창원지방법원 2026타경20117. 창원시 마산합포구 오동동 기산상가아파트 306호입니다. 소유자는 최춘옥이며, 현재 경매는 마산수산업협동조합 신청으로 진행됩니다. 이 사건의 기준권리는 2003.06.20 설정된 주식회사고려상호저축은행 근저당권이 아니라, 그보다 앞선 2003.06.12 전세권 고승재입니다. 따라서 후순위 권리 정리만 보고 안전하다고 판단하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권 확인이 핵심

말소기준권리는 2003.06.20 설정된 주식회사고려상호저축은행 근저당권입니다. 그러나 그 이전인 2003.06.12 전세권자 고승재의 전세권(전세금 65,000,000원)이 존재합니다. 이 전세권은 말소기준권리 이전 권리로서 매각으로 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다.

② 시세 비교 — 신건은 비싸다

동일 면적 84.48㎡ 최근 실거래 12건 기준 평균은 155,666,666원입니다.

최근 실거래 범위는 130,000,000원~178,000,000원이며, 최저매각가 161,000,000원은 평균 실거래 대비 103.4%입니다. 권리 검토와 별개로 신건 입찰 가격 경쟁력은 낮습니다.

③ 예상배당표 (매각가 161,000,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

• 입지. 경상남도 창원시 마산합포구 오동동 위치, 주택 및 상가 혼재 지역입니다.
• 교통. 차량 접근 가능하며 지역 대중교통 이용 가능합니다.
• 토지이용. 일반상업지역, 방화지구에 해당합니다.
• 환금성. 기산상가 158세대, 1997년 준공으로 거래 사례는 있으나 신축 대비 환금성은 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 확인. 2003.06.12 고승재 전세권은 말소기준 이전 권리이므로 별도 확인이 필요합니다.
• 가격 검토. 최저가 161,000,000원은 실거래 평균 155,666,666원을 웃돕니다.
• 배당 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
• 현황 확인. 내부조사가 불가능했던 평가 내용이 있으므로 입찰 전 이용상황 확인이 필요합니다.

맺으며 — “말소기준만 보면 놓치는 권리”

이 물건은 후순위 압류와 근저당만 보면 정리되는 구조처럼 보이지만, 핵심은 말소기준 이전 전세권입니다. 경매에서는 등기 순위가 우선이며, 선순위 권리 존재 여부가 최종 인수 판단을 좌우합니다. 여기에 신건 최저가도 실거래 평균보다 높습니다. 가격은 보류, 권리는 반드시 확인. 선순위 전세권 검토 없이 접근하기에는 주의가 필요한 물건입니다.