정된 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2024년 경남은행 근저당권이 설정됐으며, 현재 경매로 모두 말소될 예정입니다. 그러나 근저당권 말소와 임차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다. 이번 사건은 전입·점유 관계와 대항력 확인이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경24 (임의경매 · 마산지원 개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 창포동3가 6-1 리치클하우스 2층 204호 도로명: 경상남도 창원시 마산합포구 문화동12길 16 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건 용도 표기 '대지' / 감정평가상 도시형생활주택(근린생활시설) 공부상 용도 및 매각 대상 범위 대조 필요 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물 중 2층 204호 |
| 면적 확인 | 비교 대상 면적 139.24㎡ 표기 · 확보된 실거래 18.23~20.15㎡ 동일 면적 비교가 성립하지 않으므로 전유면적 원본 확인 필요 |
| 소유자 | 청송조경개발주식회사 (2018.06.25 강제경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 211,000,000원 |
| 최저매각가 | 72,373,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 경남단감원예농업협동조합 / 140,125,586원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 점유·임대관계 | 미상 · 대항력 있는 임차인 존재 가능성 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 임차관계는 미확정
2010년 이후 여러 차례 압류·가압류·근저당과 경매 이력이 있지만, 과거 권리는 이미 말소되었습니다. 현재 권리관계에서 말소기준은 2021.06.25 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 후순위 경남은행 근저당과 이번 경매개시결정도 매각으로 소멸할 예정입니다.
대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금을 배당으로 전액 회수하지 못하면, 그 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 등기상 추정 인수액 0원은 임차인 인수까지 포함한 확정액이 아닙니다.
실질취득액 계산의 기준도 달라집니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 보증금 배당이 없는 인수형이라면, 매수인의 실질취득액은 낙찰가와 인수보증금의 합계로 보아야 합니다. 이 경우 낙찰가만 낮아져도 전체 부담이 줄어드는 것은 아니며, 실제 보증금 규모가 확인되기 전에는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
② 가격 비교 — 소형 호실 거래로 204호를 평가하면 안 된다
리치클하우스는 128세대, 준공일은 2011.02.23입니다. 확보된 최근 거래는 전용 18.23~20.15㎡ 소형 호실 위주이며, 비교 대상 면적 139.24㎡와 일치하지 않습니다. 아래 가격은 단지 내 거래 동향을 파악하기 위한 참고자료일 뿐 204호의 직접 시세가 아닙니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 19.55㎡ | 6 | 49,000,000원 |
| 2026.07 | 18.4㎡ | 3 | 49,000,000원 |
| 2026.03 | 18.23㎡ | 6 | 48,500,000원 |
| 2025.12 | 20.15㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 20.15㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 20.15㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 20.15㎡ | 6 | 50,000,000원 |
| 2025.10 | 18.4㎡ | 6 | 49,000,000원 |
| 2025.10 | 18.4㎡ | 3 | 51,000,000원 |
| 2025.09 | 18.4㎡ | 5 | 49,000,000원 |
| 2025.09 | 18.4㎡ | 5 | 49,000,000원 |
| 2025.07 | 20.15㎡ | 5 | 50,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 소형 호실 | 11건 | 49,500,000원 |
최근 12개월 평균은 49,500,000원, 최신 2026년 8월 거래는 49,000,000원입니다. 최근 거래가격 추세는 이전 기간 대비 -1.0%로 하락했습니다. 전체 12건 평균 49,541,666원만 사용하기보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선 참고해야 합니다.
하지만 면적이 다르므로 이 비율을 204호의 시세 대비 비율로 해석해서는 안 됩니다. 반대로 감정가 대비 약 34%라는 이유만으로 204호가 저렴하다고 평가하는 것도 불가능합니다. 비교 가능한 동일 면적·동일 용도 거래를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 72,373,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,702,714원 |
| 1. 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 154,800,000원 | 70,670,286원 |
| 2. 근저당 · 주식회사경남은행 | 165,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 경남단감원예농업협동조합의 근저당은 2023.05.10에 채권최고액 169,200,000원으로 변경된 이력이 있어, 표의 154,800,000원은 변경 전 금액입니다. 아래 부족액도 변경 전 채권최고액에 기초한 추정으로 실제 채권액과 다를 수 있습니다. 집행비용 및 당해세·최우선변제·임차인의 실제 배당요구는 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
현재 회차의 추정 채권자 배당 총액은 70,670,286원, 채권자 미배당액은 249,129,714원입니다. 경남은행 근저당은 배당받지 못하는 구조입니다. 그러나 이러한 배당 부족액이 곧바로 낙찰자의 부담으로 이전되는 것은 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 남는다
| 회차 | 최저가 | 채권자 예상배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 3회 유찰(현재) | 72,373,000원 | 70,670,286원 | 249,129,714원 |
| 4회 유찰 가정 | 50,661,100원 | 49,349,200원 | 270,450,800원 |
| 5회 유찰 가정 | 35,462,770원 | 34,424,440원 | 285,375,560원 |
4회 유찰 시 최저가가 50,661,100원, 5회 유찰 시 35,462,770원까지 내려가는 시나리오입니다. 이 경우 채권자 미배당액은 증가합니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸할 예정이지만, 확인되지 않은 대항력 임차인의 보증금 인수 위험까지 없어지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 창포동3가에 위치하며, 주위는 주택과 상가 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하며 지역 내 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물로 외벽은 화강석 타일 및 몰탈 위 페인트 마감, 창호는 새시창호입니다. 위생·급배수·소방·승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북측과 서측에 소로1류 도로가 소재하며, 접도 여건은 소로각지로 표시되어 있습니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·월포초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지 현황. 토지면적 950.8㎡, 공시지가 1,120,000원/㎡이며 공동주택과 근린생활시설의 건부지로 이용됩니다. 해당 토지면적을 204호의 단독 소유 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 환금성. 같은 건물의 소형 호실 거래는 확인되지만 204호와 면적·용도가 일치하는 매매사례가 확보되지 않아 거래가격 및 매각 용이성 판단에 제약이 있습니다.
⑥ 입찰 전 체크리스트
- 대항력 임차인 확인이 최우선. 매각물건명세서의 “대항력 있는 임차인 있을 수 있음” 문구를 반드시 확인하고, 점유자·전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 개별 검증해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력 있는 임차인이 확인되면 예상 낙찰가에 미배당 인수보증금을 더해 실제 부담액을 계산한 뒤 시세와 비교해야 합니다.
- 전유면적·대지권·용도 검증. 사건의 '대지' 표기와 감정평가의 '도시형생활주택(근린생활시설)' 표기, 비교 대상 면적 139.24㎡의 관계를 건축물대장·등기부·감정평가서로 확인해야 합니다.
- 동일 면적·동일 용도 실거래 확보. 전용 18.23~20.15㎡ 소형 호실의 가격을 204호에 직접 대입하지 말고 실제 동일 조건의 거래를 확보해야 합니다.
- 근저당 변경 내역 검증. 경남단감원예농업협동조합 근저당 채권최고액이 154,800,000원에서 169,200,000원으로 변경된 이력을 반영하여 배당 및 현재 채권액을 확인해야 합니다.
- 유찰·명도 위험. 이미 3회 유찰된 이력이 있고 점유관계가 불분명합니다. 후속 회차의 낮은 가격만으로 접근하지 말고 명도 가능성과 비용을 함께 검토해야 합니다.
- 미납 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납과 당해세 등 배당에 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각 대상 목록을 입찰 전 최신 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 34% ≠ 안전한 저가 매수”
이 사건의 매력은 표면적으로 매우 큽니다. 감정가 211,000,000원인 물건이 3회 유찰돼 최저가 72,373,000원까지 내려왔기 때문입니다. 등기상 현존 근저당권 역시 매각으로 소멸할 예정입니다.
그러나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 명시되어 있고, 실질 인수보증금은 확인되지 않았습니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래도 확보되지 않았습니다. 참고할 수 있는 소형 호실 가격은 최근 -1.0% 하락 추세이며, 현재 최저가가 그 소형 호실 평균을 웃돈다는 사실만으로도 할인율을 수익성의 증거로 삼기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급, 고위험 관망형입니다. 등기상 말소 구조는 비교적 명료하지만 임차인 인수 위험, 물건 용도·면적 확인 문제, 시세 비교의 한계가 동시에 존재합니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 정확한 대상 확정 후 가격 재평가가 적절합니다.
