서울중앙지방법원 2025타경103052. 강남구 논현동 222-30 모던팰리스 2층 204호, 현황 다세대주택입니다. 사용승인일은 2021.10.12., 전체 18세대 규모의 소형 다세대이고, 대상 전용면적은 28.64㎡입니다. 감정가는 581,000,000원, 신건이라 최저매각가도 동일합니다. 신청채권자는 김지원, 청구금액은 565,000,000원입니다.
권리 흐름의 기준점은 2021.11.01. 수협은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 특이점은 점유자로 표시된 김지원의 전입일이 2022.01.07.로 말소기준 이후이고, 동시에 신청채권자 김지원과 이름이 같다는 점입니다. 대항력은 없는 것으로 정리되지만, 보증금이 확인되지 않아 임차관계의 실체는 입찰 전 반드시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103052 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 논현동 222-30 2층 204호 |
| 물건종류 / 현황 | 집합건물(다세대) · 현황 다세대주택 · 전용 28.64㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제204호 · 사용승인일 2021.10.12. |
| 소유자 | 이창식 |
| 감정가 / 최저가 | 581,000,000원 / 581,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지원 / 565,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 기준은 수협은행 근저당
말소기준은 2021.11.01. 을구 1번 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 6,504,000,000원으로 이 사건 매각가보다 훨씬 큽니다. 이후 2022.07.12. 서울특별시강동구 압류와 2025.06.16. 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 표
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김지원 | 2022.01.07 | 해당 없음 | 미상 | 2025.07.18 | 없음 말소기준 이후 전입 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 없습니다. 실제 점유·임차인으로 표시된 인물은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 평균보다 높다
모던팰리스의 최근 거래 5건은 410,000,000원~565,000,000원 범위이고, 평균은 508,000,000원입니다. 현재 최저매각가 581,000,000원은 이 평균의 114.4%입니다. 신건 최저가가 곧 가격 메리트라는 해석은 맞지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 28.64㎡ | 1 | 410,000,000원 |
| 2024.06 | 28.76㎡ | 1 | 470,000,000원 |
| 2024.01 | 29.5㎡ | 5 | 565,000,000원 |
| 2023.08 | 28.64㎡ | 5 | 555,000,000원 |
| 2022.09 | 28.76㎡ | 3 | 540,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 508,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 581,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,210,000원 | 약 매각가의 1.4% 추정 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 6,504,000,000원 | 572,790,000원 | 미배당 발생 |
| 2. 경매개시결정 · 김지원 | 565,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·최우선변제 미반영 |
채권총액 7,069,000,000원 중 채권자 배당은 572,790,000원으로 계산됩니다. 미배당은 6,496,210,000원, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 권리 인수는 0원, 가격만 내려간다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 581,000,000원 | 572,790,000원 | 6,496,210,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 464,800,000원 | 457,752,000원 | 6,611,248,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 371,840,000원 | 365,834,240원 | 6,703,165,760원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 9호선 언주역 북동측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 204호이며, 기본적인 위생·급배수설비, 승강기, 화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 대지, 평지, 세로장방형 토지이며 남측으로 노폭 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 모던팰리스는 18세대 규모로 거래 표본이 5건입니다. 거래 자체는 있으나, 대단지 아파트와 달리 표본 수가 작아 가격 판단 오차가 커질 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 최저가 581,000,000원은 실거래 평균 508,000,000원의 114.4%입니다. 신건 응찰은 보수적으로 봐야 합니다.
- 점유자 확인. 김지원의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·관계인 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 명도 계획. 대항력은 없더라도 실제 점유자가 있으면 인도명령, 이사 협의, 명도비 협상 가능성을 반영해야 합니다.
- 권리 말소. 수협은행 근저당 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서로 최종 확인하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역, 상대보호구역 등 제한사항은 입찰 전 관할 기관 확인이 필요합니다.
- 미반영 비용. 당해세, 공용부분 관리비, 점유 이전 비용은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 비싸면 보류”
이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다. 전입은 말소기준권리 이후이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 5.81억은 최근 실거래 평균 5.08억보다 높고, 실거래 최고가 5.65억도 넘어섭니다. 권리 리스크는 제한적이지만, 가격 리스크와 점유관계 확인 부담이 함께 있습니다. 결론은 권리는 대체로 통과, 가격은 보류입니다.
