서울중앙지방법원 2025타경103212. 서울 동작구 사당동 1001-13 소재 건물과 토지가 함께 나오는 물건입니다. 감정 이용상태는 1층·2층·3층 주택이고, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주택지대입니다. 현재 회차는 감정가 그대로 진행되는 신건입니다. 가격이 깎인 물건이 아니라, 11.72억을 기준으로 권리와 점유를 확인해야 하는 물건입니다.
권리의 기준점은 2014.03.18 고양누리새마을금고 근저당권입니다. 그 이후의 이번 경매개시결정, 케이비캐피탈 가압류, 유진영 주택임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 4명이 표시되어 있으나 모두 전입일이 말소기준권리 이후로 정리되어 있어, 현재 자료 기준 대항력 있는 임차인으로 보지는 않습니다. 다만 신은경·강후돈·ZHANG YUGEN은 보증금이 확인되지 않아 점유·보증금 보완 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103212 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 1001-13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 1층,2층,3층은 주택으로 이용중 |
| 소유자 | 조일호 |
| 감정가 / 최저가 | 1,171,915,800원 / 1,171,915,800원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 유진영 / 224,260,148원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 임차권은 관계 확인
이번 사건의 말소기준은 을구 6번 고양누리새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 최초 357,500,000원으로 기재되어 있고, 이후 143,000,000원 및 39,000,000원의 변경 기재가 있습니다. 말소기준 이후의 경매개시결정과 가압류, 주택임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 4명, 대항력은 없음으로 정리
| 성명 | 점유·범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신은경 | 해당 없음 | 2023.09.11 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 2025.07.23 |
| 강후돈 | 해당 없음 | 2022.04.29 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| ZHANG YUGEN | 해당 없음 | 2024.08.07 | 해당 없음 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 유진영 | 건물 2층 44.7㎡ 전부 (문패상 101호) | 2022.12.08 | 2022.11.17 | 220,000,000원 | 대항력 없음 | 2026.03.30 |
보증기관 대위·승계로 중복 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 자료상 실제 임차인은 4명입니다. 유진영은 임차권등기로 보증금 220,000,000원이 확인되지만, 전입일이 2022.12.08로 말소기준권리 이후라 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다른 점유자들은 보증금이 확인되지 않아 입찰 전 현장 점유와 명세서 원본 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,171,915,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 14,119,158원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 사당1동새마을금고 | 117,000,000원 | 117,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 대아신용협동조합 | 175,000,000원 | 175,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 대아신용협동조합 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 우규필 | 80,600,000원 | 80,600,000원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 이형원 | 38,000,000원 | 38,000,000원 |
| 6. 갑구 5번 가압류 · 김서영 | 27,500,000원 | 27,500,000원 |
| 7. 갑구 6번 경매개시결정 · 우규필 | 224,260,148원 | 224,260,148원 |
| 8. 을구 6번 근저당권 · 고양누리새마을금고 | 357,500,000원 | 357,500,000원 |
| 9. 갑구 9번 경매개시결정 · 유진영 | 224,260,148원 | 113,936,494원 |
| 10. 갑구 10번 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 27,602,020원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재가 기준 채권자 총 청구액은 1,295,722,316원, 총 배당액은 1,157,796,642원입니다. 미배당은 137,925,674원이고, 소유자 교부금은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남사초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류장 및 지하철4,7호선 이수역이 위치하여 대중교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 1층, 2층, 3층은 주택으로 이용 중입니다. 건물은 벽돌구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 3층 건입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방시설 등이 되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 대지 86.1㎡, 공시지가 4,738,000원/㎡, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 제한. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 교육환경보호구역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권등기 확인. 유진영의 임차보증금 220,000,000원, 전입 2022.12.08, 확정일자 2022.11.17, 배당요구 2026.03.30을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 점유자 확인. 신은경·강후돈·ZHANG YUGEN은 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력 없음으로 정리되어도 명도 대상과 점유 현황은 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함됩니다. 제시외 부분의 위치·면적·이용상태를 반드시 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가는 937,532,640원, 2회 유찰 시 750,026,112원입니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 제시됩니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 미배당 137,925,674원이 발생합니다. 채권자 배당 구조와 말소 여부를 원본 등기·명세서로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 권리·점유·제시외 건물 내용을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”이지만 쉬운 물건은 아니다
이 물건의 핵심은 두 갈래입니다. 하나는 매수인 인수액 0원이라는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금을 떠안는 인수형 사건은 아니며, 실질취득가는 현재 최저가와 같은 1,171,915,800원으로 봅니다. 다른 하나는 권리·점유 확인 부담입니다. 현재가 기준 미배당이 137,925,674원 발생하고, 임차권등기권자와 경매 채권자가 동일 이름으로 나타나며, 보증금 미상 점유자도 있습니다. 결론은 가격보다 먼저 원본 확인이 필요한 신건입니다. 권리상 인수는 0원이지만, 실무상 검토 난도는 낮지 않습니다.
