창원지방법원 2026타경20017. 창원시 마산합포구 현동의 더포레지움 606동 4층 401호로, 전용면적은 84.91㎡입니다. 실거래 자료에서는 단지명이 엘에이치그린품애로 확인되며, 총 838세대, 사용승인일은 2015.10.16입니다. 감정 이용상태 역시 아파트로 기재돼 있습니다.
등기상 2015년 우리은행 근저당권은 2016년 해지로 말소됐고, 현재 권리 흐름의 핵심은 2022년 설정된 국민은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025년 한국주택금융공사로 이전됐으며, 이후 설정된 디엘에이치아이 근저당권, 경매개시결정과 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당이 부족하더라도 해당 미배당 채권을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20017 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 현동 620 더포레지움 제606동 제4층 제401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.91㎡ · 19층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 오귀태 (2024.12.17. 상속, 2026.01.26. 소유권이전등기) |
| 이전 거래 | 오창근 · 2022.04.09. 매매 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 177,721,038원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 미배당이 있어도 인수는 0원
2015년 우리은행 근저당권 82,500,000원은 2016.11.25. 해지로 말소됐습니다. 이후 2022.05.30. 설정된 국민은행 근저당권 192,500,000원이 선순위 권리이며, 이 권리는 2025.04.09. 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 같은 해 뒤이어 설정된 디엘에이치아이 근저당권 40,000,000원과 2026년 서울보증보험 가압류 24,404,680원은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 평균보다 7,416,667원 높다
엘에이치그린품애 동일 면적대인 전용 84.91~84.95㎡의 최근 실거래 12건입니다. 거래가격은 200,000,000원~243,000,000원, 평균은 227,583,333원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.95㎡ | 9 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 84.95㎡ | 5 | 222,000,000원 |
| 2026.03 | 84.91㎡ | 18 | 228,000,000원 |
| 2025.12 | 84.95㎡ | 9 | 230,000,000원 |
| 2025.06 | 84.91㎡ | 9 | 235,000,000원 |
| 2025.06 | 84.95㎡ | 15 | 232,000,000원 |
| 2025.05 | 84.91㎡ | 17 | 243,000,000원 |
| 2025.04 | 84.95㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2025.04 | 84.95㎡ | 6 | 235,000,000원 |
| 2025.02 | 84.95㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2024.12 | 84.91㎡ | 16 | 226,000,000원 |
| 2024.10 | 84.91㎡ | 16 | 225,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 227,583,333원 |
신건 최저가 235,000,000원은 최근 실거래 최고가 243,000,000원보다 낮고 거래 범위 안에 있지만, 평균보다는 7,416,667원 높습니다. 인수액이 없어 실질취득액은 최저가와 같은 235,000,000원이며, 실거래 평균 대비 103.3%입니다. 따라서 신건 가격만으로는 뚜렷한 할인 매력을 인정하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,090,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 82,500,000원 | 82,500,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 192,500,000원 | 148,410,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사디엘에이치아이 | 40,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 24,404,680원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 339,404,680원 중 채권자 예상배당액은 230,910,000원이고, 미배당액은 108,494,680원입니다. 디엘에이치아이와 서울보증보험은 예상배당 0원이며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 미배당분의 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등으로 변동될 수 있으며, 2016년 말소된 우리은행 근저당권이 예상배당에 반영된 근거는 입찰 전 원본 배당자료와 대조할 필요가 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구산중학교 남서측에 위치하며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설·학교 등으로 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 대상 토지는 북측 왕복 4차선 도로, 남측 왕복 3차선 도로와 각각 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철골조 19층 건물로, 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공시지가는 910,300원/㎡입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 838세대 단지이고 최근 동일 면적 실거래 12건이 확인되지만, 거래가는 200,000,000원부터 243,000,000원까지 편차가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 등재된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이고 폐문부재였습니다. 전입세대확인서와 현장 방문으로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부 확인 없이 외부 관찰과 인근 유사 물건을 기준으로 감정됐습니다. 수리비와 사용상태를 응찰가에 반영해야 합니다.
- 관리비 체납 확인. 2026년 1월 말까지 약 1,700,000원이 연체된 것으로 보여 관리사무소에서 공용부분 체납액과 납부 현황을 확인해야 합니다.
- 배당 근거 대조. 예상배당에는 우리은행 82,500,000원과 국민은행 148,410,000원이 반영돼 있습니다. 등기 말소내역과 실제 배당순위를 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 실질취득액 235,000,000원은 실거래 평균 227,583,333원의 103.3%입니다. 4층·내부 미확인 조건을 고려한 상한이 필요합니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대확인서·관리비 내역과 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개다”
이 물건은 미배당 채권이 108,494,680원 발생하는 예상배당 구조지만, 매수인이 그 금액을 승계하지는 않습니다. 권리 측면의 핵심 숫자는 분명히 인수 0원입니다.
다만 신건 최저가와 실질취득액은 235,000,000원으로, 최근 동일 면적 실거래 평균 227,583,333원보다 높습니다. 최근 최고가보다는 낮지만 대상은 4층이고 내부 상태와 점유관계가 확인되지 않았으며 관리비 연체 정황도 있습니다. 결론은 권리는 통과, 신건 가격은 보수적으로 검토입니다.
