53,200,000원
광주지방법원 2025타경34082. 광주 북구 문흥동 787-1, 106동 15층 1503호 아파트입니다. 감정가는 95,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 53,200,000원입니다. 말소기준은 2017.04.28. 한국주택금융공사 근저당권으로 채권최고액은 228,000,000원입니다. 이 근저당권과 2025.10.15. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
가격만 보면 현재 회차는 최근 거래권보다 낮습니다. 동일 면적 45.77㎡의 최근 12개월 평균은 81,500,000원, 최신 거래는 2026.04. 64,000,000원인데 현재 최저가는 53,200,000원입니다. 다만 최근 거래 표본은 64,000,000원부터 93,000,000원까지 분포해 있고, 현장조사에서 임대관계가 확인되지 않았기 때문에 권리와 점유 상태 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34082 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 787-1 제106동 제15층 제1503호 |
| 도로명주소 | 광주광역시 북구 면앙로31번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 45.77㎡ · 15층건 내 15층 |
| 현재 소유자 | 김종금, 김종득, 김종량, 김종애, 김종익 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 53,200,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 80,831,741원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 사용승인일 | 1990.06.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 한국주택금융공사 근저당
1991년과 2007년·2012년에 설정됐던 과거 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2017.04.28. 을구 7번 한국주택금융공사 근저당권입니다. 2025.05.30. 상속을 원인으로 2025.09.08. 공유자 명의로 소유권이전이 이뤄졌고, 이후 2026.01.06. 및 2026.03.23. 증여를 원인으로 일부 지분이 이전됐습니다. 2025.10.15. 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.
② 점유·임대차 — 현장조사에서는 임대여부 미상
확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정 현장조사에서는 폐문 및 이해관계인 부재로 임대여부를 확인하지 못했습니다. 따라서 이를 곧바로 ‘임차인 없음’으로 단정할 수는 없습니다. 보증금·전입일·확정일자 등이 확인되지 않은 상태이므로 입찰 전 현황조사서와 매각물건명세서, 전입세대 확인을 통해 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 65.3%
동일 면적 45.77㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 81,500,000원, 최고 거래는 93,000,000원, 최저 거래는 64,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2026.04. 64,000,000원으로, 현재 최저매각가 53,200,000원은 최근 12개월 평균의 65.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 45.77㎡ | 8 | 64,000,000원 |
| 2026.03 | 45.77㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 45.77㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2026.02 | 45.77㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 45.77㎡ | 12 | 76,000,000원 |
| 2026.01 | 45.77㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 45.77㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2025.12 | 45.77㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.11 | 45.77㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 45.77㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 45.77㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 45.77㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 평균 | 45.77㎡ | 12건 | 81,500,000원 |
현재 최저가 53,200,000원은 최근 12개월 평균 81,500,000원보다 낮고 최신 거래 64,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 현재 회차는 가격 측면에서 시세 하단보다 낮은 구간입니다. 다만 최근 12건 안에서도 64,000,000원부터 93,000,000원까지 거래가 분산돼 있어, 개별 호수의 층·향·상태와 실제 점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 53,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,357,600원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 한국주택금융공사 | 228,000,000원 | 51,842,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권최고액 기준 176,157,600원의 미배당이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 배당부족은 커진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 53,200,000원 | 51,842,400원 | 176,157,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 37,240,000원 | 36,169,680원 | 191,830,320원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 26,068,000원 | 25,198,776원 | 202,801,224원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문흥초등학교 동측 인근이며, 대규모 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 주변 도로망이 정비돼 있습니다.
- 단지. 주공 · 1,138세대 · 사용승인일 1990.06.04입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식 슬래브지붕 15층 건물의 15층 1503호이며, 위생·승강기·소화전·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 인접단지 내부도로를 포함해 4면이 도로에 접하고 도로상태는 양호합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구·토지구획정리사업지구·상대보호구역·전통상업보존구역 등이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 808,900원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장조사 당시 폐문으로 임대여부가 미상이므로 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 반드시 확인하세요.
- 말소기준 확인. 2017.04.28. 한국주택금융공사 근저당권이 말소기준이며, 채권최고액은 228,000,000원입니다.
- 금지사항등기 확인. 한국주택금융공사 동의 없는 임대차·제한물권 설정 등을 제한하는 등기의 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인하세요.
- 가격 기준. 현재 최저가는 53,200,000원, 최근 12개월 평균은 81,500,000원, 최신 거래는 64,000,000원입니다.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 공유자 구조. 현재 등기상 소유자는 김종금·김종득·김종량·김종애·김종익입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “가격은 내려왔고, 확인할 것은 점유와 특수등기”
이 물건의 장점은 숫자로 분명합니다. 감정가 95,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가는 53,200,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 81,500,000원의 65.3%입니다. 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 결론을 가격 하나로 끝내면 안 됩니다. 현장조사에서 임대여부가 확인되지 않았고, 등기에는 한국주택금융공사의 동의 없는 제한행위를 금지하는 사항이 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 가격 메리트는 확인되지만 권리·점유 원문 확인이 선행돼야 하는 유형입니다. 현재 회차의 경쟁력은 분명하되, 안전성 판단은 매각물건명세서와 실제 점유관계 확인 이후에 확정하는 것이 맞습니다.
