서울중앙지방법원 2025타경103110. 강남구 청담동 청담아이파크 4층 403호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 3,190,000,000원으로 신건입니다. 배당 산정상 매수인 인수액은 0원이고, 임차인 보증금을 떠안는 구조도 보이지 않습니다. 그러나 가격만 보면 최저가가 동일 면적대 실거래 평균 3,095,000,000원보다 95,000,000원 높습니다. 신건에 곧바로 응찰하면 평균 시세보다 비싸게 사는 구간입니다.
등기 흐름은 단순하지 않습니다. 오래된 소유권·신탁·근저당 설정과 말소가 반복됐고, 2025.01.03 구로신용협동조합 근저당권이 말소기준으로 잡혀 있습니다. 이후 2025.06.11 임의경매개시결정이 기입됐고, 2025.06.30 해당 근저당권은 웰컴저축은행주식회사로 이전됐습니다. 핵심은 이 복잡성이 매수인 인수액으로 이어지지는 않는 반면, 배당표상 채권 부족액이 6,843,766,000원 남는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103110 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강남구 청담동 130 청담아이파크 4층403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하3층/지상19층 건물 내 4층 403호 |
| 소유자 | 김미석 2분의 1 · 최민규 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 3,190,000,000원 / 3,190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구로신용협동조합 / 2,158,893,602원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 단지 정보 | 청담아이파크 · 108세대 · 1992.10.28 사용승인 |
① 권리 흐름 — 인수액은 0원, 그러나 배당 구조는 무겁다
명시된 임차인은 없습니다. 감정요항상 임대관계는 미상으로 표시되어 있으므로, 현장 점유자·전입세대·관리사무소 확인은 별도 필요합니다. 다만 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 대항력 임차인 보증금이 실질 취득가를 끌어올리는 구조는 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 평균 시세의 103.1%
청담아이파크 동일 면적대 최근 실거래 12건입니다. 거래금액은 2,600,000,000원부터 3,500,000,000원까지 분포하고, 평균은 3,095,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 110.13㎡ | 2 | 3,000,000,000원 |
| 2026.01 | 110.13㎡ | 3 | 3,050,000,000원 |
| 2025.12 | 110.13㎡ | 6 | 3,400,000,000원 |
| 2025.07 | 110.14㎡ | 16 | 3,500,000,000원 |
| 2025.03 | 110.19㎡ | 15 | 3,350,000,000원 |
| 2025.03 | 110.13㎡ | 14 | 3,500,000,000원 |
| 2025.03 | 110.19㎡ | 11 | 2,730,000,000원 |
| 2025.02 | 110.13㎡ | 8 | 3,400,000,000원 |
| 2025.02 | 110.18㎡ | 17 | 2,900,000,000원 |
| 2024.12 | 110.19㎡ | 11 | 2,600,000,000원 |
| 2024.11 | 110.14㎡ | 11 | 2,930,000,000원 |
| 2024.09 | 110.11㎡ | 7 | 2,780,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 3,095,000,000원 |
최저매각가 3,190,000,000원은 실거래 평균보다 95,000,000원 높고, 평균 대비 103.1%입니다. 권리상 인수액이 없더라도 신건 가격 자체에는 안전마진이 없습니다. 실거래 최고가 3,500,000,000원과 비교하면 여지는 있지만, 평균 기준으로는 이미 비싼 쪽입니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 34,300,000원 |
| 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | - | 0원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 446,550,000원 | 446,550,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 서전주새마을금고 | 530,400,000원 | 530,400,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 403,200,000원 | 403,200,000원 |
| 을구 7번 근저당권 · 강남영동새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 주식회사우리금융저축은행 | 119,016,000원 | 119,016,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 주식회사하나은행 | 406,800,000원 | 406,800,000원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 1,050,000,000원 | 1,009,734,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 주식회사오에스비저축은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당권 · 한국양토양록축산업협동조합 | 588,000,000원 | 0원 |
| 을구 20번 근저당권 · 우리금융캐피탈주식회사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 을구 21번 근저당권 · 우리금융캐피탈주식회사 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 22번 근저당권 · 성동우리새마을금고 | 1,397,500,000원 | 0원 |
| 을구 25번 근저당권 · 대전중앙신용협동조합 | 1,530,000,000원 | 0원 |
| 을구 27번 근저당권 · 주식회사아이엠캐피탈 | 120,000,000원 | 0원 |
| 을구 29번 근저당권 · 구로신용협동조합 | 2,568,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 3,190,000,000원 가정 시 집행비용 34,300,000원, 채권자 총 배당 3,155,700,000원, 채권 부족액 6,843,766,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강남구 청담동 소재 지하철7호선 청담역 북동측 인근입니다. 주위는 아파트 단지, 오피스텔, 업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철7호선 청담역 및 다수 노선버스 정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하3층/지상19층 건물 내 4층 403호입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스 개별난방, 지하주차장이 기재되어 있습니다.
- 토지. 부정형 평지의 주거용 건부지이며, 단지 동측으로 노폭 약 6m 내외 도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 청담아이파크는 108세대 단지이고, 최근 12건 실거래가 확인됩니다. 거래가는 26.00억~35.00억으로 편차가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현 최저가 31.90억은 실거래 평균 30.95억의 103.1%입니다. 평균 시세 기준 안전마진은 없습니다.
- 신청채권자 배당. 구로신용협동조합 청구액 2,158,893,602원이 현 회차 배당 산정상 0원입니다. 매각절차 진행 여부와 변경 공고를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 명시 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 전입세대·현황조사·관리사무소 확인이 필요합니다.
- 관리비 체납. 고가 아파트는 공용부분 장기 체납 관리비 규모가 커질 수 있으므로 입찰 전 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역. 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 입찰 전 관할 요건과 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로는 부족하다
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 보증금 인수 구조가 확인되지 않고, 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 신건 최저가 3,190,000,000원은 실거래 평균 3,095,000,000원보다 높습니다. 여기에 신청채권자 배당이 0원으로 산정되어 있어, 단순한 가격 입찰보다 절차 확인이 더 중요합니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격과 절차는 보수적으로 볼 물건입니다.
