창원지방법원 2026타경20071. 창원시 마산합포구 진전면 이명리 13-4의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 토지면적은 474.0㎡이고, 감정평가상 일련번호 1-1은 단독주택, 1-2는 퇴비사로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2021년 11월 17일 도이치파이낸셜주식회사 근저당권 채권최고액 48,000,000원입니다. 그 뒤 가압류·근저당·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 등기상 매수인 인수 0원입니다.
가격은 감정가 155,887,700원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 76,385,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 이 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 수는 없습니다. 특히 건물 현황과 토지 경계에 별도 확인사항이 있어, 낮아진 최저가보다 실제 매수 대상의 범위와 상태를 먼저 확정하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20071 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 이명리 13-4 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 일련번호 1-1 단독주택 · 일련번호 1-2 퇴비사 |
| 토지 | 474.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 127,800원/㎡ |
| 소유자 | 최호실 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 155,887,700원 / 76,385,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 도이치파이낸셜 주식회사 / 43,268,888원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리
임차인 없음. 말소기준은 2021.11.17. 도이치파이낸셜주식회사 근저당권입니다. 이후 경남신용보증재단·신용보증기금·중소기업중앙회·하나캐피탈의 가압류, 김은규 근저당권, 국민건강보험공단 압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 엔씨파이낸스대부 가압류는 2024.05.14. 이미 말소됐습니다.
② 현황 확인 — 이 사건의 가장 큰 변수
매각은 일괄매각이며 제시외 건물 1-1~1-4도 전부 매각에 포함됩니다. 하지만 건물의 공부상 표시와 현황 사이에 차이가 있습니다.
| 구분 | 공부상 | 현황 |
|---|---|---|
| 주택 | 목조 함석지붕 26.45㎡ 주택 | 블록조 칼라강판지붕 45.05㎡ 주택 |
| 퇴비사 | 목조 초가지붕 26.45㎡ 퇴비사 | 블록조 칼라강판지붕 30.9㎡ 퇴비사 |
③ 예상배당표 (매각가 76,385,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,774,930원 |
| 1. 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경남신용보증재단 | 30,400,000원 | 26,610,070원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 121,287,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김은규 | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소기업중앙회 | 12,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 13,267,980원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 374,954,980원, 총 예상배당은 74,610,070원으로 미배당액은 300,344,910원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 76,385,000원 | 49% | 300,344,910원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 53,469,500원 | 34% | 322,847,931원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 37,428,650원 | 24% | 338,600,046원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 도이치파이낸셜의 청구액 43,268,888원보다 근저당 배당액 48,000,000원이 크게 잡혀 신청채권이 충족되는 시나리오입니다. 3회 유찰 시에도 배당액 48,000,000원으로 충족되지만, 4회 유찰 시에는 배당액이 36,354,934원으로 내려가 신청채권 전액 충족이 되지 않는 구조입니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경상남도 창원시 마산합포구 진전면 이명리 소재 이명마을 동측 인근. 주위는 단독주택·농경지 등으로 형성돼 있고 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 일련번호 1-1은 단독주택, 일련번호 1-2는 퇴비사로 이용 중입니다.
- 건물. 주택과 퇴비사는 현황상 블록조 칼라강판지붕 단층건입니다. 주택에는 전기설비가 돼 있습니다.
- 토지. 지목 대, 토지면적 474.0㎡, 완경사·자루형, 도로접면 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 임대관계. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 조사된 임차인은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 건물 위치 확인. 퇴비사와 제시외건물 1-3 일부가 이명리 13-2·998번지에 소재하는 점을 현장에서 확인하세요.
- 지적 측량 검토. 인접 토지와 지적경계가 불분명하므로 정확한 경계가 중요하다면 측량을 통한 확인이 필요합니다.
- 공부·현황 대조. 주택과 퇴비사의 구조·면적이 공부상 표시와 현황에서 다릅니다. 실제 사용·철거·보수 범위를 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물 1-1~1-4가 일괄매각에 포함되므로 현황과 위치를 직접 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가는 감정가의 49%이지만 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건 자체는 단순하지 않다”
이 사건은 등기만 보면 비교적 명확합니다. 2021년 도이치파이낸셜 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 155,887,700원에서 두 차례 유찰되어 최저가는 76,385,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 가격 하락만 보고 판단하기에는 현황 리스크가 큽니다. 주택과 퇴비사의 공부상 구조·면적이 실제와 다르고, 일부 건물이 다른 필지에 걸쳐 있으며, 토지 자체도 인접 토지와의 지적경계가 불분명합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라 실제 매각 범위와 경계를 얼마나 정확히 확인했는가입니다. 권리는 정리형, 현황은 확인형. 현재 회차의 승부처는 가격보다 현장과 경계 확인입니다.
