서울중앙지방법원 2025타경103082. 종로구 돈의동 낙원오피스텔 9층2호로, 공부상 용도는 근린시설이고 감정평가 당시 오피스텔 내 사무실1·탕비실1·화장실1로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자 신윤정은 2021.04.20 소유권을 이전받았고 거래가액은 120,000,000원입니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리가 됩니다.
이후 윤금란의 50,000,000원 가압류, 김영애의 97,120,000원 가압류, 서울신용보증재단의 20,000,000원 가압류와 중소기업은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 모두 말소기준권리 이후 등기로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기권리만 보면 단순하지만, 감정평가서의 임대차 관계는 미상이므로 실제 점유자와 임대차 유무는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103082 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 돈의동 39-2 낙원오피스텔 9층2호 · 서울특별시 종로구 돈화문로11길 29 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔 내 사무실1·탕비실1·화장실1 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 10층 건 중 제9층 제2호 |
| 소유자 | 신윤정 · 2021.04.20 소유권이전 · 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 99,840,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 94,983,206원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 임대차 | 감정평가서상 임대차 관계 미상 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준은 2021.04.20 중소기업은행 근저당권입니다. 이후 설정된 윤금란·김영애·서울신용보증재단의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.03.12 종로구 압류는 2024.04.22 해제로 이미 말소된 상태입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 99,840,000원으로 감정가 156,000,000원의 64%입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어, 현재 최저가 또는 실질취득액 99,840,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 검증할 근거가 없습니다.
특히 본건은 일반 주거용 아파트가 아니라 근린시설이며 감정평가상 오피스텔 내 사무실로 이용 중입니다. 따라서 단순히 유찰률만 보고 주거용 아파트처럼 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다. 현재까지 2회 유찰됐다는 사실 자체도 시장의 가격 수용성을 보수적으로 볼 이유입니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,840,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,197,120원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 108,000,000원 | 97,642,880원 |
| 2. 가압류 · 윤금란 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영애 | 97,120,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 가정 시 채권자 총 청구액 275,120,000원 중 97,642,880원이 배당되고, 미배당액은 177,477,120원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선·3호선·5호선 종로3가역 서측 인근이며, 주변에 오피스텔·상가·호텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용편익이 양호합니다.
- 이용. 오피스텔 내 사무실1·탕비실1·화장실1로 이용 중입니다.
- 설비. 전기설비·위생설비·소화설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측 약 15m, 남측 약 4m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 중로각지이며 공시지가는 20,960,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시지역·일반상업지역·제1종지구단위계획구역·토지거래계약에관한허가구역·서울도심·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당 사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 감정평가서상 임대차 관계 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 실제 점유자를 확인하세요.
- 시세 직접 검증. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 64%만으로 저가 매수 여부를 판단할 수 없습니다.
- 용도 확인. 공부상 근린시설이며 실제 이용은 오피스텔 내 사무실입니다. 주거용 아파트로 가정해 수요와 환금성을 판단하지 마세요.
- 유찰 이력 반영. 현재 2회 유찰 상태입니다. 현재 회차 99,840,000원뿐 아니라 3회 유찰 시 79,872,000원, 4회 유찰 시 63,897,600원 시나리오도 함께 검토할 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 2021.04.20 중소기업은행 근저당이 말소기준이며 후순위 가압류는 소멸 구조지만, 입찰 전 등기부 원본과 매각조건을 다시 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 배당 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 부담 가능 항목을 별도 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸 구조와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2021.04.20 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 투자 판단을 좌우하는 두 가지가 아직 남아 있습니다. 첫째, 감정평가서상 임대차 관계 미상이라는 점. 둘째, 최근 실거래 시세가 없어 최저가 99,840,000원이 실제 시장 대비 싼 가격인지 확인할 수 없다는 점입니다. 여기에 2회 유찰과 근린시설·사무실 이용 특성까지 감안하면, 등기상 인수는 낮지만 가격과 점유는 보수적으로 검증해야 하는 물건입니다.
