대전지방법원 2024타경10815. 세종특별자치시 장군면 당암길 42, 2동 지하층2호 물건입니다. 등기상 소유자는 전민호 씨이고, 2015.09.04 거래가 744,580,000원에 소유권이전이 이뤄졌으며, 같은 날 주식회사전북은행의 근저당권 648,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 이후의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음입니다.
그럼에도 이 물건을 단순히 “감정가 5.31억짜리를 4,372만원에 산다”로 보면 안 됩니다. 공부상 용도는 일반음식점이고, 현황은 인접한 2동 지하층3호와 벽체 구분 없이 일체로 노래방으로 이용 중이며, 장기간 영업중단된 것으로 조사됐습니다. 임대관계도 미상으로 기재되어 있어, 권리보다 현장 확인과 사용 목적의 적합성이 더 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경10815 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 장군면 당암길 42, 2동 지하층2호 |
| 물건종류 / 용도 | 대지 · 집합건물 · 공부상 일반음식점 · 현황 노래방 이용 중 |
| 소유자 | 전민호 (2015.09.04 거래가 744,580,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 531,000,000원 / 43,729,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 543,522,653원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 8,745,800원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
임차인 없음. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항없음으로 정리돼 있습니다. 2015.09.04 주식회사전북은행 근저당권이 말소기준이고, 2022.11.17 이향미 가압류와 2024.11.04 임의경매개시결정은 모두 그 이후의 권리입니다. 따라서 등기상 권리만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 임차인 및 인수 여부
| 구분 | 점유·임대 관계 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 예상 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조사 결과 | 임차인 없음 · 임대관계 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
보증기관 승계나 임차보증금 중복신고로 볼 자료도 없습니다. 실제 임차인은 0명으로 보되, 현황상 내부조사가 불가했던 점과 임대관계 미상 기재는 별도 현장 리스크로 분리해 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 43,729,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,187,122원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 648,000,000원 | 42,541,878원 | 605,458,122원 |
| 2. 가압류 · 이향미 | 10,687,290원 | 0원 | 10,687,290원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
| 합계 | 658,687,290원 | 42,541,878원 | 616,145,412원 |
매각가 43,729,000원 기준 채권자 총 청구 658,687,290원 중 42,541,878원만 배당되고, 616,145,412원의 미배당이 발생합니다. 인수액은 0원으로 계산됩니다. 단, 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 장군면 봉안리 소재 봉안리마을회관 남동측 근거리에 위치합니다. 주변은 상업용건물, 단독주택지, 농경지, 야산 등으로 형성된 신도시 외곽지역입니다.
- 교통. 차량 진출입은 가능하고, 간선도로 접근성과 버스승강장 거리를 감안할 때 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
- 현황. 공부상 용도는 일반음식점이고, 인접한 2동 지하층3호와 벽체 구분 없이 일체로 노래방으로 이용 중이며 장기간 영업중단된 것으로 탐문됐습니다.
- 구조. 철근콘크리트구조, 지하1층 지상3층 건물 내 지하층 2호입니다. 공동 위생설비, 전기설비, 승강기설비, 소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 포함됩니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 971,500원/㎡입니다.
- 도로. 완경사지대 내 8필 일단의 토지이고, 북측 및 동측으로 포장도로와 접합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 경계 확인. 인접 호와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이라는 점이 핵심입니다. 실제 전유부분 경계와 단독 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상 일반음식점과 현황 노래방 사이의 차이를 확인하고, 원하는 용도로 사용 가능한지 관할 기준과 시설 상태를 점검해야 합니다.
- 영업중단 리스크. 장기간 영업중단 상태라면 내부 시설, 설비, 원상회복 비용, 재사용 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 보증금 준비. 특별매각조건상 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다. 현재 최저가 기준 8,745,800원이 필요합니다.
- 미배당과 인수 구분. 채권자 미배당은 크게 발생하지만, 이 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당이 곧 낙찰자 부담으로 넘어오는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 본 분석은 자동 추정입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나”가 먼저다
이 물건은 권리만 보면 단순합니다. 말소기준 이후 권리는 정리되고, 인수권리와 법정지상권도 해당사항없음입니다. 하지만 7회 유찰 끝에 최저가가 감정가의 8.2%까지 내려왔다는 사실은 그만큼 물건성에 대한 시장의 부담이 크다는 신호이기도 합니다. 공부상 일반음식점, 현황 노래방, 인접 호와의 벽체 구분 부재, 장기간 영업중단 상태를 해결할 수 있는 사람에게는 검토 대상이 될 수 있지만, 일반적인 투자자라면 가격보다 사용 가능성과 환금성을 먼저 확인해야 합니다. 권리는 합격, 물건성은 고난도. 이 사건의 결론입니다.
