서울중앙지방법원 2025타경2041. 서울 중구 황학동 황학아크로타워 11층 비-1104호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 현황 주거용입니다. 건물은 지하6층·지상20층 규모의 공동주택, 근린생활시설 및 업무시설 내 개별호수이며, 사용승인일자는 2010.03.31입니다.
권리상 핵심 기준일은 2023.04.19 주식회사신한은행 근저당권입니다. 현황조사·매각물건명세서에 김대웅의 전입일이 2024.10.08로 표시되어 있어, 기준일 이후 전입입니다. 따라서 제공된 조사 기준으로는 대항력 있는 임차인 인수형이 아니라, 매수인 인수 0원 구조입니다. 다만 보증금은 확인되지 않으므로 입찰 전 명세서 원본과 점유관계는 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경2041 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 황학동 2523 황학아크로타워 11층비-1104호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 주거용(침실3, 욕실2, 현관, 주방, 거실, 드레스룸 등) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층 지상20층 · 사용승인일자 2010.03.31 |
| 소유자 | 우창덕 (2017.10.27 소유권이전, 거래가액 700,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,430,000,000원 / 1,430,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 522,363,158원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지·입지 | 일반상업지역 · 공시지가 15,870,000원/㎡ · 신당역 북동측 인근 |
① 권리 흐름 — 기준일 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2023.04.19 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 신한카드 가압류, 경매개시결정, 후순위 근저당 및 전세권은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 등기부에는 과거 근저당의 말소기재와 배당표상 선순위 배당 항목이 함께 나타나므로, 실제 권리 존속과 배당대상 여부는 입찰 전 원본 등기부·배당요구 내역으로 재확인해야 합니다.
② 점유·임차인 — 전입은 기준일 이후
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대웅 | 2024.10.08 | 미상 | 없음 기준일 이후 전입 | 확인 확정일자·배당요구 확인 필요 | 해당 없음 |
실제 점유 신고는 1명입니다. 전입일이 말소기준권리일보다 늦어 대항력 인수로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 명도·배당요구·점유 이전 여부는 현장 및 원본 서류 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가가 평균보다 226,500,000원 높다
황학아크로타워 유사 면적 실거래 12건의 평균은 1,203,500,000원입니다. 최저가는 1,090,000,000원, 최고가는 1,325,000,000원입니다. 이번 신건 최저가 1,430,000,000원은 실거래 평균보다 226,500,000원 높고, 최고 거래가보다도 105,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 109.15㎡ | 9 | 1,295,000,000원 |
| 2025.12 | 109.15㎡ | 12 | 1,295,000,000원 |
| 2025.10 | 111.22㎡ | 5 | 1,325,000,000원 |
| 2025.10 | 109.15㎡ | 11 | 1,240,000,000원 |
| 2025.09 | 109.15㎡ | 7 | 1,200,000,000원 |
| 2025.08 | 117.37㎡ | 10 | 1,200,000,000원 |
| 2025.08 | 109.15㎡ | 16 | 1,170,000,000원 |
| 2025.08 | 109.15㎡ | 16 | 1,170,000,000원 |
| 2025.08 | 109.15㎡ | 15 | 1,150,000,000원 |
| 2025.07 | 109.15㎡ | 20 | 1,115,000,000원 |
| 2025.06 | 117.37㎡ | 5 | 1,192,000,000원 |
| 2025.06 | 109.15㎡ | 18 | 1,090,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,203,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,430,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,700,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 473,000,000원 | 473,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 이재선 | 1,300,000,000원 | 640,300,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 중국인 | 480,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 11,174,469원 | 0원 |
| 을구 10번 전세권 · 손문엽 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,764,174,469원 중 예상배당은 1,413,300,000원, 미배당은 2,350,874,469원입니다. 매수인 인수는 0원으로 표시되지만, 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 최저가 | 실거래 평균 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,430,000,000원 | 118.8% | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,144,000,000원 | 95.1% | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 915,200,000원 | 76.0% | 0원 |
가격만 보면 신건은 불리하고, 1회 유찰 시에야 실거래 평균 아래로 내려옵니다. 이 물건은 “권리가 깨끗하니 신건도 좋다”가 아니라, 유찰 이후 가격을 확인해야 하는 고가 신건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 서울특별시 중구 황학동 소재 신당역 북동측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 상업용빌딩, 학교 등이 혼재하는 주거 및 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역 및 버스정류장 다수가 있어 대중교통 및 도로교통 이용상황은 양호합니다.
- 용도. 사건상 근린시설로 표시되지만 현황은 주거용입니다. 공동주택, 근린생활시설 및 업무시설 내 개별호수라는 점 때문에 용도·대출·취득세·전입 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 일반상업지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등이 표시되어 있습니다. 토지는 3필지 일단의 부정형 평지이며 현황 주상용건부지입니다.
- 단지. 황학아크로타워 총 263세대, 사용승인일자 2010.03.31입니다. 실거래 12건 평균은 1,203,500,000원으로 신건 최저가와 차이가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 최저가 1,430,000,000원은 실거래 평균의 118.8%입니다. 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 현황 주거용입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태가 입찰 목적과 맞는지 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 김대웅의 전입일은 기준일 이후지만 보증금은 확인되지 않습니다. 배당요구·명도협의·현 점유상태를 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 표시되어 있으므로 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 배당표 대조. 과거 근저당 말소기재와 예상배당 항목이 함께 나타납니다. 실제 채권 존속·말소·배당대상 여부를 등기부 원본과 배당요구 종기 서류로 확인해야 합니다.
- 관리비. 집합건물은 공용부분 미납관리비가 매수인 부담으로 문제될 수 있으니 관리주체 확인이 필요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “14.30억이 비싼가”가 핵심
이 사건의 결론은 단순합니다. 대항력 있는 임차인 인수형은 아니고, 배당표상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 신건 최저가가 1,430,000,000원으로 실거래 평균 1,203,500,000원보다 226,500,000원 높습니다. 권리 리스크보다 가격 리스크가 큰 물건입니다. 신건 응찰은 보수적으로 접근하고, 용도·점유·세금·말소기재를 원본으로 대조한 뒤 유찰 가격대에서 판단하는 편이 안전합니다.
