울산지방법원 2025타경12814. 태화강더뷰 7층 705호로, 경매상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 오피스텔, 매각물건명세서상으로는 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 88,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 30,184,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건의 가격은 낙찰가 하나로 끝나지 않습니다.
임차인 김선철의 보증금은 100,000,000원이고 전입일은 2022.10.17, 확정일자는 2022.09.07입니다. 말소기준권리인 2025.04.02 압류보다 먼저 대항요건을 갖췄으며 배당요구도 했습니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외하고 임차인이 받을 예상배당은 29,240,688원, 미배당 잔액은 70,759,312원입니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12814 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 7층 705호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 · 전유부분 32.0575㎡ · 20층 건물 중 7층 |
| 소유자 | 코마리아이앤지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 88,000,000원 / 30,184,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 112,202,406원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 단지 정보 | 태화강더뷰 · 195세대 · 2017.06.21 준공 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 잔액을 인수한다
2018년 설정됐던 한전케이디엔주식회사의 전세권 90,000,000원은 2022.10.17 말소됐고, 2019년 설정됐던 경남은행 근저당권 440,000,000원도 2022.02.17 말소됐습니다. 따라서 이 두 권리는 현재 매수인 인수 대상이 아닙니다.
핵심은 2024.10.29 등기된 김선철의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.09.07, 전입과 점유 개시는 2022.10.17이며 보증금은 100,000,000원입니다. 이후 2025.04.02 울산세무서장의 압류가 말소기준권리가 되었으므로, 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖습니다. 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 임차보증금의 미배당 잔액은 매수인에게 남습니다.
임차인 분석 (실제 임차인 1명)
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김선철 | 건물의 전유부분 전부 주거용 임차권등기 | 100,000,000원 | 전입 2022.10.17 확정 2022.09.07 배당요구 2024.10.29 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 배당으로 회수되지 않는 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다.
② 실질취득 구조 — 유찰돼도 총부담은 약 1억원
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 임차인의 배당액도 줄고, 반대로 매수인이 인수할 잔액은 늘어납니다. 따라서 최저가만 내려갈 뿐 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 합계 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰·34.3% | 30,184,000원 | 70,759,312원 | 100,943,312원 |
| 4회 유찰 시 24.01% | 21,128,800원 | 79,651,518원 | 100,780,318원 |
| 5회 유찰 시 16.81% | 14,790,159원 | 85,876,064원 | 100,666,223원 |
③ 시세 비교 — 기준은 최저가가 아니라 실질취득
동일 면적 32.06㎡의 전체 실거래 12건 평균은 88,583,333원이지만, 과거의 100,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 최근 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최신 거래는 2026.04의 77,000,000원, 최근 12개월 2건 평균은 81,000,000원이며 최근 가격은 이전 거래 대비 10.1% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 32.06㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 32.06㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2025.02 | 32.06㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 32.06㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2022.12 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2022.11 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.06㎡ | 2건 | 81,000,000원 |
현재 회차의 실질취득 100,943,312원은 최근 12개월 평균 81,000,000원의 124.6%, 최신 거래 77,000,000원의 131.1%입니다. 감정가 88,000,000원보다도 높은 총부담입니다. 최저가 30,184,000원만 시세와 비교해 할인율을 계산하는 것은 이 사건의 인수 구조를 누락한 판단입니다.
④ 예상배당표 (매각가 30,184,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 943,312원 |
| 1. 임차인 김선철 보증금 | 100,000,000원 | 29,240,688원 |
| 미배당 보증금 · 매수인 인수 | 100,000,000원 | 70,759,312원 |
| 한전케이디엔 전세권 | 90,000,000원 | 0원 |
| 경남은행 근저당권 | 440,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 한국주택금융공사 | 112,202,406원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금이 집행비용과 임차인 배당에 전부 사용됩니다. 임차보증금 부족분 70,759,312원은 매수인 인수액입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KBS울산홀 북서측 인근으로 각종 근린생활시설, 업무시설·오피스텔, 아파트, 다가구주택 등이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 경매상 용도 표시는 근린시설이지만 감정평가 및 매각물건명세서상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 7층으로 전기·위생·급배수·소화전·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 삼산지구 지구단위계획구역이며 광로2류에 접합니다. 공시지가는 1,870,000원/㎡입니다.
- 환금성. 동일 면적 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 81,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 -10.1%이며, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.7회입니다.
- 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담을 계산. 현재 최저가 30,184,000원에 임차보증금 미배당액 70,759,312원을 더한 100,943,312원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 5회 유찰 시에도 실질취득은 100,666,223원으로, 현재 회차와 총부담 차이가 크지 않습니다.
- 임차권 원본 확인. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자와 배당요구 내역, 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유 상태와 인도 가능 여부는 현장 및 현황조사 원본으로 별도 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 주거용 오피스텔 이용과 근린시설 용도 표시가 금융·세금·전입·환금성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 미납 비용 확인. 공용부분 관리비, 당해세와 배당표에 반영되지 않은 우선채권을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최신 실거래 77,000,000원과 최근 평균 81,000,000원을 응찰 판단의 우선 기준으로 삼아야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가”가 아니라 “약 1억원 총부담”
이 물건은 감정가 88,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 30,184,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당으로 변제되지 않는 70,759,312원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득은 100,943,312원입니다.
최근 12개월 실거래 평균은 81,000,000원, 최신 거래는 77,000,000원이고 가격 추세는 10.1% 하락했습니다. 실질취득은 최근 평균의 124.6%, 최신 거래의 131.1%여서 가격상 불리합니다. 추가 유찰이 되더라도 인수액이 늘어 총부담은 여전히 보증금 수준에 머뭅니다. 최저가는 싸 보이지만, 실질취득은 최근 시세보다 비쌉니다. 권리와 가격을 함께 보면 이 사건은 입찰 보류가 합리적인 구조입니다.