광주지방법원 2025타경34193. 나주시 빛가람동 중흥에스-클래스메가티움1차 4층 에이523호, 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준권리보다 앞선 전세권입니다. 이동희는 2022.08.16. 전세금 83,000,000원의 전세권을 설정했고, 말소기준인 2023.08.10. 전남신용보증재단 가압류보다 앞섭니다. 따라서 이 전세권은 매각으로 없어지는 후순위 권리가 아니라 매수인 인수 대상으로 잡혀 있습니다.
동시에 이동희는 2022.10.04. 전입한 실제 임차인으로 조사돼 있고 대항력도 있는 것으로 확인됩니다. 다만 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 임차보증금까지 83,000,000원이라고 단정하거나 전세권 금액과 중복 합산해서는 안 됩니다. 확실하게 계산할 수 있는 것은 등기된 전세권 83,000,000원과 그 예상 미배당액이며, 임차보증금 부분은 별도의 미상 위험으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경34193 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 4층 에이523호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가 이용상태 오피스텔 · 12층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 이창우 · 2019.05.09. 매매 · 거래가액 82,300,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 43,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 이동희 / 83,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.11 |
① 권리 흐름 — 말소기준 앞 전세권이 남는다
2019.06.07. 우리은행 근저당권 60,000,000원은 2022.08.17. 해지로 이미 말소됐습니다. 과거 민지은의 전세권 역시 2022.08.16. 해지로 말소됐습니다. 문제는 그 직후인 2022.08.16. 이동희 명의로 새로 설정된 전세권 83,000,000원입니다. 이 권리는 2023.08.10. 전남신용보증재단 가압류보다 앞서므로 매각 후에도 매수인에게 인수되는 권리로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금은 미상
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이동희 | 2022.10.04 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인은 이동희 1명입니다. 전입일은 말소기준일 2023.08.10.보다 앞선 2022.10.04.이고 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 그러나 임차보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위와 별도의 임차보증금 인수 규모는 확정할 수 없습니다.
③ 우선매수권 — 외부 응찰자에게는 ‘닫힌 경매’
2026.03.20.자로 임차인 이동희가 전세사기피해자등 결정문을 제출했고, 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 따른 우선매수권이 있습니다. 따라서 일반 응찰자는 최고가를 제시하더라도 피해 임차인의 우선매수권 행사 여부에 따라 최종 취득이 제한될 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 43,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,181,200원 |
| 2. 전세권 · 이동희 | 83,000,000원 | 42,218,800원 |
| 3. 가압류 · 전남신용보증재단 | 171,029,507원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 이동희 | 83,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 43,400,000원에서는 집행비용 1,181,200원을 제외한 42,218,800원이 전세권에 배당되고 매각대금이 소진됩니다. 전세권 83,000,000원 중 미배당액은 40,781,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격보다 커지는 인수액
| 회차 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 전세권 미배당 | 등기 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 43,400,000원 | 42,218,800원 | 40,781,200원 | 84,181,200원 |
| 2회 유찰 (49%) | 30,379,999원 | 29,433,159원 | 53,566,841원 | 83,946,840원 |
| 3회 유찰 (34%) | 21,265,999원 | 20,483,211원 | 62,516,789원 | 83,782,788원 |
이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 싸지는 일반 경매와 다르게 봐야 합니다. 전세권 83,000,000원이 선순위로 남아 있기 때문에 매각가가 낮아지면 그만큼 전세권 배당액이 줄고, 매수인이 떠안을 미배당액이 커집니다. 집행비용 때문에 등기 기준 실질취득은 각 회차에서 약 83,780,000원~84,180,000원 수준으로 거의 고정됩니다. 따라서 “3회 유찰이니 21,265,999원에 사는 물건”이라고 평가하면 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 이용상태는 오피스텔입니다. 아파트가 아니라 오피스텔로 가격·수요·환금성을 판단해야 합니다.
- 입지. 나주시 빛가람동행정복지센터 북서측 인근이며 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 공공건물이 있는 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 중 4층이며 급배수·위생·소화전·승강기·주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측과 서측으로 왕복 5차선 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역 등에 포함되고 공시지가는 2,018,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득을 기준으로 판단. 현재 회차의 등기 권리 기준 실질취득은 84,181,200원입니다.
- 선순위 전세권 원본 확인. 이동희 전세권 83,000,000원이 말소기준보다 앞서 인수되는 구조와 배당 후 잔액을 등기부·매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차보증금 확인. 이동희의 임차보증금과 확정일자가 미상입니다. 등록 전세권 금액과 임차보증금을 임의로 동일시하거나 중복 합산하지 말고 원본으로 관계를 확인해야 합니다.
- 우선매수권 행사 가능성 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 있어 외부 응찰자는 최고가를 써도 최종 취득이 제한될 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인·전세권자·신청채권자가 모두 이동희입니다. 같은 83,000,000원 채권이 어떤 법률관계로 연결되는지 원문 확인이 필요합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2019.05.29. 민간임대주택 등록에 관한 등기가 존재하므로 현재 효력과 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 우선매수권 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰됐으니 싸다”가 성립하지 않는 사건
이 사건은 감정가 62,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 43,400,000원으로 내려왔지만, 그 숫자만으로 매력을 평가하면 권리구조를 놓치게 됩니다. 이동희의 전세권 83,000,000원이 말소기준보다 앞서 있고, 현재 회차에서 예상되는 미배당액만 40,781,200원입니다. 이를 반영한 등기 권리 기준 실질취득은 84,181,200원으로 감정가의 135.8%입니다.
게다가 같은 이동희가 실제 임차인으로 조사됐지만 임차보증금은 미상이고, 전세사기피해자 우선매수권까지 보유하고 있습니다. 유찰이 더 진행되더라도 매각가 하락분만큼 선순위 전세권 미배당 인수가 커져 총부담이 거의 고정되는 구조입니다. 낮은 최저가, 선순위 인수, 미상 임차보증금, 우선매수권이 동시에 존재하는 고난도 사건으로, 외부 응찰자에게 가격상 매력보다 권리·취득 제한 리스크가 훨씬 크게 보입니다.
