광주지방법원 2025타경34082. 광주 북구 문흥동 우산아파트 106동 15층 1503호, 전용 45.77㎡ 아파트입니다. 2017년 4월 28일 한국주택금융공사 근저당권 228,000,000원이 말소기준권리로 제시됐고, 2025년 10월 15일 같은 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 바로 손을 들기 어렵습니다. 신건 최저가는 95,000,000원인데, 동일 면적 최근 실거래 평균은 81,500,000원입니다. 최저가가 시세 평균보다 13,500,000원 높고, 최근 12건 중 최고 거래가인 93,000,000원도 넘어섭니다. 따라서 이 사건의 핵심은 낮은 인수액이 아니라 높은 신건 가격과 미확인 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34082 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 787-1 제106동 제15층 제1503호 도로명: 광주광역시 북구 면앙로31번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 45.77㎡ · 15층 건물 중 15층 |
| 사용승인 / 단지규모 | 1990.06.04 · 1,138세대 |
| 현재 소유자 | 김종금·김종득·김종량·김종애·김종익 김종익 7분의 2 · 김종량 7분의 2 · 김종금·김종득·김종애 각 7분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 95,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 80,831,741원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 현장 폐문 및 이해관계인 부재로 임대 여부 미상 |
① 권리 흐름 — 계산상 인수 0원, 점유 확인은 별도
등기 흐름상 1991년 설정된 근저당권 2건은 2011년 4월 1일 말소됐고, 2007년 국민은행 근저당권은 2010년 10월 8일 말소됐습니다. 2012년 광주은행 근저당권도 2017년 5월 10일 말소됐습니다. 제시된 말소기준권리는 2017년 4월 28일 한국주택금융공사 근저당권이며, 이후 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2017년 4월 28일에는 한국주택금융공사의 동의 없이 제한물권 설정, 압류·가압류·가처분 및 임대차 등 소유권을 제한하는 행위를 할 수 없다는 금지사항 부기등기도 기재됐습니다. 이 부기등기와 말소기준 근저당권의 처리 여부는 매각물건명세서 및 매각 후 말소촉탁 범위를 원문으로 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 신건은 평균 시세보다 13,500,000원 높다
전용 45.77㎡의 최근 실거래 12건은 64,000,000원~93,000,000원이며, 평균은 81,500,000원입니다. 본건 최저가는 95,000,000원으로 실거래 평균의 116.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 45.77㎡ | 8 | 64,000,000원 |
| 2026.03 | 45.77㎡ | 9 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 45.77㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2026.02 | 45.77㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 45.77㎡ | 12 | 76,000,000원 |
| 2026.01 | 45.77㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.12 | 45.77㎡ | 5 | 93,000,000원 |
| 2025.12 | 45.77㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2025.11 | 45.77㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2025.11 | 45.77㎡ | 10 | 80,000,000원 |
| 2025.11 | 45.77㎡ | 15 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 45.77㎡ | 8 | 80,000,000원 |
| 평균 | 45.77㎡ | 12건 | 81,500,000원 |
본건과 같은 15층 거래도 2025년 11월 80,000,000원에 신고됐습니다. 본건 신건 최저가는 이 15층 거래보다 15,000,000원 높습니다. 개별 내부 상태와 향의 차이는 추가 확인이 필요하지만, 현재 숫자만으로는 신건 가격에 할인 효과가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 95,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,110,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 7,800,000원 | 7,800,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 한국주택은행 | 7,800,000원 | 7,800,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 국민은행 | 13,000,000원 | 13,000,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 광주은행 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 5. 을구 7번 근저당 · 한국주택금융공사 | 228,000,000원 | 40,290,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 95,000,000원에서 집행비용 2,110,000원을 제외한 92,890,000원이 채권자에게 배당됩니다. 시뮬레이션상 선순위 근저당 4건에 합계 52,600,000원, 한국주택금융공사에 40,290,000원이 배당되며 소유자 잔여금은 0원입니다. 총 채권액 280,600,000원 중 미배당액은 187,710,000원이고, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문흥초등학교 동측 인근으로 대규모 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며 주변 도로망이 정비돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식 슬래브지붕 15층 건물의 15층이며, 1990.06.04 사용승인을 받았습니다. 승강기·소화전·난방·도시가스 설비가 있습니다.
- 도로. 인접 단지 내부 도로를 포함해 4면이 도로에 접하고 도로 상태는 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 상대보호구역, 택지개발지구, 토지구획정리사업지구, 전통상업보존구역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 공시지가는 808,900원/㎡이며 아파트 부지로 이용 중입니다.
- 환금성. 1,138세대 단지이고 동일 면적 최근 거래가 12건 확인되지만, 거래가격은 64,000,000원에서 93,000,000원까지 차이가 큽니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 현장 폐문으로 임대 여부가 확인되지 않았습니다. 전입세대, 점유자, 보증금, 확정일자를 다시 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 95,000,000원은 실거래 평균보다 13,500,000원 높고 최고 거래가보다도 2,000,000원 높습니다.
- 동일 층 거래 비교. 같은 15층의 2025년 11월 거래가는 80,000,000원입니다. 내부 상태와 향의 차이를 현장 조사로 확인해야 합니다.
- 배당 원문 확인. 예상배당에는 선순위 근저당 4건 52,600,000원이 반영돼 있습니다. 등기상 말소 기록과 실제 배당요구 관계를 대조해야 합니다.
- 금지사항 부기등기. 한국주택금융공사의 동의 없는 임대차 등 제한행위 금지 문구와 매각 후 말소 범위를 확인해야 합니다.
- 공유자 관계. 현재 소유자는 5명이며 김종익·김종량이 각 7분의 2, 나머지 3명이 각 7분의 1 지분을 보유합니다. 인도 협의 상대방과 실제 점유자를 구분해야 합니다.
- 유찰 가격 시나리오. 1회 유찰 시 76,000,000원, 2회 유찰 시 60,800,000원입니다. 시세 대비 가격 경쟁력은 유찰 후 크게 달라집니다.
- 관리비와 원본 서류. 체납 관리비, 당해세, 배당표, 매각물건명세서, 현황조사서와 등기부 원문을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 비싸다”
이 사건의 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전한 신건이라고 결론 내리기는 어렵습니다. 현장 폐문으로 임대 여부가 확인되지 않았고, 신건 실질취득액 95,000,000원은 실거래 평균 81,500,000원의 116.6%입니다. 최근 최고 거래가 93,000,000원보다도 높습니다.
따라서 현재 회차의 결론은 권리 계산상 인수 0원, 점유 확인 필요, 가격은 보류입니다. 1회 유찰 가격 76,000,000원은 실거래 평균 아래로 내려가므로, 이 물건의 승부처는 인수액이 아니라 실제 점유관계를 확인한 뒤 어느 회차에서 시세 대비 안전마진을 확보하느냐에 있습니다.
