광주지방법원 2025타경34053. 광주 서구 금호동 중흥아파트 101동 10층 1009호, 전용 59.55㎡가 비교 대상인 아파트입니다. 현 소유자 김근호는 2015.12.30. 거래가 165,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 입하신용협동조합 명의의 채권최고액 26,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 입하신용협동조합의 14,300,000원 근저당과 김현미 명의 50,000,000원 근저당, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리는 확인되지 않습니다. 임차인 김정경도 전입일이 2025.04.14.로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되지 않았더라도 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위 자체는 별도 확인 대상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34053 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 금호동 787 중흥아파트 제101동 제10층 제1009호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.55㎡ 비교 · 지하1층/지상18층 중 제10층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 김근호 (2015.12.30. 거래가 165,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 142,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 입하신용협동조합 / 126,986,199원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2015.12.30. 을구 4번 입하신용협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤의 을구 7번 근저당권 14,300,000원, 을구 8번 근저당권 50,000,000원 및 2025.10.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 8번 근저당권은 2026.04.09. 김태훈에게 확정채권양도로 이전됐지만, 후순위 근저당에 딸린 권리이므로 매각 시 소멸 구조는 동일합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 그러나 관계 확인 필요
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김정경 | 2025.04.14 | 2026.02.26 | 없음 | 미상 | 0원 |
신고·조사된 임차인은 김정경 1명입니다. 전입신고가 2025.04.14.로 말소기준권리 2015.12.30.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 2026.02.26. 접수됐지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부·범위는 현재 자료만으로 확정하기 어렵습니다. 다만 대항력이 없으므로 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 위험은 배당표상 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 78.0%
중흥아파트는 1,437세대, 사용승인일은 2000.04.28.이며, 비교 면적 59.55㎡와 면적이 매칭됩니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 표본은 12건이고 평균 거래가는 183,083,333원입니다. 최신 거래는 2026.04. 184,000,000원이며, 최근 표본의 최저가는 157,000,000원, 최고가는 220,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.55㎡ | 14 | 184,000,000원 |
| 2026.04 | 59.46㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 59.46㎡ | 13 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 59.46㎡ | 8 | 165,000,000원 |
| 2026.04 | 59.55㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 13 | 220,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 16 | 181,500,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 16 | 181,500,000원 |
| 2026.03 | 59.76㎡ | 9 | 213,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 15 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 59.46㎡ | 4 | 157,000,000원 |
| 2026.03 | 59.55㎡ | 8 | 212,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 183,083,333원 |
현재 최저매각가는 142,800,000원으로 최근 12개월 평균 거래가의 78.0%입니다. 실질취득 역시 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 142,800,000원입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮아 보여도 인수금 때문에 총취득액이 다시 올라가는 유형이 아니라, 현재 자료상 실제 취득 기준으로도 최근 시세 아래에 위치합니다.
④ 예상배당표 (매각가 142,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,799,200원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 입하신용협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 입하신용협동조합 | 14,300,000원 | 14,300,000원 |
| 4. 을구 8번 근저당 · 김현미 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 49,700,800원 |
현재 회차에서는 배당표상 채권 90,300,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 49,700,800원입니다. 신청채권자의 청구액은 126,986,199원이며, 현재 시나리오상 신청채권자 배당액은 40,300,000원으로 청구액 전액이 충족되는 구조는 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 142,800,000원 | 90,300,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 99,960,000원 | 90,300,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 69,972,000원 | 68,312,504원 | 21,987,496원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 서구 금호동 마재초등학교 서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 지하1층/지상18층 건물의 제10층 제1009호이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·스프링클러·소화전·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 부정형 평지의 아파트 건부지이며 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역·절대보호구역, 비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다. 공시지가는 1,137,000원/㎡입니다.
- 현장조사. 현장조사 시 폐문부재로 내부 확인은 생략됐고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래·경매 통계. 동일 평형 최근 12개월 거래는 12건이며 평균 183,083,333원입니다. 동일 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 4.0회, 매각률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 실체 확인. 김정경은 대항력은 없지만 등기부상 김현미 근저당의 채무자와 동일합니다. 실제 점유와 임대차 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위가 확정되지 않았습니다. 이는 배당액 변동 요인입니다.
- 말소기준 재확인. 2015.12.30. 을구 4번 입하신용협동조합 근저당권이 기준이며 이후 근저당·경매개시결정은 소멸 구조입니다.
- 가격 판단. 현재 실질취득 142,800,000원은 최근 12개월 평균의 78.0%입니다. 가격 메리트는 최저가가 아니라 인수액을 포함한 실질취득 기준으로 보되, 이 사건은 인수액이 0원입니다.
- 배당 변동 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 실제 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 현장조사에서 폐문부재로 내부 확인이 생략됐습니다. 내부 상태는 별도 점검 대상입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘임차인 실체와 응찰성’이 체크포인트
이 사건의 권리구조는 비교적 선명합니다. 2015.12.30. 입하신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 김정경도 2025.04.14. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 감정가 204,000,000원에서 1회 유찰돼 142,800,000원까지 내려왔고, 이는 동일 평형 최근 12개월 평균 183,083,333원의 78.0%입니다. 따라서 현재 데이터 기준으로는 권리 인수 부담 없이 최근 실거래 시세 아래에서 접근하는 구조입니다. 다만 김정경이 별도 근저당 채무자와 동일하다는 관계인 가능성, 내부 미확인, 동일 단지 경매의 평균 4.0회 유찰·매각률 0.0%는 가격 할인과 별개로 점검해야 합니다. 결론은 권리상 양호, 가격도 할인 구간 — 다만 점유관계와 실제 응찰성 확인이 전제입니다.
