14,790,000원
울산지방법원 2025타경12814. 울산 남구 삼산동 태화강더뷰 7층 705호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 기재된 물건입니다. 감정가는 88,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저가는 14,790,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기부 을구 5번에는 임차인 김선철 씨의 임차보증금 100,000,000원 주택임차권이 등기돼 있습니다. 전입·점유는 2022.10.17, 확정일자는 2022.09.07로, 2025.04.02 압류보다 앞섭니다.
현재 가정 매각가 14,790,000원에서는 집행비용 666,220원을 먼저 제외하고 임차인에게 14,123,780원만 배당됩니다. 따라서 남는 보증금 85,876,220원은 매수인 인수가 됩니다. 즉 14,790,000원 + 85,876,220원 = 100,666,220원이 현재 회차의 실질취득비용입니다. 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어나기 때문에 총 부담은 보증금 1억원 부근에서 거의 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 7층 705호 · 도로명 울산광역시 남구 번영로 266 |
| 용도 / 전유면적 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 · 전유 32.0575㎡ · 20층 건물 중 7층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 · 매각물건명세서상 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 코마리아이앤지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 14,790,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 112,202,406원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 1억원 임차권이 최저가보다 먼저다
이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 김선철 씨는 2022.10.17 전입·점유했고 2022.09.07 확정일자를 갖췄으며, 2024.10.29에는 임차보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 배당요구도 2024.10.29 이루어져 우선변제를 받을 수 있지만, 매각대금으로 전액 변제되지 않으면 부족분은 매수인이 인수합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김선철 | 건물의 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2022.10.17 / 2022.09.07 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 보증기관 승계 없음 |
과거 을구 1번 한전케이디엔주식회사의 전세권 90,000,000원은 2022.10.17 해지로 이미 말소됐고, 경남은행의 채권최고액 440,000,000원 근저당권 역시 2022.02.17 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 직접적인 인수 쟁점은 김선철 씨의 주택임차권입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘약 1.01억’을 비교해야 한다
태화강더뷰 전유 32.06㎡ 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 88,583,333원이지만, 최근 가격 흐름 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 81,000,000원, 최신 거래 77,000,000원, 그리고 최근 가격 추세 -10.1%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 32.06㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 32.06㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2025.02 | 32.06㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 32.06㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2022.12 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2022.11 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.06㎡ | 2건 | 81,000,000원 |
현재 실질취득비용 100,666,220원은 최근 12개월 평균 81,000,000원의 124.3%이고 최신 거래 77,000,000원의 130.7%입니다. 최저가 자체는 최근 12개월 평균의 18.3%에 불과하지만, 이 비율은 임차보증금 인수를 빠뜨린 숫자이므로 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 최근 거래 추세도 -10.1%로 하락 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 666,220원 |
| 1. 임차인 김선철 보증금 | 100,000,000원 | 14,123,780원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 112,202,406원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김선철 임차보증금 중 14,123,780원만 배당되고, 85,876,220원이 매수인 인수로 남습니다. 한국주택금융공사의 청구액 112,202,406원은 배당되지 않는 가정입니다. 당해세·최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KBS울산홀 북서측 인근으로 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 아파트, 다가구주택 등이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장의 위치와 배차간격 등을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이고 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 기재돼 있습니다. 태화강더뷰는 195세대, 사용승인일은 2017.06.21입니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(삼산지구)이며 광로2류(폭 50m~70m)에 접합니다. 공시지가는 1,870,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 전기·위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 실거래는 77,000,000원~100,000,000원 범위로 확인되며, 최근 12개월 평균은 81,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 -10.1%, 경매 평균 유찰은 3.9회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득을 기준으로 판단. 현재 회차는 14,790,000원이 아니라 인수액을 포함한 100,666,220원이 실제 비교 기준입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 김선철 보증금 100,000,000원 중 현재 가정 배당 후 85,876,220원이 매수인에게 남습니다.
- 추가 유찰의 효과 과대평가 금지. 6회 유찰 가정 실질취득 100,586,354원, 7회 유찰 가정 100,530,448원으로 총 부담은 거의 고정됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 88,583,333원보다 최근 12개월 평균 81,000,000원과 최신 거래 77,000,000원, 하락 추세 -10.1%를 우선해서 가격을 판단해야 합니다.
- 점유·인도 관계 확인. 임차권등기된 주거용 오피스텔이므로 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 절차를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 및 최신 실거래를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1,479만원에 사는 물건이 아니다”
이 사건은 숫자 하나를 잘못 보면 결론이 완전히 뒤집힙니다. 5회 유찰로 최저가는 14,790,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 최저가보다 훨씬 큽니다. 현재 회차에서 배당받지 못한 85,876,220원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 100,666,220원입니다.
반면 최근 12개월 실거래 평균은 81,000,000원, 최신 거래는 77,000,000원이고 최근 가격 추세도 -10.1%입니다. 따라서 이 물건을 “감정가의 17%라 싸다”고 보는 것은 잘못된 접근입니다. 권리구조는 명확하지만 가격 메리트는 부족하고, 추가 유찰이 이어져도 인수액이 늘어 총 부담이 약 1억원 부근에 머문다는 점이 핵심입니다. 최저가는 낮지만 실질취득은 시세보다 높다. 이 한 문장이 이 사건의 결론입니다.
