최저가 34,986,000원의 착시, 실질취득은 101,029,748원 — 울산 태화강더뷰 508호

울산지방법원 2025타경12821. 울산 남구 삼산동 태화강더뷰 5층 508호로, 공부상 용도는 근린시설이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 전용 32.0575㎡ 물건입니다. 이 사건의 핵심은 3회 유찰된 최저가가 아닙니다. 임차인 서광욱은 2022년 12월 15일 전입·점유를 시작했고, 2022년 11월 30일 확정일자를 갖춘 뒤 2025년 1월 15일 보증금 100,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준인 2025년 4월 1일 압류보다 앞서 대항력을 확보했으므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금 잔액은 매수인에게 승계됩니다.

현재 최저가 34,986,000원에서 집행비용 1,029,748원을 제외한 33,956,252원이 임차인에게 배당된다고 보면, 미배당 보증금은 66,043,748원입니다. 따라서 매수인이 실제로 부담하는 금액은 101,029,748원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 그만큼 늘어나기 때문에 총부담은 계속 보증금 100,000,000원 부근으로 고정됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차보증금이 승계된다

말소기준은 2025년 4월 1일 울산세무서장 압류입니다. 서광욱의 전입·점유일은 2022년 12월 15일이고 임차권등기도 2025년 1월 15일 접수되어 모두 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 임대차보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증금은 100,000,000원입니다.

2023년 6월 19일 주식회사 은화의 강제경매개시결정은 2023년 12월 20일 말소됐으므로, 현재 매수인이 인수하는 등기상 경매개시결정으로 볼 수 없습니다. 현재 사건의 강제경매개시결정과 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 말소기준 전에 대항력을 갖춘 서광욱의 임차보증금 미배당액은 별도로 남습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 봐야 한다

같은 태화강더뷰 전용 32.06㎡의 실거래는 12건입니다. 전체 평균은 88,583,333원이지만, 과거 95,000,000원·100,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 81,000,000원, 최신 거래는 2026년 4월 77,000,000원이며 최근 가격 추세는 과거보다 -10.1%입니다.

표면상 최저가는 최근 12개월 평균의 43.2%에 불과합니다. 그러나 인수액을 합친 실질취득액 101,029,748원은 최근 평균의 124.7%, 최신 거래 77,000,000원의 131.2%입니다. 최근 시장이 -10.1% 하락한 상황에서 현재 시세보다 높은 총비용을 부담하게 되므로, 최저가 할인율을 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 34,986,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 임차인 일부 배당으로 전액 소진됩니다. 임차보증금 미배당액 66,043,748원은 매수인 인수로 계산되며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로

최저가가 34,986,000원에서 17,143,140원으로 절반가량 내려가도 실질취득액은 101,029,748원에서 100,708,577원으로 거의 변하지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가 하락분이 그대로 인수액 증가분으로 전환되는 구조입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산 남구 삼산동 번영교 남동측 인근으로, 주변은 소규모 공동주택·근린생활시설·숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있습니다. 남서측 폭 5.5m~6.5m 도로와 동측 폭 5m 도로에 접합니다.
• 이용. 공부상 근린시설이나 현재 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하 3층·지상 20층이며 개별난방, 시스템에어컨, 승강기와 주차설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,870,000원/㎡입니다. 토지면적은 1,440㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 최근 12개월 실거래는 2건이고 최신 거래가는 77,000,000원입니다. 최근 가격 추세가 -10.1%인 데다 주거용 오피스텔로 이용되는 근린시설이므로, 일반 아파트와 같은 환금성을 전제로 해서는 안 됩니다.
• 현장확인. 감정평가 당시 수차례 방문에도 폐문과 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했습니다. 내부 상태와 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액으로 계산. 최저가 34,986,000원만 보지 말고 임차보증금 인수액 66,043,748원을 합산해 판단해야 합니다.
• 임차인 변제·명도 확인. 서광욱에게 실제 배당되는 금액과 잔존 보증금을 확인하고, 잔액 변제와 임차권등기 말소·인도 절차를 함께 계획해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 추가 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 약 100,000,000원으로 유지됩니다. 회차 할인율만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 88,583,333원보다 최근 12개월 평균 81,000,000원과 최신 거래 77,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 용도·금융 확인. 공부상 근린시설이면서 주거용 오피스텔로 이용 중이므로, 취득세·대출·전입·임대차 운용 조건을 사전에 확인해야 합니다.
• 내부와 체납 확인. 내부 상태, 관리비 체납, 점유 현황과 설비 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “3회 유찰됐지만, 실질 가격은 내려가지 않았다”

이 물건은 감정가 102,000,000원에서 최저가 34,986,000원까지 내려와 겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 서광욱의 보증금 100,000,000원이 낙찰가보다 크고, 미배당액을 매수인이 인수합니다. 현재 회차 총부담은 101,029,748원이며, 4회·5회 유찰 시에도 100,840,824원·100,708,577원으로 거의 같습니다.

최근 12개월 실거래 평균은 81,000,000원, 최신 거래는 77,000,000원이고 가격 추세도 -10.1%입니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없는 전형적인 대항력 인수형입니다. 결론은 명확합니다. 표면 최저가는 34,986,000원이지만, 경제적 취득가는 약 100,000,000원이며 최근 시세 이상입니다.