광주지방법원 2025타경33596. 화순읍 만연리 유창허니문맨션2차아파트 101동 12층 1309호입니다. 감정가는 106,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 74,200,000원입니다. 표면만 보면 감정가의 70%까지 내려온 아파트지만, 이 사건은 낙찰가만 보고 할인율을 계산하면 권리분석을 잘못하게 되는 구조입니다. 임차인 박경미는 2021.04.16. 전입·점유했고 2021.02.19. 확정일자를 받아, 2021.05.31. 말소기준 근저당보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.
보증금은 88,000,000원입니다. 현재 최저가 74,200,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 1,735,600원이 먼저 빠지고 임차인에게 72,464,400원이 배당됩니다. 남는 보증금 15,535,600원은 매수인이 인수합니다. 따라서 경제적으로는 74,200,000원 + 15,535,600원 = 89,735,600원이 현재 회차의 실질취득액입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 인수가 커지므로, 단순히 “2회·3회 유찰될수록 훨씬 싸진다”고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경33596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 화순군 화순읍 만연리 230 유창허니문맨션2차아파트 제101동 제12층 제1309호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 59.73㎡ · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건내 12층 · 남향 · 계단식 |
| 소유자 | 장호익 (2021.04.19. 매매 · 거래가액 90,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 106,000,000원 / 74,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 88,925,961원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 소유자 장호익은 2021.04.19. 이 부동산을 90,000,000원에 취득했습니다. 박경미의 임대차계약일은 2021.02.15., 확정일자는 2021.02.19., 전입·점유개시는 2021.04.16.이고, 말소기준 근저당 김말선의 설정일은 2021.05.31.입니다. 즉 박경미의 전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 분석되고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박경미 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 88,000,000원 | 2021.04.16 | 2021.02.19 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 7,420만원이 아니라 8,974만원으로 본다
유창허니문2차 동일면적 59.73㎡의 실거래 12건 평균은 102,375,000원이고, 최근 12개월 5건 평균은 102,400,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 123,000,000원입니다. 가격 판단에서는 과거 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 봐야 하며, 최근과 과거의 추세 차이는 0.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.73㎡ | 11 | 123,000,000원 |
| 2026.03 | 59.73㎡ | 11 | 99,000,000원 |
| 2025.08 | 59.73㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2025.06 | 59.73㎡ | 11 | 93,000,000원 |
| 2025.04 | 59.73㎡ | 12 | 107,000,000원 |
| 2025.03 | 59.73㎡ | 4 | 124,500,000원 |
| 2025.02 | 59.73㎡ | 1 | 104,000,000원 |
| 2024.12 | 59.73㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2024.10 | 59.73㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2024.09 | 59.73㎡ | 8 | 97,000,000원 |
| 2024.09 | 59.73㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2024.09 | 59.73㎡ | 10 | 111,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.73㎡ | 5건 | 102,400,000원 |
현재 최저가 74,200,000원은 최근 12개월 평균의 72.5%지만, 이 숫자를 그대로 “27.5% 싸다”고 해석하면 안 됩니다. 인수액을 포함한 실질취득액은 89,735,600원입니다. 실질취득액 기준으로도 최근 12개월 평균 102,400,000원보다 낮고 최신 거래 123,000,000원보다 낮아 가격 자체에는 여유가 존재합니다. 다만 그 가격상 여유와 별개로 대항력 임차권, 우선매수권, 조세 압류가 함께 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 74,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,735,600원 |
| 1. 임차인 박경미 보증금 | 88,000,000원 | 72,464,400원 |
| 2. 근저당권 · 김말선 | 70,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 51,717,460원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 박경미 | 88,925,961원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 박경미는 보증금 88,000,000원 중 72,464,400원을 배당받고, 미배당 15,535,600원은 매수인 인수로 계산됩니다. 국세·지방세 압류 5건이 있으며, 당해세 해당 시 배당 순서와 실제 미배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 공매·조세 압류 — 배당표보다 먼저 확인할 변수
말소기준권리인 김말선 근저당 이후 서울보증보험 가압류, 국 압류, 여수시 압류, 광주광역시서구 압류, 울주군(울산광역시) 압류 등이 존재하며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 제공 자료에는 국세·지방세 압류 5건에 대해 당해세 해당 시 선순위 차감 가능성이 경고돼 있습니다. 현재 예상배당표의 임차인 배당액과 매수인 인수액은 이 변수에 따라 달라질 수 있습니다.
또 2024.09.12. 한국자산관리공사 공매공고가 등기됐다가 2025.03.25. 공매취소를 원인으로 말소됐습니다. 현재 경매와 별개로 과거 공매 진행 이력이 존재하므로 관련 체납·공매 관계의 종결 여부를 원자료로 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 화순군 화순읍 만연리 광덕문화광장 동측 인근. 주위는 아파트와 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 용이하며 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 12층 건물의 12층 1309호, 남향·계단식입니다. 급배수·위생·난방·소방·공용승강기 설비가 되어 있습니다.
- 단지. 유창허니문2차 · 180세대 · 1993.12.21. 준공. 동일면적 실거래 표본 12건이 확인됩니다.
- 토지. 도시지역·제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역, 공시지가 585,500원/㎡. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 실질취득액으로 계산. 현재 회차는 74,200,000원이 아니라 인수 15,535,600원을 더한 89,735,600원이 기준입니다.
- 우선매수권 확인. 2026.04.15. 제출된 전세사기피해자등 결정문과 박경미의 우선매수권 행사 조건을 확인해야 합니다.
- 임대차 실체 대조. 임차인 박경미와 강제경매 채권자 박경미가 동일하므로 임대차계약, 보증금 지급자료, 채권관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건의 당해세 여부에 따라 배당과 임차인 미배당 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 공매 이력 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 있었다가 공매취소로 말소된 이력이 있으므로 관련 체납관계를 교차 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 금지. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 임차보증금 인수액은 각각 37,394,920원·52,696,444원으로 증가합니다.
맺으며 — “7,420만원 아파트”가 아니라 “인수형·우선매수권 경매”
이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 현재 최저매각가 74,200,000원만 보면 최근 12개월 평균 102,400,000원의 72.5%라서 매우 싸 보입니다. 하지만 대항력 있는 박경미의 보증금 88,000,000원이 우선 배당된 뒤에도 15,535,600원이 남아 매수인이 인수하므로, 현재 회차의 실질취득액은 89,735,600원입니다.
실질취득액 자체는 최근 시세보다 낮습니다. 그러나 이 물건에는 전세사기피해자 우선매수권이 존재해 외부 낙찰 가능성이 제한되고, 국세·지방세 압류 5건과 과거 공매공고 이력, 임차인과 강제경매 채권자가 동일한 관계까지 확인해야 합니다. 결론적으로 가격은 시세 아래지만 권리는 단순하지 않고, 우선매수권 때문에 일반적인 공개 경쟁 경매로 보기 어려운 사건입니다. 최저가 숫자만 보고 접근하기보다 실질취득액·임차권·조세·우선매수권을 한 묶음으로 판단해야 합니다.
