서울중앙지방법원 2025타경1932. 서초구 방배동 승원아트빌 2층 202호, 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,210,000,000원이고 아직 유찰 없는 신건입니다. 현 소유자는 부서희·정수호 각 2분의 1 공유, 경매신청 채권자는 주식회사국민은행, 청구금액은 364,330,770원입니다.
권리의 핵심은 2021.09.28 주식회사국민은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준으로 잡히며, 이후 국민은행 근저당권 2건과 2025.06.23 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 내역은 없어 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조는 아닙니다. 따라서 현재 회차의 매수인 실질취득은 최저가 1,210,000,000원 + 인수 0원 = 1,210,000,000원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경1932 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 방배동 970-13 승원아트빌 2층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 부서희 2분의 1 · 정수호 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,210,000,000원 / 1,210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사국민은행 / 364,330,770원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 등기 발급 | 2026.07.07 · 서울중앙지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 보증금 인수형 경매가 아니므로 낙찰가가 내려갈수록 인수가 늘어나는 구조는 아닙니다. 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당 시뮬레이션상 국세·지방세 압류가 언급되어, 당해세 해당 여부가 있으면 배당 순위와 후순위 미배당은 달라질 수 있습니다.
② 임차인·점유 리스크
| 구분 | 판정 | 인수 예상 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 임차인 없음 | 0원 | 대항력 임차인 보증금 인수 구조 아님 |
| 매수인 인수 | 해당 없음 | 0원 | 실질취득은 낙찰가 기준 |
| 임대관계 | 미상 | 0원 | 감정요항표상 임대관계는 미상 |
대항력 임차인이 확인되지 않으므로, 이 사건의 가격 판단은 최저가 자체를 기준으로 봅니다. 현재 회차 실질취득은 1,210,000,000원, 1회 유찰 시 968,000,000원, 2회 유찰 시 774,400,000원입니다.
③ 회차별 가격·미배당 구조
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,210,000,000원 | 1,195,500,000원 | 1,208,500,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 968,000,000원 | 955,920,000원 | 1,448,080,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 774,400,000원 | 764,256,000원 | 1,639,744,000원 | 0원 |
신건 12.10억에 매각되어도 총 채권 24.04억 중 절반가량만 배당됩니다. 신청채권자 국민은행의 청구금액은 364,330,770원이나, 현재 회차 시뮬레이션에서는 신청채권자 배당이 90,000,000원으로 표시되어 완제되지 않습니다. 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없지만, 채권 미배당 규모가 큰 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,500,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 최춘화 | 70,000,000원 | 70,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 한숙자 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 냉동물가공수산업협동조합 | 364,000,000원 | 364,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 농업협동조합중앙회 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 주식회사한국외환은행 | 360,000,000원 | 51,500,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 을구 11번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 12번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 가정상 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 서초구 방배동 소재 이수중학교 북서측 인근입니다.
- 주위환경. 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장 및 비교적 원거리의 총신대입구역(이수역) 4호선·7호선 이용권입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 스라브지붕 6층 건물 중 2층 202호입니다. 사용승인일은 2003.09.08입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차장시설, 도시가스 개별난방시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 완경사 지대의 2필지 일단 사다리형 토지이며 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북동측 약 15m 내외, 북서측 약 3~4m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 단지 규모. 방배승원아트빌 18세대, 사용승인일 2003.09.08입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 확인. 현재 인수액은 0원으로, 신건 실질취득은 1,210,000,000원입니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 5건이 언급되므로 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 미배당 구조. 신건에서도 미배당 1,208,500,000원이 발생합니다. 배당 불만·이해관계인 대응 가능성을 감안하세요.
- 소유자 공유. 소유자가 부서희·정수호 공유 구조이므로 점유·명도 협의 상대를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 허가대상과 지정기간이 표시되어 있으므로 입찰 전 적용 여부를 확인하세요.
- 관리비 체납. 공동주택은 공용부분 장기 미납 관리비가 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구종기 내역을 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “신건 12.10억”은 별도 판단
이 물건의 권리상 장점은 명확합니다. 임차인 없음, 매수인 인수 0원, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 다만 현재 회차는 유찰 없는 신건이고 최저가가 감정가와 같은 1,210,000,000원입니다. 배당표상 채권총액은 2,404,000,000원으로 크고, 현재 회차에서도 1,208,500,000원의 미배당이 발생합니다. 결론은 권리 리스크는 낮지만, 세금·배당·가격 확인 후 접근할 물건입니다.
