울산지방법원 2025타경12821. 울산 남구 삼산동 태화강더뷰 5층 508호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 전용면적 비교 대상은 32.06㎡이며, 감정가는 102,000,000원, 현재 최저매각가도 102,000,000원입니다.
권리의 핵심은 서광욱 임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.11.30, 전입·점유개시는 2022.12.15이고 보증금은 100,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2025.04.01 압류보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 현재 매각가를 기준으로 집행비용 2,228,000원을 제외하면 임차인에게 99,772,000원이 배당되어 룰상 228,000원이 미배당으로 남습니다.
다만 이 사건은 그 다음 문장이 더 중요합니다. 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 배당절차에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력 및 잔존 보증금반환청구권을 포기하고, 등기사항증명서 을구 1번 주택임차권설정등기가 매각으로 말소되는 데 동의한다는 확약서 제출이 기재돼 있습니다. 따라서 본 분석에서는 해당 임차권과 관련한 매수인 실질 인수액을 0원*으로 평가합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 5층 508호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 비교면적 | 32.06㎡ |
| 소유자 | 코마리아이앤지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 102,000,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 109,589,287원 |
| 매각기일 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있지만 확약으로 실질 인수 해소
말소기준은 2025.04.01 울산세무서장 압류입니다. 서광욱의 주택임차권은 2025.01.15 등기됐고 전입·점유는 2022.12.15이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 배당받지 못한 보증금은 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다. 이후 2025.11.10 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
* 배당계산 자체에서는 현재 매각가 기준 임차인 미배당 228,000원이 발생하지만, 확약을 반영하면 매수인 실질 부담은 0원으로 평가합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서광욱 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.15 | 2022.11.30 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 확약 반영 실질 인수 0원* |
배당요구는 2025.01.15 접수돼 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 별도 권리자는 없으므로 본건의 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 최근 12개월 시세보다 25.9% 높다
태화강더뷰 동일면적 32.06㎡ 거래는 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 88,583,333원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래보다 최근 12개월 평균·최신 거래·추세를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 81,000,000원, 최신 거래는 2026.04의 77,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 32.06㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 32.06㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2025.02 | 32.06㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 32.06㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2022.12 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2022.11 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.06㎡ | 2건 | 81,000,000원 |
현재 최저가 102,000,000원은 최근 12개월 평균 81,000,000원의 125.9%입니다. 최신 거래 77,000,000원보다도 높습니다. 더구나 최근 가격은 과거 구간보다 10.1% 하락한 추세입니다. 따라서 전체 거래 평균 88,583,333원만 보고 가격 매력을 높게 평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 102,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,228,000원 |
| 1. 임차인 서광욱 보증금 | 100,000,000원 | 99,772,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 109,589,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 보증금 부족분은 228,000원입니다. 다만 매각물건명세서상 확약을 반영하면 해당 부족분에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 신청채권자 청구액 109,589,287원은 이 가정에서는 전액 미배당입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 원칙상 인수액은 늘어난다
| 시나리오 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 102,000,000원 | 228,000원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 · 감정가 80% | 81,600,000원 | 20,268,800원 | 0원* |
| 7회 유찰 시 · 감정가 64% | 65,280,000원 | 36,295,040원 | 0원* |
확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당액이 매각가 하락만큼 커져 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 확약으로 해당 인수 위험이 실질적으로 해소되는 특수성이 있지만, 그 사실이 현재 102,000,000원이라는 가격 자체를 싸게 만들어 주지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 삼산동 번영교 남동측 인근으로, 주위는 소규모 공동주택·근린생활시설·숙박시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며 실제 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다.
- 건물. 지하 3층·지상 20층 철근콘크리트구조 건물의 5층 508호입니다.
- 설비. 도시가스보일러 개별난방, 시스템에어컨, 주방설비, 소화전·스프링클러·CCTV·승강기와 지하·지상·기계식 주차설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,870,000원/㎡, 대지면적은 1,440㎡입니다.
- 현장확인. 수차례 방문에도 폐문 및 이해관계인 부재로 내부확인이 곤란해 공부·유사물건·탐문을 토대로 평가됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 재확인. 입찰 전 매각물건명세서와 확약서 원문에서 대항력·잔존 보증금반환청구권 포기 및 을구 1번 임차권 말소 동의 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 시세. 전체 평균 88,583,333원보다 최근 12개월 평균 81,000,000원과 최신 77,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.1%이므로 과거 고가 거래를 그대로 기준가격으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔이므로 실제 이용·인허가·전입 관련 사항을 원본 서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부확인이 곤란했으므로 점유·시설 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 배당 변동. 집행비용과 실제 배당은 절차 진행에 따라 달라질 수 있으므로 배당요구·세금·최우선 항목을 입찰 전 재점검해야 합니다.
맺으며 — “권리는 확약으로 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 사건을 단순히 보면 100,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 위험해 보입니다. 실제 배당표에서도 현재 매각가 기준 228,000원이 남습니다. 그러나 매각물건명세서에는 대항력과 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권 말소 동의 확약이 기재돼 있어 해당 임차권의 실질 인수는 0원*으로 평가됩니다.
그렇다고 현재 회차를 가격상 매력적인 물건으로 볼 수는 없습니다. 최저가 102,000,000원은 최근 12개월 평균 81,000,000원의 125.9%이고, 최신 거래 77,000,000원보다 높으며, 최근 거래 추세도 -10.1%입니다. 동일 단지 경매의 평균 유찰 횟수는 4.2회인데 본건은 이미 5회 유찰 상태입니다. 권리 위험은 확약으로 낮아졌지만, 가격 부담은 그대로 남아 있습니다. 현재 판단의 핵심은 ‘인수 여부’보다 최근 시세 대비 얼마에 취득하느냐입니다.
