창원지방법원 2026타경20076. 봉암공업단지 내 공장과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 884.0㎡이고, 감정평가상 일련번호 2-1은 공장, 일련번호 2-2는 1층 화장실 및 외부계단·2층 사무실로 이용 중입니다. 등기권리의 중심은 2021.09.16. 설정된 경남은행 채권최고액 1,320,000,000원 근저당입니다. 이것이 말소기준이고, 이후 설정된 경남은행 근저당 3건과 2026.02.04. 김성환의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
그러나 이 물건은 등기부만 보고 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사와 매각물건명세서에는 공효빈(상호:에이치비 모터스)이 본건 제시건물 전부를 점유하고 보증금 2,000원이 기재돼 있습니다. 전입신고일이 확인되지 않아 말소기준일보다 선순위인지 후순위인지 판정할 수 없으므로, 이 점유관계는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20076 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 봉암동 660-376 |
| 용도 / 매각형태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 · 일괄매각 |
| 토지 | 공장용지 884.0㎡ · 공업용 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 건물 이용상태 | 일련번호 2-1 공장 · 일련번호 2-2 1층 화장실 및 외부계단, 2층 사무실 |
| 소유자 | 주식회사지구환경 |
| 감정가 / 최저가 | 2,037,913,500원 / 2,037,913,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김성환 / 42,887,707원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2021.09.16. 접수된 을구 1번 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,320,000,000원이며 봉암동 660-376 토지를 공동담보로 하는 추가설정입니다. 같은 날 을구 2번 253,000,000원, 2023.08.31. 을구 3번 77,000,000원, 2025.04.25. 을구 4번 110,000,000원 근저당이 이어졌고, 이들 권리와 2026.02.04. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차·점유관계 — “인수 0원”을 확정하기 전에 확인할 부분
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 공효빈(상호:에이치비 모터스) | 본건 제시건물(가) 전부 | 2,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 추민형(전입세대확인서상)-소유자의 대표자 | 미상 | 미상 | 2024.07.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
추민형은 소유자의 대표자로 기재돼 있고 전입일은 2024.07.15.로, 2021.09.16. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 공효빈은 건물 전부 점유 사실과 보증금 2,000원은 확인되지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력을 “없음”으로 단정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 2,037,913,500원으로 신건입니다. 다만 동일 또는 유사 공장·토지의 최근 실거래 비교자료가 제시되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,037,913,500원 | 0원 | 212,246,658원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,630,330,800원 | 191,260,215원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,304,264,640원 | 514,065,713원 | 0원 | 0원 |
신건 매각가에서는 채권 총액 1,802,887,707원이 전액 배당되고 소유자에게 212,246,658원이 잔여로 돌아가는 계산입니다. 1회 유찰 시에는 채권 미배당이 191,260,215원, 2회 유찰 시에는 514,065,713원으로 커집니다. 다만 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,037,913,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,779,135원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,320,000,000원 | 1,320,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사경남은행 | 253,000,000원 | 253,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사경남은행 | 77,000,000원 | 77,000,000원 |
| 4. 을구 4번 근저당 · 주식회사경남은행 | 110,000,000원 | 110,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 김성환 | 42,887,707원 | 42,887,707원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 212,246,658원 |
집행비용은 22,779,135원으로 추정돼 있고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구액 1,802,887,707원은 신건 매각가에서 전액 배당됩니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 창원시 마산회원구 봉암동 소재 “봉암공업단지” 내에 위치하고, 주위는 공장이 밀집된 공장지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 일련번호 2-1은 공장, 일련번호 2-2는 1층 화장실 및 외부계단, 2층 사무실입니다.
- 건물구조. 일련번호 2-1은 일반철골구조 준불연판넬지붕 단층, 일련번호 2-2는 일반철골구조 준불연판넬지붕 2층 건물입니다.
- 토지. 공장용지 884.0㎡, 일반공업지역, 평지·세로장방·소로한면이며 공시지가는 1,055,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반공업지역이며 가축사육제한구역(전부제한)에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공효빈 점유 확인. 본건 제시건물 전부 점유자로 기재돼 있으므로 전입신고일과 대항력 성립 여부를 입찰 전에 반드시 확인해야 합니다.
- 추민형 성격 확인. 전입세대확인서상 소유자의 대표자로 기재되고 전입일은 2024.07.15.입니다. 보증금은 미상입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공장 건물과 봉암동 660-376 토지가 일괄매각되는 구조이므로 현황·경계·사용범위를 원본과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 2,037,913,500원만으로 적정 입찰가를 정하지 말고 공업용 토지와 공장 건물의 개별 가치 검토가 필요합니다.
- 배당 시나리오 확인. 신건에서는 채권 미배당이 0원이지만, 1회 유찰 시 191,260,215원, 2회 유찰 시 514,065,713원으로 늘어납니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 0원”과 “현장 위험 0”은 다르다
이 사건의 등기 구조만 보면 명확합니다. 2021.09.16. 경남은행 근저당이 말소기준이고, 뒤의 근저당과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 공장 전체를 점유하는 공효빈의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이라는 변수가 남습니다. 여기에 동일·유사 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 2,037,913,500원의 가격 메리트도 확인되지 않습니다. 따라서 결론은 등기권리는 정리형, 점유와 가격은 확인형입니다. 이 두 가지가 해소되기 전까지는 보수적으로 접근하는 편이 맞습니다.
