울산지방법원 2025타경12821. 울산 남구 삼산동 태화강더뷰 5층 508호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태와 매각물건명세서에는 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 명시돼 있습니다. 감정가는 102,000,000원이지만 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 17,143,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 17% 수준이지만, 이 물건은 가격보다 먼저 임차인의 대항력과 보증금 인수를 봐야 합니다.
임차인 서광욱은 2022.11.30. 임대차계약 및 확정일자, 2022.12.15. 주민등록·점유개시를 갖췄고, 보증금은 100,000,000원입니다. 2025.01.15. 주택임차권등기도 마쳤으며, 말소기준권리인 2025.04.01. 압류보다 앞섭니다. 따라서 경매 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 남구 삼산동 1403-3 태화강더뷰 5층 508호 |
| 도로명주소 | 울산광역시 남구 번영로 266 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 주거용 오피스텔 이용 · 전용 32.0575㎡ · 지하3층 지상20층 중 5층 |
| 소유자 | 코마리아이앤지주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 17,143,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 109,589,287원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준은 2025.04.01. 울산세무서장 압류입니다. 그보다 앞선 2025.01.15. 을구 1번 주택임차권은 매각으로 없어지는 권리가 아니라, 보증금이 배당에서 모두 회수되지 않으면 잔액이 매수인에게 승계됩니다. 반면 말소기준 이후의 2025.11.10. 한국주택금융공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서광욱 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.12.15 | 2022.11.30 | 100,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
서광욱은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자와 배당요구를 갖춰 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저매각가에서는 집행비용을 제외한 16,434,426원만 배당되고 보증금 부족분 83,565,574원이 남습니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
동일 면적 32.06㎡의 최근 거래를 보면 최신 거래는 2026.04. 5층 77,000,000원, 최근 12개월 평균은 81,000,000원입니다. 반면 대항력 임차인의 보증금은 100,000,000원입니다. 따라서 이 사건은 현재 최저가 17,143,000원을 시장가격과 직접 비교하면 안 됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조이므로 실질취득은 보증금 약 100,000,000원을 중심으로 고정됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 32.06㎡ | 5 | 77,000,000원 |
| 2026.03 | 32.06㎡ | 6 | 85,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2025.03 | 32.06㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2025.02 | 32.06㎡ | 6 | 78,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2024.07 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 32.06㎡ | 6 | 95,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 32.06㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2022.12 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 2022.11 | 32.06㎡ | 5 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 81,000,000원 |
전체 12건 평균은 88,583,333원이지만, 가격 판단은 더 최근의 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 81,000,000원이고 최신 거래는 77,000,000원이며, 최근 구간은 과거 구간 대비 -10.1%입니다. 즉 시장은 하락 추세인데 실질취득 기준은 약 100,000,000원으로, 최근 시세보다 높은 수준입니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,143,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 708,574원 |
| 1. 임차인 서광욱 보증금 | 100,000,000원 | 16,434,426원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 109,589,287원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 부족분 83,565,574원을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 신청채권자 한국주택금융공사 배당은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 남구 삼산동 번영교 남동측 인근이며, 주위는 소규모 공동주택·근린생활시설·숙박시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 이용. 공부상 사건 용도는 근린시설이며 실제 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층 지상20층 건물의 5층 508호이며 위생·급배수·도시가스 개별난방·시스템에어컨·주차·승강기·소방설비 등이 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지구단위계획구역이며 토지면적은 1,440㎡, 공시지가는 1,870,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 수차례 방문에도 폐문·이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 확인. 현재 최저가 17,143,000원이 아니라 대항력 임차보증금까지 포함한 약 100,000,000원 수준을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 인수. 현재 회차 예상 인수액은 83,565,574원입니다. 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 추가 유찰의 착시. 6회 유찰 시 최저가 12,000,100원, 인수 88,615,902원이고 7회 유찰 시 최저가 8,400,070원, 인수 92,151,131원입니다. 최저가 하락이 곧 실질취득 하락을 뜻하지 않습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 81,000,000원, 최신 거래 77,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -10.1%를 우선해 보수적으로 봐야 합니다.
- 용도와 실제 이용 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 입찰 전 관련 공부와 실제 이용현황을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “17% 낙찰가”보다 “1억원 보증금”이 먼저다
이 사건의 함정은 숫자가 너무 싸 보인다는 데 있습니다. 감정가 102,000,000원에서 5회 유찰돼 최저매각가는 17,143,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 서광욱의 보증금 100,000,000원이 말소기준보다 앞섭니다. 현재 회차에서 임차인이 배당받는 금액은 16,434,426원이고 부족분 83,565,574원은 매수인이 인수합니다.
더 유찰되어 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나므로 실질취득은 약 100,000,000원에 묶입니다. 반면 최근 12개월 평균은 81,000,000원, 최신 거래는 77,000,000원이며 최근 추세도 -10.1%입니다. 이미 5회 유찰됐고 경매 평균 유찰도 3.9회입니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 최근 시세보다 높습니다. 이 물건은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 인수와 최근 하락 시세가 결론을 결정합니다.
