서울중앙지방법원 2025타경101559. 관악구 봉천동 656-21의 단독주택 및 토지 일괄매각 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 단순 단독주택보다 복잡합니다. 지1층 2개호, 1~3층 각 3개호, 4층 1개호, 다락 1개호가 있는 다중주택으로 이용 중이고, 1층은 공부상 근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주거용 다중주택 3개호로 사용 중입니다. 따라서 권리분석의 핵심은 “주택 한 채”가 아니라 여러 점유자와 임차권등기를 어떻게 처리하느냐입니다.
말소기준은 2021.10.27 접수된 통조림가공수산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 가압류 2건, 임의경매개시결정, 임차권등기 6건, 근저당권 이전 및 질권 설정이 붙어 있습니다. 제공된 배당 시나리오 기준 매수인에게 넘어가는 인수액은 0원입니다. 다만 임차권등기가 여러 건이고, 보증금이 확인되지 않은 점유자도 있어 명도·점유 확인 난도는 낮지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경101559 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 656-21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 현황 다중주택 · 1층 근린생활시설 부분은 주거용으로 사용 중 |
| 소유자 | 박인란 |
| 감정가 / 최저가 | 2,480,631,600원 / 2,480,631,600원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 통조림가공수산업협동조합 / 678,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 토지 | 대 · 188.0㎡ · 공시지가 3,991,000원/㎡ · 제2종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 원칙적으로 소멸
2021.10.27 근저당권이 말소기준입니다. 전입일·임차권등기일이 확인되는 임차권자는 모두 말소기준 이후입니다. 따라서 이 표본에서는 대항력 있는 인수 임차인으로 보지 않습니다. 근저당권 이전, 근저당권부채권 근질권·질권 설정은 선순위 담보권의 내부 채권관계로 읽어야 하며, 배당표상 매수인 인수액으로 잡히지 않습니다.
② 임차인·점유자 현황 — 대항력은 없지만 숫자가 많다
말소기준일 2021.10.27보다 앞서는 전입자는 없습니다. 보증금이 확인된 임차권등기자는 6명이고, 보증금 합계는 860,000,000원입니다. 보증기관 대위·승계로 보이는 중복 신고는 없습니다.
| 성명 | 범위 / 용도 | 전입 | 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽영민 | 점유 부분 미상 | 2022.04.25 | 미상 | 미상 | 2025.02.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 박재관 | 점유 부분 미상 | 2021.12.15 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 이경은 | 점유 부분 미상 | 2021.11.30 | 미상 | 미상 | 2025.02.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 정지아 | 점유 부분 미상 | 2022.02.18 | 미상 | 미상 | 2025.04.21 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 오민준 | 점유 부분 미상 | 2024.02.19 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| YOKUBOV MUKHAMMADABDULAZIZ ABDULLAJOU | 점유 부분 미상 | 2024.09.16 | 미상 | 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 나상준 | 2층 92.85㎡ 중 약18㎡ · 주거 | 2021.11.22 | 2021.10.28 | 140,000,000원 | 2023.11.30 | 대항력 없음 후순위 |
| 조지훈 | 지1층 64.84㎡ 중 약28.05㎡ · 주거 | 2022.03.07 | 2022.02.18 | 120,000,000원 | 2025.01.13 | 대항력 없음 후순위 |
| 박민지 | 3층 92.85㎡ 중 30㎡ · 주거 | 2022.03.16 | 미상 | 220,000,000원 | 2025.03.06 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 백유리 | 옥탑1층 중 약24㎡ · 주거 | 2023.02.28 | 미상 | 10,000,000원 | 2025.03.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 최지원 | 3층 중 약25㎡ · 303호 | 2021.12.02 | 2021.11.02 | 170,000,000원 | 2025.12.15 | 대항력 없음 후순위 |
| 임수환 | 2층 92.85㎡ 중 24㎡ · 201호 | 2022.05.30 | 2022.05.09 | 200,000,000원 | 2026.05.27 | 대항력 없음 후순위 |
③ 예상배당표 (매각가 2,480,631,600원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 누계 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 27,206,316원 | 27,206,316원 |
| 1. 근저당 · 통조림가공수산업협동조합 | 1,430,000,000원 | 1,430,000,000원 | 1,457,206,316원 |
| 2. 가압류 · 최지원 | 170,000,000원 | 170,000,000원 | 1,627,206,316원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 27,097,481원 | 27,097,481원 | 1,654,303,797원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 826,327,803원 | 2,480,631,600원 |
당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 가정입니다. 제공된 회차별 시나리오에서는 현재 회차와 1회 유찰 시 채권총액 1,627,097,481원이 전액 배당되고, 2회 유찰 시 부족액 57,769,299원이 발생합니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권총액 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,480,631,600원 | 1,627,097,481원 | 1,627,097,481원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,984,505,280원 | 1,627,097,481원 | 1,627,097,481원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,587,604,224원 | 1,627,097,481원 | 1,569,328,182원 | 57,769,299원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 보라매동 주민센터 동측 인근입니다. 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 마을버스정류장 및 노선버스정류장이 소재합니다.
- 이용상태. 다중주택으로 이용 중이며 지1층 2개호, 1~3층 각 3개호, 4층 1개호, 다락 1개호가 소재합니다.
- 공부와 현황. 1층은 공부상 근린생활시설(사무소)이지만 현황은 주거용 다중주택 3개호로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 기타지붕 4층 건물이고, 위생·급배수·난방·도시가스설비가 있습니다.
- 토지 제한. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 표시되지 않았고, 공부와의 차이는 없음으로 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 기준. 말소기준 2021.10.27보다 전입일이 늦은 구조라 인수 보증금은 0원으로 보되, 전입·점유 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권등기 6건. 보증금 확인분 860,000,000원은 인수액이 아니라 후순위 임차권등기 리스크입니다. 명도 협의 비용과 기간을 별도 산정해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 6명은 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없다고 표시되지만, 실제 점유 현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 최지원 중복 지위. 가압류 채권자와 임차권등기권자로 함께 표시됩니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성을 배제하지 말고 원본 서류를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 1층 근린생활시설 부분이 주거용으로 사용 중입니다. 임대차·전입·명도에서 호실별 현황 확인이 필수입니다.
- 가격 상한. 실거래 비교값이 없으므로 신건 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 유찰 시나리오별 자금 회수 가능성을 따로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서, 임차권등기 도면, 점유 현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
이 사건의 권리 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 전입·임차권등기이므로 제공된 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 물건 성격은 쉽지 않습니다. 현황은 여러 호실로 나뉜 다중주택이고, 임차권등기 6건의 보증금 합계가 860,000,000원이며, 보증금 미상 점유자도 6명입니다. 즉 이 물건은 “권리상 인수 없음”과 “실무상 명도 쉬움”을 분리해서 봐야 합니다.
신건 최저가 2,480,631,600원에 바로 응찰하려면, 가격 경쟁력보다 호실별 점유 정리·임차권등기 처리·용도상 환금성을 먼저 검증해야 합니다. 권리는 C급 위험까지는 아니지만, 물건 운영·명도·가격 검증 부담이 커 보수적인 접근이 맞습니다.
