광주지방법원 2025타경34118. 광주 북구 문흥동 ‘공간’ 제101동 제2층 제208호, 전용 59.97㎡ 아파트입니다. 외형상 신건 최저가는 감정가와 같은 135,000,000원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 최저가와 실거래가를 비교하면 안 됩니다. 매각물건명세서에 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 임차권등기가 명시되어 있고, 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
임차인 김주원의 전입일자는 2022.06.08, 확정일자는 2022.06.13, 임차보증금은 140,000,000원입니다. 현 회차 매각가 135,000,000원 기준 배당 후 부족분은 7,690,000원으로 계산됩니다. 따라서 가격 판단은 최저가 135,000,000원이 아니라 실질취득 142,690,000원 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34118 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 문흥동 996-2 제101동 제2층 제208호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.97㎡ · 15층 건물 중 2층 |
| 소유자 | 주식회사나경건설 (2022.06.02. 거래가 135,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김주원 / 143,590,136원 |
| 매각기일 | 2026.07.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 압류, 그러나 임차권 인수가 핵심
말소기준권리는 2023.10.30. 갑구 3번 압류입니다. 그 이후의 강제경매개시결정과 광주광역시 북구 압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 을구 4번 주택임차권은 전입일자 2022.06.08을 갖는 임차권등기로, 보증금 전액이 배당되지 않으면 그 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김주원 | 건물전부 | 2022.06.08 / 2022.06.13 | 140,000,000원 | 대항력 우선변제 실제 임차인 |
임차권등기와 매각물건명세서 기준 실제 임차인은 김주원 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 구조는 아니므로 보증금은 140,000,000원만 반영합니다. 임차인은 배당요구를 했고, 확정일자도 있어 우선변제권 행사가 가능하지만, 현 회차 배당으로는 보증금 전액 변제가 되지 않아 부족분 7,690,000원이 남습니다.
③ 시세 비교 — 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득가
‘공간’ 단지 59.97㎡ 최근 실거래 12건입니다. 평균은 131,975,000원, 최저는 100,000,000원, 최고는 162,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.97㎡ | 6 | 137,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2026.03 | 59.97㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2025.12 | 59.97㎡ | 15 | 130,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2025.11 | 59.97㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 9 | 138,000,000원 |
| 2025.10 | 59.97㎡ | 1 | 106,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2025.09 | 59.97㎡ | 9 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 59.97㎡ | 4 | 123,000,000원 |
| 2025.06 | 59.97㎡ | 4 | 142,700,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 131,975,000원 |
최저가 135,000,000원만 놓고 보면 실거래 평균의 102.3%입니다. 그러나 현재 회차의 예상 인수액 7,690,000원을 더하면 실질취득은 142,690,000원입니다. 이는 실거래 평균의 108.1%로, 평균 시세보다 높은 가격권입니다.
④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,690,000원 |
| 1. 임차인 김주원 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 132,310,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 0원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 한국주택은행 | 15,600,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 김주원 | 143,590,136원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 기준 임차인 보증금 중 132,310,000원이 배당되고, 부족분 7,690,000원은 매수인 인수 가능액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어난다
| 회차 | 낙찰 기준액 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 135,000,000원 | 7,690,000원 | 142,690,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 108,000,000원 | 34,312,000원 | 142,312,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 86,400,000원 | 55,555,200원 | 141,955,200원 |
유찰될수록 최저가는 내려가지만, 임차인에게 배당되는 금액도 함께 줄어 인수액이 커집니다. 그래서 실질취득은 141,955,200원~142,690,000원 범위에 머뭅니다. 이 사건은 “낙찰가를 낮춰 수익을 만든다”보다 “인수 리스크를 정확히 확정한다”가 먼저입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 문산초등학교 북서측 인근에 위치한 문흥동 공간아파트로, 주위는 아파트단지 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 차량접근이 가능하고, 주변에 버스정류장이 있어 대중교통수단 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 15층 건물 중 2층이며, 위생설비·급배수설비·개별난방·승강기설비·소화전설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 택지개발지구, 제1종지구단위계획구역에 포함되고, 공시지가는 1,014,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지명은 공간, 총 360세대, 사용승인일은 1994.06.30입니다. 최근 12건 실거래가 있으나 거래가는 100,000,000원~162,000,000원으로 편차가 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 135,000,000원이 아니라 인수액을 더한 142,690,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 임차보증금 140,000,000원, 전입일자 2022.06.08, 확정일자 2022.06.13, 배당요구일 2024.12.18을 원본으로 재확인해야 합니다.
- 관계인 가능성 확인. 임차인 김주원과 신청채권자 김주원이 동일하게 표시되는 점은 소송기록·명세서·현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 공동주택은 공용부분 관리비 부담 가능성이 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 응찰가 상한. 유찰되어도 인수액이 증가하므로 단순 할인율이 아니라 총부담액 기준으로 상한을 정해야 합니다.
맺으며 — 최저가 착시보다 인수 구조가 먼저다
이 사건은 신건 최저가가 135,000,000원이라 실거래 평균 131,975,000원과 크게 멀어 보이지 않습니다. 그러나 대항력 있는 임차권등기와 보증금 미배당 인수를 반영하면 현 회차 실질취득은 142,690,000원입니다. 유찰되어도 매수인 인수액이 커져 총부담은 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 권리 난도는 높고, 가격 메리트도 약합니다. 이 물건은 명세서상 인수 문구를 확정적으로 이해한 뒤에만 접근해야 합니다.
