울산지방법원 2025타경12814. 울산 남구 삼산동 태화강더뷰 7층 705호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 코마리아이앤지주식회사입니다. 현재 권리분석의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2022년 10월 17일 전입·점유를 시작한 김선철의 100,000,000원 임차보증금이 2025년 4월 2일 말소기준인 압류보다 앞서 대항력을 갖췄다는 점. 둘째, 그럼에도 신청채권자가 배당절차에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 을구 5번 임차권등기가 매각으로 말소되는 데 동의하는 확약서를 제출했다는 점입니다.
따라서 단순 배당계산만 보면 매각대금 88,000,000원에서 집행비용 1,984,000원을 제외한 86,016,000원이 임차보증금에 배당되고 13,984,000원이 남지만, 정확도 규칙상 이 잔존액은 매수인이 실질적으로 떠안지 않는 것으로 봅니다. 이 사건의 위험은 인수금보다 가격과 시장 추세 쪽에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12814 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 7층 705호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용중 |
| 전유면적 | 32.0575㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 7층 705호 |
| 소유자 | 코마리아이앤지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 88,000,000원 |
| 유찰 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 112,202,406원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선철 | 100,000,000원 | 2022.10.17 | 2022.09.07 | 대항력 있음 | 우선변제 | 없음 |
김선철은 건물의 전유부분 전부를 주거용으로 임차했고, 임대차계약일은 2022년 9월 7일, 확정일자도 2022년 9월 7일, 주민등록·점유개시일은 2022년 10월 17일입니다. 2024년 10월 29일에는 임차보증금 100,000,000원의 주택임차권등기가 접수됐습니다. 이 전입시점은 말소기준인 2025년 4월 2일 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있습니다.
과거 한전케이디엔주식회사의 90,000,000원 전세권은 2022년 10월 17일 해지로 말소됐고, 주식회사경남은행의 440,000,000원 근저당권도 2022년 2월 17일 해지로 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025년 4월 2일 울산세무서장 압류이며, 이후 2025년 11월 7일 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 하락, 현재 최저가는 108.6%
태화강더뷰의 동일 면적 32.06㎡ 거래는 12건 확인됩니다. 전체 평균은 88,583,333원이지만, 과거 100,000,000원 거래가 포함돼 있어 가격 판단에서는 최근 12개월 지표를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 81,000,000원, 최신 거래는 2026년 4월 77,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -10.1%의 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 32.06㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 32.06㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2025.02 | 32.06㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 32.06㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2022.12 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2022.11 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.06㎡ | 2건 | 81,000,000원 |
현재 최저가 88,000,000원은 전체 12건 평균 88,583,333원과 비교하면 99.3%지만, 이 수치만 보고 싸다고 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균과 비교하면 108.6%로 오히려 최근 시세 이상이며, 최신 거래 77,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 추세가 -10.1%인 상황이므로 현재 회차에는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,984,000원 |
| 1. 임차인 김선철 보증금 | 100,000,000원 | 86,016,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 112,202,406원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 13,984,000원이지만, 확약서에 따라 해당 임차인의 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기의 매각 말소에 동의했으므로 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 전 룰상 미배당은 커진다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 인수 계산 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 100% | 88,000,000원 | 13,984,000원 | 실질 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 70,400,000원 | 31,267,200원 | 실질 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 56,320,000원 | 45,093,760원 | 실질 0원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득가가 쉽게 내려가지 않습니다. 하지만 이 사건은 확약서가 있어 김선철 임차권에 관한 잔존 보증금은 매수인에게 실질적으로 승계되지 않는 것으로 봅니다. 따라서 이후 회차에서는 실제 낙찰가 자체가 가격 경쟁력을 좌우합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KBS울산홀 북서측 인근. 근린생활시설, 업무시설인 오피스텔, 아파트, 다가구주택 등이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격을 기준으로 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 태화강더뷰는 195세대이며 준공일은 2017.06.21입니다.
- 도로. 건물 주변으로 광로 및 세로에 접하고 있으며 도로 폭과 포장상태는 보통입니다.
- 규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(삼산지구), 광로2류 접합입니다.
- 토지. 토지면적 1,440.0㎡, 공시지가 1,870,000원/㎡, 평지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 결론은 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서가 핵심입니다. 입찰 전 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 88,583,333원보다 최근 12개월 평균 81,000,000원과 최신 거래 77,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.1%이므로 과거 100,000,000원 거래를 기준으로 가격 메리트를 과대평가하지 않아야 합니다.
- 유찰 횟수 착시 경계. 현재 5회 유찰이지만 최저가는 88,000,000원으로 감정가 100%입니다. 유찰 횟수 자체보다 실제 최저가와 최근 거래가격의 관계가 중요합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 실제 이용·관리·환금성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 확약으로 해소, 가격은 아직 보수적으로
이 물건은 표면만 보면 100,000,000원 대항력 임차보증금이 최저가 88,000,000원을 웃도는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 신청채권자의 확약서로 대항력과 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기의 매각 말소에도 동의했기 때문에 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그렇다고 현재 회차가 매력적인 것은 아닙니다. 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 평균 81,000,000원의 108.6%이고 최신 거래는 77,000,000원, 최근 추세도 -10.1%입니다. 게다가 이미 5회 유찰된 물건입니다. 권리는 확약으로 정리됐지만 가격은 아직 최근 시세 이상. 이 사건은 권리보다 응찰가를 보수적으로 보는 것이 핵심입니다.
