광주지방법원 2025타경34041. 광주광역시 동구 계림동 534-26의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정가는 195,365,760원, 1회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 136,757,000원입니다. 등기부에는 근저당이 없고, 임차인 조사도 없어 배당표 기준 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 일반적인 단독주택 전체 소유권 매각이 아니라 공유지분 매각이라는 점이 권리분석의 중심입니다.
2025년 상속으로 전경섭·전상섭·전미리·전광섭이 각 4분의 1씩 공유하게 됐고, 2025.10.13. 신영남의 강제경매개시결정은 전경섭·전미리·전광섭 지분을 대상으로 등기됐습니다. 이후 김철진의 강제경매개시결정과 광주광역시 동구의 압류가 뒤따랐으며, 제공된 권리판정상 이 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34041 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 계림동 534-26 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 지분매각 |
| 토지 | 대 · 129.9㎡ · 준주거지역 · 평지 · 정방형 · 세로한면(가) |
| 건물 이용 | 단독주택 · 지상2층 · 1층 방3·거실 및 주방·화장실1 / 2층 방3·거실 및 주방·화장실1 |
| 공유자 | 전경섭 4분의 1 · 전상섭 4분의 1 · 전미리 4분의 1 · 전광섭 4분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 195,365,760원 / 136,757,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 신영남 / 60,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
| 특별매각조건 | 공유자우선매수권 1회로 제한 |
① 권리 흐름 — 금전 인수보다 ‘지분 구조’가 핵심
말소기준으로 선언된 권리는 2025.10.13. 신영남의 강제경매개시결정입니다. 등기부상 근저당권은 없으며, 이후 김철진의 강제경매개시결정과 광주광역시 동구의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 판정돼 있습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다.
② 가격 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가 195,365,760원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 136,757,000원입니다. 회차 조건만 보면 감정가의 70%입니다. 하지만 이번 사건은 공유지분 매각이고, 공유자우선매수권도 존재하므로 단순히 “감정가보다 30% 낮다”는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 136,757,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 95,729,900원 | 93,606,762원 | 26,393,238원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 67,010,929원 | 65,404,732원 | 54,595,268원 | 0원 |
중요한 점은 유찰이 진행돼 채권자 미배당액이 커지더라도 그 부족액이 낙찰자의 인수금으로 바뀌지 않는다는 것입니다. 따라서 이 물건의 가격 판단은 추가 인수금보다 공유지분의 실제 활용·처분 가능성을 중심으로 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 136,757,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,714,598원 |
| 1. 갑구 4번 경매개시결정 · 신영남 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 김철진 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 14,042,402원 |
현재 회차에서는 채권 120,000,000원이 전액 배당되고 소유자 교부액 14,042,402원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산이며, 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다.
④ 주택·토지 현황
- 이용상태. 기호1-(가)는 단독주택으로 이용 중이며, 1층은 방3·거실 및 주방·화장실1, 2층은 방3·거실 및 주방·화장실1 구조입니다.
- 제시외 건물. 다용도실·보일러실·다용도실로 이용되는 제시외 건물이 있고, 매각물건명세서상 제시외 건물 및 지상소재 수목이 일괄매각에 포함됩니다.
- 건물 구조. 기호1-(가)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상2층, 기호1-(나)는 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층입니다.
- 설비. 기호1-(가)는 상하수도시설에 의한 급·배수설비와 도시가스시설에 의한 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 계림홈플러스 남측 인근으로, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 129.9㎡, 지목 대, 준주거지역, 평지·정방형이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 공시지가. 752,200원/㎡입니다.
- 공부 차이. 해당사항 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 지분매각 범위 확인. 경매개시결정이 전경섭·전미리·전광섭의 각 4분의 1 지분을 대상으로 등기돼 있으므로 실제 매각대상 지분을 매각물건명세서와 등기 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 공유관계 검토. 전상섭의 4분의 1 지분이 존재합니다. 낙찰 후 사용·수익·처분 과정에서 공유관계가 핵심 변수가 됩니다.
- 우선매수권 확인. 공유자우선매수권은 특별매각조건에 따라 1회로 제한됩니다. 외부 입찰자는 행사 가능성을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 제시외 건물·수목. 제시외 건물 및 지상소재 수목이 일괄매각에 포함되므로 현황과 경계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 세금 배당 변동. 2026.05.06. 광주광역시 동구 압류가 있고, 배당표는 당해세를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 공유지분이라는 구조적 제약이 있으므로 감정가 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하지 않는 것이 중요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 공유지분
이 사건은 임차인이 없고 근저당도 없어 전형적인 대항력·보증금 인수 문제는 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리표만 보면 단순해 보입니다. 그러나 실제 난도는 공유지분 매각에서 올라갑니다.
2025년 상속으로 형성된 공유관계에서 전경섭·전미리·전광섭의 각 4분의 1 지분에 강제경매가 개시됐고, 전상섭의 4분의 1 지분이 존재합니다. 여기에 공유자우선매수권 1회 제한이라는 특별매각조건까지 있습니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원이니 안전하다”가 아니라 “인수는 없지만 지분 정리 가능성이 승부처”인 사건입니다. 감정가 70%라는 숫자보다 낙찰 후 공유관계를 어떻게 정리할 수 있는지를 먼저 판단해야 합니다.
