창원지방법원 2026타경20105. 창원시 마산회원구 구암동 구암대동타운 106동 18층 1803호 아파트입니다. 소유자는 김덕태이고, 2017.03.17 거래가액 189,500,000원으로 소유권을 취득한 날 농협은행주식회사 근저당 108,000,000원이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 설정된 김영일의 근저당 64,500,000원, 전세권 5,000,000원, 엔에이치농협캐피탈·서민금융진흥원· 주식회사국민행복기금의 가압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 매수인에게 넘어가는 금액은 예상배당상 0원입니다. 현재 회차는 1회 유찰돼 감정가 175,000,000원에서 최저가 122,500,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 같은 평형 실거래 평균 160,833,333원, 최신 거래 169,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 시세보다 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20105 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 구암동 87 구암대동타운 106동 18층 1803호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 19층 건물 중 18층 1803호 |
| 소유자 | 김덕태 · 2017.03.17 소유권이전 · 거래가액 189,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 175,000,000원 / 122,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 49,109,533원 |
| 매각기일 | 2026.08.06 |
| 단지 | 구암대동 · 862세대 · 사용승인 1998.01.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.03.17 농협은행주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 108,000,000원이고, 2023.08.04 변경계약으로 채권최고액 82,000,000원이 기재돼 있습니다. 이후 김영일 근저당·전세권, 엔에이치농협캐피탈 주식회사·서민금융진흥원·주식회사국민행복기금의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰로 최근 거래권 아래
구암대동 동일 평형으로 비교된 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 평균은 160,833,333원, 최저 거래는 148,000,000원, 최고 거래는 174,000,000원이며 최신 거래는 2026.06 169,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.93㎡ | 19 | 169,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 15 | 148,000,000원 |
| 2026.06 | 59.93㎡ | 14 | 167,000,000원 |
| 2026.04 | 59.93㎡ | 9 | 160,000,000원 |
| 2026.03 | 58.87㎡ | 7 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 18 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.93㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2026.03 | 58.87㎡ | 14 | 160,000,000원 |
| 2026.02 | 58.87㎡ | 16 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 59.93㎡ | 8 | 174,000,000원 |
| 2026.01 | 59.93㎡ | 11 | 158,000,000원 |
| 2025.12 | 59.93㎡ | 18 | 169,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 160,833,333원 |
현재 최저매각가 122,500,000원은 최근 12개월 평균의 76.2%입니다. 감정가 175,000,000원은 최근 실거래 최고 174,000,000원보다 높지만, 한 차례 유찰되면서 현재 회차는 실거래 최저 148,000,000원 아래까지 내려왔습니다. 따라서 이 사건은 신건 가격이 아니라 현재 1회 유찰 가격을 기준으로 가격 메리트를 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 122,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,515,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김영일 | 64,500,000원 | 11,985,000원 |
| 4. 전세권 · 김영일 | 5,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 13,023,359원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,619,689원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사국민행복기금 | 19,868,324원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 122,500,000원 가정 시 채권 총액 217,011,372원 중 채권자 예상배당은 119,985,000원, 미배당은 97,026,372원입니다. 김영일 근저당부터 일부 미배당이 발생하고 전세권 및 후순위 가압류는 배당이 없지만, 모두 말소기준 이후 권리여서 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 구암동 소재 구암대동타운으로 부근은 단독주택·학교·근린시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 보통으로 평가됐고, 단지 4면으로 도로가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 19층 건물의 18층 1803호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용 중이며 제2종일반주거지역이 포함되고, 공시지가는 828,100원/㎡입니다.
- 단지·거래. 구암대동 862세대, 사용승인 1998.01.05. 최근 비교 거래 12건이 확인돼 가격 비교 자료가 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 현재 최저가 122,500,000원은 최근 12개월 평균 160,833,333원의 76.2%입니다. 신건 감정가가 아닌 현재 회차 가격으로 판단하세요.
- 점유 확인. 조사된 임차인은 없지만 현장조사 당시 폐문 부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 전입관계를 다시 확인해야 합니다.
- 전세권 확인. 김영일 전세권 5,000,000원은 2023.12.06 설정된 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 예정입니다. 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 후순위 미배당. 현재 회차에서는 김영일 근저당부터 미배당이 발생합니다. 예상배당상 매수인 인수는 0원이지만 배당요구·채권신고 내용은 원본을 확인하세요.
- 회차 시나리오. 현재 122,500,000원, 2회 유찰 시 85,750,000원, 3회 유찰 시 60,024,999원으로 제시돼 있습니다.
- 현장상태. 감정 현장조사는 폐문 부재로 일반적 상태를 기준으로 기재됐으므로 내부 상태를 별도로 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 정리되고, 승부처는 점유 확인과 응찰가
이 사건의 말소기준은 2017.03.17 농협은행 근저당입니다. 이후의 김영일 근저당·전세권, 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 가격 측면에서는 한 차례 유찰로 최저가가 122,500,000원까지 내려와 최근 12개월 평균 160,833,333원의 76.2%에 위치합니다. 최근 실거래 최저 148,000,000원보다도 낮아 신건과 달리 현재 회차에는 가격 여지가 있습니다.
다만 현장조사가 폐문 부재였고 임대관계가 미상이라는 점은 그대로 남습니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 구조와 가격은 긍정적이지만, 실제 점유관계와 내부 상태를 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.
