창원지방법원 2026타경20123. 창원시 마산회원구 양덕동 대림하이빌아파트 107동 2층 203호입니다. 전용면적은 84.9365㎡이고, 현황과 감정평가상 용도는 아파트입니다. 현재 소유자는 허태균·황종범이 각 2분의 1 지분을 가진 공유 구조이며, 2018.08.10 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다.
이번 사건의 핵심은 등기부의 단순한 말소 여부보다 임차인 최현순의 선행 전입과 그 뒤 제출된 대항력 포기 확약입니다. 최현순은 2020.11.26 전입·점유를 시작하고 같은 날 200,000,000원에 확정일자를 받았으며, 2022.11.08 보증금 10,000,000원을 증액해 총 보증금은 210,000,000원입니다. 임차권등기는 2024.12.02 이뤄졌습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경20123 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 창원시 마산회원구 양덕동 161-1 대림하이빌아파트 107동 2층 203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9365㎡ · 2층 203호 |
| 소유자 | 허태균 2분의 1 · 황종범 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,271,690원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 대림하이빌 · 572세대 · 2002.05.07 준공 |
① 권리 흐름 — 선행 임차인, 그리고 확약
현재 사건에서 계산된 말소기준은 2024.07.08 창원시의 황종범 지분 압류입니다. 그보다 앞선 2020.11.26에 최현순이 전입·점유·확정일자를 갖췄기 때문에 원칙적으로는 대항력 있는 선행 임차인입니다. 2024.12.02 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 확인됩니다.
다만 2026.08.11 확약서가 제출되면서 결론이 달라집니다. 확약 내용은 배당으로 보증금 전액을 받지 못하더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 따라서 확약이 유효하게 이행되는 전제에서는 매수인이 떠안을 보증금은 실질 0원입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 최현순 | 2층 203호 전부 | 210,000,000원 | 2020.11.26 / 2020.11.26 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
* 원칙상 배당 부족액은 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 2026.08.11 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 반영한 실질 인수액입니다.
② 시세 비교 — 2회 유찰됐지만 현재가는 시세와 가깝다
대림하이빌 동일면적 84.94㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 238,458,333원입니다. 현재 최저가 234,000,000원은 그 평균의 98.1%로, 평균보다 4,458,333원 낮습니다. 최신 거래는 2026.09 240,000,000원이며, 현재 최저가는 최신 거래보다 6,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 84.94㎡ | 15 | 240,000,000원 |
| 2026.09 | 84.94㎡ | 18 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 11 | 245,000,000원 |
| 2026.05 | 84.94㎡ | 14 | 239,000,000원 |
| 2026.04 | 84.94㎡ | 15 | 234,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 20 | 238,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 5 | 238,000,000원 |
| 2026.03 | 84.94㎡ | 5 | 248,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 21 | 229,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 8 | 247,000,000원 |
| 2025.12 | 84.94㎡ | 23 | 224,500,000원 |
| 2025.11 | 84.94㎡ | 7 | 234,000,000원 |
| 평균 | 84.94㎡ | 12건 | 238,458,333원 |
실거래 범위는 224,500,000원~248,000,000원입니다. 현재 최저가 234,000,000원은 이 범위 안에 있고 최근 평균보다 약 1.9% 낮습니다. 따라서 시세보다 크게 싸다고 볼 정도의 할인폭은 아니지만, 최근 평균과 최신 거래보다는 낮은 가격입니다. 특히 본건은 2층이므로 동일면적의 여러 층 거래를 그대로 개별 호수 가치로 등치해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,076,000원 |
| 1. 임차인 최현순 보증금 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 220,271,690원 | 19,924,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 234,000,000원 가정에서는 임차인 보증금 210,000,000원이 전액 배당돼 원칙상 인수 잔액도 0원입니다. 주택도시보증공사 청구 220,271,690원 중 예상배당은 19,924,000원, 미배당은 200,347,690원입니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 234,000,000원 | 0원 | 0원* | 234,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 80% | 187,200,000원 | 26,220,800원 | 0원* | 187,200,000원* |
| 4회 유찰 시 · 64% | 149,760,000원 | 63,136,640원 | 0원* | 149,760,000원* |
* 2026.08.11 대항력 포기·잔존 임대차보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 실제로 이행된다는 전제.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 마산고속버스터미널 북동측 인근으로, 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지 내 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 건물의 2층 203호이며 위생·급배수·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 924,400원/㎡입니다.
- 도로. 북서측 소로3류, 남서측 소로1류, 남동측 중로2류, 북동측 대로2류에 접합니다.
- 명칭 확인. 공부상 건물 명칭은 ‘대림하이빌아파트’이나 현황 외벽은 ‘e편한세상’으로 표시돼 있습니다.
- 내부 상태. 현장 조사 당시 이해관계인 부재·폐문으로 내부 확인이 곤란해 외부 관찰과 공부를 토대로 감정됐으므로 내부 이용상황과 관리상태 재확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.08.11 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 범위와 서명 주체를 원본으로 확인하세요.
- 임차권 말소 이행 확인. 낙찰 후 임차권등기가 실제 말소되는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
- 가격 상한. 현재가 234,000,000원은 최근 평균 238,458,333원과 가깝습니다. 최근 최저 224,500,000원부터 최고 248,000,000원까지의 거래 편차와 본건 2층 조건을 함께 보세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 때 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비·점유 상태·관리 상태를 별도로 확인하세요.
- 명칭 차이 확인. 등기상 ‘대림하이빌아파트’, 현황 ‘e편한세상’ 표기를 현장에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 강하지만, 확약이 판을 바꿨다”
이 물건은 처음 권리만 보면 단순한 안전형이 아닙니다. 임차인 최현순은 2020.11.26 전입·점유·확정일자를 갖춘 선행 대항력 임차인이고 보증금도 210,000,000원으로 큽니다. 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 원칙적으로 배당 부족액을 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다.
그러나 2026.08.11 제출된 확약서가 그 핵심 위험을 제거합니다. 배당 부족액에 대한 매수인 상대 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했기 때문에, 확약 이행 전제의 실질 인수는 0원*입니다. 현재 가격 234,000,000원은 최근 12개월 평균 238,458,333원의 98.1%, 최신 거래 240,000,000원보다 낮아 시세 범위 안에서 약간 낮은 편입니다. 다만 최근 최저 거래 224,500,000원보다는 높아 큰 폭의 가격 메리트라고 단정하기는 어렵습니다. 권리의 승부처는 확약의 실효성, 가격의 승부처는 2층이라는 개별 조건까지 반영한 응찰가입니다.
