울산지방법원 2025타경12748. 울산 중구 반구동 ‘반구동파크오시오’ 11층 1101호로, 전용면적은 27.89㎡입니다. 경매 물건종류는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔), 매각물건명세서 비고에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 감정가 107,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 36,701,000원입니다.
권리 흐름은 복잡해 보이지만 현재 남은 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 국세 압류는 2021년에 해제됐고, 2023년 윤은숙의 강제경매개시결정도 2025년 취하로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.10.20. 울산광역시 중구 압류이며, 2025년 최정은의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다. 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12748 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 반구동 55-5 반구동파크오시오 11층 1101호 · 울산광역시 중구 화합로 426 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 전용 / 규모 | 전용 27.89㎡ · 지하 3층/지상 14층 철근콘크리트구조 중 11층 |
| 소유자 | 주식회사파크오시오 |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 36,701,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최정은 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 과거 압류·경매는 말소, 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 확인되지 않으며, 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 2020년 동울산세무서의 압류는 2021.12.03. 해제됐고, 2023년 윤은숙이 신청한 강제경매도 2025.02.18. 취하돼 등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2023.10.20. 울산광역시 중구 압류입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 12개월을 봐야 한다
같은 건물 ‘반구동파크오시오’의 전용 27.89㎡ 실거래입니다. 전체 5건 평균은 88,272,000원이지만, 여기에는 2022년의 114,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단은 최근 12개월 3건의 평균 71,120,000원과 최신 거래 78,000,000원을 우선하는 것이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 27.89㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2025.11 | 27.89㎡ | 9 | 78,000,000원 |
| 2025.08 | 27.89㎡ | 9 | 57,360,000원 |
| 2022.11 | 27.89㎡ | 13 | 114,000,000원 |
| 2022.11 | 27.89㎡ | 13 | 114,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.89㎡ | 3건 | 71,120,000원 |
| 전체 평균 | 27.89㎡ | 5건 | 88,272,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액은 36,701,000원으로 최근 12개월 평균의 51.6%, 전체 평균의 41.6%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮아졌습니다. 그러나 최근 12개월 평균이 과거 거래 대비 37.6% 하락했고, 최근 실거래도 57,360,000원에서 78,000,000원까지 편차가 있습니다. 따라서 2022년 고가 거래가 포함된 전체 평균 88,272,000원을 목표 시세로 삼아 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 36,701,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,060,618원 |
| 2. 경매개시결정 · 윤은숙 | 95,000,000원 | 35,640,382원 |
| 3. 경매개시결정 · 최정은 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계는 190,000,000원, 예상 배당액은 35,640,382원이며 미배당액은 154,359,618원입니다. 채권자에게 미배당이 발생하더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가온중학교 남서측에 위치하며 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2018.10.25. 사용승인된 48세대 규모의 철근콘크리트구조 건물입니다. 도시가스보일러 난방, 위생·급배수·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 설치돼 있습니다.
- 용도. 경매 물건종류는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔), 매각물건명세서상 주거용 오피스텔 이용으로 표시됩니다. 입찰 전 건축물대장과 실제 사용현황을 함께 대조해야 합니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 평지·가로장방형 토지로, 남서측 약 25m 도로와 남동측 약 6m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,947,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 최근 12개월 거래는 3건이지만 최근 가격은 과거 대비 37.6% 하락했습니다. 소형 오피스텔 수요와 반복 유찰 이력을 반영한 보수적 매각계획이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2023.10.20. 울산광역시 중구 압류를 기준으로 등기부 원본과 매각물건명세서를 대조하세요.
- 과거 경매 취하 확인. 윤은숙의 2023년 강제경매는 취하·말소됐습니다. 현재 사건과의 채권관계 및 실제 배당요구 여부를 집행기록에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 주거용 오피스텔로 이용 중이므로 현장 점유자, 인도 가능 시점과 명도절차를 별도로 확인하세요.
- 용도 대조. 근린시설 표시, 업무시설(오피스텔), 주거용 이용이라는 세 가지 표현을 건축물대장·전입 가능 여부·현장 상태와 대조하세요.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 88,272,000원보다 최근 12개월 평균 71,120,000원과 최신 거래 78,000,000원을 출구가격 판단에 우선 적용하세요.
- 반복 유찰 원인. 3회 유찰과 단지 경매 매각률 0%의 원인이 내부 상태·관리비·점유·용도·수요 중 어디에 있는지 현장 조사로 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리주체에 체납액과 연체기간을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 기록과 실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로
이 물건은 임차인 없음·매수인 인수 0원으로 권리상 추가 취득비용이 확인되지 않습니다. 현재 실질취득액 36,701,000원은 최근 12개월 평균 71,120,000원의 51.6%로, 가격만 놓고 보면 최근 실거래 아래에 위치합니다. 그러나 최근 가격 추세는 -37.6%이고, 이미 3회 유찰됐으며 단지 경매 통계의 매각률도 0%입니다.
따라서 결론은 “싸게 살 수 있는 가능성은 있지만, 쉽게 되팔 수 있다고 단정할 수는 없다”입니다. 근린시설로 표시된 물건이 업무시설(오피스텔)이면서 주거용으로 이용되고 있다는 점, 과거 경매의 취하와 현재 배당관계, 실제 점유와 관리비를 확인한 뒤 최근 12개월 거래를 기준으로 응찰가와 출구전략을 동시에 세워야 합니다.